Cải tạo căn hộ Central 3 tại Vinhomes Central Park

Xây Dựng Nhân Thủy thực hiện cải tạo căn hộ của anh Dương tại tòa Central 3, Vinhomes Central Park, TP.HCM. Phạm vi có hồ sơ gồm tháo các chi tiết hoàn thiện cũ, bóc giấy và xử lý khoảng 185 m² tường, sơn lại 73 m² trần, hoàn thiện ban công, sơn lại cửa và một số đồ gỗ hiện hữu, xử lý ron nền hai nhà vệ sinh và vệ sinh sau thi công.

Ảnh công trình ghi nhận khá đầy đủ từ hiện trạng bếp – phòng khách – tủ TV, giai đoạn tháo nội thất và bóc giấy dán tường đến quá trình xử lý bề mặt, lắp lại tủ và hoàn thiện một số hạng mục nội thất mới. Trang hiện tại cũng xác nhận chủ đầu tư là anh Dương và đây là công trình tại Central 3 Vinhomes Central Park.

Thông tin	Chi tiết
Công trình	Căn hộ Central 3
Chủ đầu tư	Anh Dương
Địa điểm	Vinhomes Central Park, TP.HCM
Loại hình	Căn hộ chung cư
Sơn trần	73 m² theo báo giá
Bóc giấy, xử lý và sơn tường	185 m² theo báo giá
Nhà vệ sinh	Xử lý lại ron nền 2 khu vực
Cửa	Sơn lại 4 bộ
Thời gian phạm vi báo giá	7–10 ngày
Bảo hành phạm vi báo giá	12 tháng từ nghiệm thu bàn giao
Đơn vị thi công	Xây Dựng Nhân Thủy

Các số liệu trên thuộc phạm vi báo giá ngày 06/10/2025, không mặc định đại diện cho toàn bộ các phần nội thất khác nếu chúng thuộc hợp đồng riêng.

Hiện trạng căn hộ trước khi cải tạo

Căn hộ đã có hệ tủ, đồ gỗ, giấy dán tường và các lớp hoàn thiện tương đối đầy đủ. Vì vậy, bài toán của công trình không phải là làm mới từ một mặt bằng trống mà là xác định phần nào giữ lại, phần nào tháo dỡ và phần nào chỉ cần xử lý lại bề mặt.

Khu vực bếp trước khi thi công vẫn còn hệ tủ hiện hữu. Một số cánh tủ được mở để kiểm tra và thao tác trong quá trình cải tạo; khu vực tường cạnh vị trí tủ lạnh cũng thể hiện các vết bẩn của bề mặt cũ.

Tại phòng khách, mảng tường trang trí và hệ tủ cũ còn nguyên. Đây là những vị trí sau đó phải tháo, xử lý hoặc hoàn thiện lại để phù hợp với phương án mới.

Một phần tủ, nẹp và các chi tiết nội thất được tháo rời, tập kết trong căn hộ trước khi chuyển sang bước xử lý tường và lắp đặt lại.

Với căn hộ đã có nhiều lớp hoàn thiện như vậy, việc tháo dỡ cần có chọn lọc. Nếu phá bỏ toàn bộ mà không phân loại phần còn sử dụng được, chi phí và khối lượng rác thải có thể tăng không cần thiết.

Khách hàng có căn hộ tương tự có thể xem thêm dịch vụ sửa nhà chung cư tại TP.HCM, nơi Nhân Thủy cũng khuyến nghị xác định phần giữ lại, phần phải tháo và quy định của ban quản lý trước khi thi công.

Tháo dỡ các chi tiết hoàn thiện cũ

Theo báo giá, phần chuẩn bị gồm tháo:

• Len và chỉ tường.
• Nẹp.
• Một số ván.
• Kính gắn trên tường.
• Giấy dán tường cũ.
• Các chi tiết không còn được sử dụng.

Sau tháo dỡ, vật liệu bỏ, giấy tường, phào chỉ, kính và xà bần được vận chuyển xuống và đưa đi xử lý.

Ảnh thi công cho thấy đội thợ làm việc trong điều kiện căn hộ vẫn còn nhiều hệ tủ hiện hữu. Sàn và đồ đạc được che chắn trong quá trình tháo và xử lý phần tường phía sau.

Điểm khó của dạng cải tạo này là các hạng mục mới phải được thi công mà vẫn hạn chế làm hư những phần mà chủ nhà muốn giữ lại.

Bóc giấy và xử lý 185 m² tường trước khi sơn lại

Đây là một trong những hạng mục chính của công trình. Báo giá ghi khoảng 185 m² tường cần bóc lớp giấy hiện hữu, xử lý lại nền, trét bột Jotun và hoàn thiện bằng hai lớp sơn Dulux.

Ảnh thực tế ghi rõ quá trình thợ bóc lớp giấy dán tường thành từng mảng lớn tại hành lang và phòng khách.

Sau khi lớp giấy được tháo, bề mặt phía dưới lộ ra nhiều vị trí không đồng đều. Đội thợ tiếp tục xử lý trực tiếp các mảng tường trước khi hoàn thiện lớp sơn mới.

Với tường đã dán giấy lâu ngày, không nên mặc định sơn phủ trực tiếp sau khi bóc. Phần keo còn lại, những vùng mất phẳng hoặc lớp nền yếu cần được kiểm tra trước khi trét và sơn; mức xử lý thực tế phụ thuộc vào tình trạng nền sau khi lớp giấy được tháo.

Nếu cần xem riêng phần xử lý bề mặt và hệ sơn, có thể tham khảo dịch vụ sơn nhà của Nhân Thủy.

Sơn lại 73 m² trần

Báo giá ghi khoảng 73 m² trần, sử dụng phương án xử lý chống ố và sơn phủ hai lớp màu. Khối lượng được ghi chú sẽ đo lại theo thực tế sau khi thi công.

Việc tách riêng trần và tường trong báo giá là cần thiết vì hai bề mặt có điều kiện khác nhau. Trần căn hộ có hệ miệng gió, đèn âm trần, đầu báo và các cửa thăm kỹ thuật; đội thi công phải xử lý xung quanh các chi tiết này thay vì coi trần là một mặt phẳng trống. Các hệ thống kỹ thuật này có thể nhìn thấy rõ trong ảnh công trình.

Sơn ban công và lan can sắt

Phạm vi báo giá còn gồm:

• Xử lý và sơn khu vực ban công bằng hệ sơn ngoại thất.
• Sơn lại lan can sắt bằng sơn dầu.

Đây là hai bề mặt không nên sử dụng cùng một cách xử lý như tường nội thất. Ban công tiếp xúc trực tiếp với môi trường ngoài trời, trong khi lan can là nền kim loại và cần hệ hoàn thiện phù hợp với vật liệu.

Hồ sơ báo giá ghi phần ban công sử dụng bột Jotun và sơn Dulux; lan can được tách thành hạng mục sơn dầu riêng.

Xử lý lại ron nền hai nhà vệ sinh

Trang cũ đang ghi khá rộng là “thiết bị vệ sinh”, nhưng hồ sơ hiện có chứng minh cụ thể hơn:

Làm lại ron gạch của 2 nền nhà vệ sinh do lớp ron cũ bị sủi, tháo phần ron lỗi và đi lại bằng keo hai thành phần.

Vì vậy, trên project page nên gọi đúng:

Xử lý lại ron nền hai nhà vệ sinh

Thay vì tạo cảm giác Nhân Thủy đã thay mới toàn bộ thiết bị vệ sinh.

Đây là một hạng mục nhỏ về giá trị nhưng có ý nghĩa với case study vì nó cho thấy không phải phần nào của căn hộ cũng cần thay toàn bộ. Khi vấn đề nằm tại khe ron và nền gạch vẫn còn phù hợp, phạm vi xử lý có thể tập trung vào phần lỗi thay vì phá bỏ toàn bộ nền.

Nếu căn hộ có vấn đề lớn hơn về WC, khách hàng có thể xem thêm dịch vụ sửa nhà vệ sinh.

Sơn lại cửa và đồ gỗ hiện hữu

Một phần quan trọng của công trình là giữ lại và làm mới đồ hiện hữu thay vì thay toàn bộ.

Theo báo giá:

• Sơn lại 2 bộ cửa phòng ngủ.
• Sơn lại 2 bộ cửa nhà vệ sinh.
• Tổng cộng 4 bộ cửa.
• Hoàn thiện bằng sơn NC hoặc PU theo điều kiện thực tế.
• Sơn lại tủ TV.
• Sơn lại bàn trang điểm.
• Sơn lại tủ cạnh bàn trang điểm.

Cách xử lý này phù hợp khi kết cấu/cốt đồ còn sử dụng được nhưng bề mặt cần làm mới để đồng bộ với màu sắc sau cải tạo.

Điểm này cũng giúp giải thích vì sao “cải tạo căn hộ” không đồng nghĩa với “thay mới toàn bộ nội thất”. Giữ lại một hạng mục còn tốt có thể giảm chi phí, giảm lượng tháo dỡ và rút ngắn một số bước thi công.

Thi công và hoàn thiện nội thất trong căn hộ

Ngoài phạm vi sơn – hoàn thiện đã có báo giá chi tiết, hình ảnh trên trang cho thấy Nhân Thủy còn thực hiện thao tác lắp ráp và hoàn thiện nhiều cụm nội thất trong căn hộ.

Ảnh thi công cho thấy hai thợ đang lắp một hệ tủ cao, gồm nhiều khoang chứa đồ.

Ảnh thành phẩm ghi nhận một chiếc giường có khoang chứa đồ bên dưới, giúp tận dụng không gian lưu trữ trong phòng ngủ.

Một ảnh khác thể hiện hệ tủ quần áo cao sát trần với các ngăn treo, kệ và hộc kéo.

Tại khu vực bếp, ảnh thực tế cho thấy đảo bếp/tủ dưới được hoàn thiện theo tông trắng và kết hợp với mặt bàn phía trên.

Hệ tủ bếp phía tường cũng được lắp lại với nhiều khoang lưu trữ phía trên và phía dưới.

Khách hàng cần cải tạo cả phần đồ gỗ có thể xem thêm dịch vụ thiết kế và thi công nội thất

Kết quả sau cải tạo

Sự thay đổi rõ nhất của căn hộ nằm ở việc loại bỏ các lớp trang trí cũ, làm lại hệ màu sáng và đồng bộ lại tường – trần – tủ.

Ảnh tổng hợp trước/sau đang dùng trên trang cho thấy khu vực phòng khách/bếp thay đổi từ bề mặt tường cũ và hệ trang trí hiện hữu sang không gian sáng hơn, trong khi khu bếp được tổ chức lại với hệ tủ màu trắng.

Các hình ảnh sau thi công cho thấy:

• Bề mặt tường đã được xử lý lại sau khi bóc giấy.
• Hệ tủ bếp được hoàn thiện theo tông trắng.
• Một số đồ gỗ được làm mới hoặc lắp lại.
• Phòng ngủ có thêm hệ giường lưu trữ và tủ cao.
• Mặt bằng được vệ sinh sau giai đoạn thi công.

Tôi không khuyến nghị viết các câu tuyệt đối như “mới 100%”, “không còn lỗi” hay “bền vĩnh viễn”; ảnh chứng minh được kết quả hoàn thiện tại thời điểm bàn giao, không chứng minh một cam kết tuyệt đối về toàn bộ vòng đời công trình.

Vật tư có thể kiểm chứng từ hồ sơ

Hạng mục	Vật tư/quy cách có trong báo giá
Trần	Sơn chống ố + 2 lớp phủ
Tường	Bột Jotun + 2 lớp Dulux
Ban công	Bột Jotun + sơn Dulux ngoại thất
Lan can sắt	Sơn dầu
Ron nền WC	Keo hai thành phần
4 bộ cửa	Sơn NC hoặc PU
Tủ TV/bàn trang điểm/tủ cạnh	Sơn NC hoặc PU

Bảng này nên được dùng thay cho những câu chung chung như “sử dụng vật liệu cao cấp”. Người đọc biết chính xác nhóm vật liệu nào được áp dụng cho từng bề mặt sẽ hữu ích hơn một claim quảng cáo.

Thời gian, bảo hành và giá trị phần sơn – hoàn thiện

Theo báo giá ngày 06/10/2025:

• Thời gian dự kiến: 7–10 ngày.
• Bảo hành: 12 tháng kể từ ngày nghiệm thu và bàn giao.
• Đơn giá đã gồm nhân công, vật tư, máy móc và dụng cụ theo phạm vi bảng dự toán.
• Chưa bao gồm VAT 8%.
• Hạng mục ngoài bảng dự toán được tính là phát sinh.

Tổng giá trị trong bảng này là:

54.310.000 đồng, chưa VAT 8%.

Cần hiểu đúng con số 54,31 triệu đồng

Đây là giá trị của nhóm công việc trong báo giá ngày 06/10/2025, gồm tháo dỡ, sơn, xử lý ron, sơn cửa – đồ gỗ, vận chuyển phế thải và vệ sinh.

Không nên gọi đây là:

“Tổng chi phí toàn bộ dự án Central 3”

Vì sao hai căn hộ cùng diện tích vẫn có chi phí cải tạo khác nhau?

Case Central 3 cho thấy diện tích căn hộ không đủ để quyết định giá.

Một căn hộ chỉ cần sơn lại bề mặt sẽ khác rất nhiều với căn có:

• Giấy dán tường phải bóc.
• Nẹp, kính và ván cũ phải tháo.
• Nhiều đồ gỗ cần giữ lại và sơn mới.
• Nội thất cần tháo/lắp.
• Ron WC cần xử lý.
• Ban công và lan can cần hoàn thiện riêng.
• Quy định vận chuyển rác của tòa nhà.
• Giờ thi công hạn chế.
• Yêu cầu bảo vệ thang máy, hành lang và phần chung.

Vì vậy, trước khi báo giá căn hộ, nên đi theo thứ tự:

Hiện trạng → phần giữ lại → phần tháo → khối lượng tường/trần → đồ gỗ → WC → nội thất → điều kiện ban quản lý → báo giá.

Trang sửa nhà chung cư TP.HCM của Nhân Thủy cũng đang áp dụng nguyên tắc này thay vì lấy diện tích căn hộ nhân với một đơn giá cố định.

Kinh nghiệm rút ra từ căn hộ Central 3

Thứ nhất, không phải đồ cũ nào cũng cần bỏ. Cửa, tủ TV hoặc bàn trang điểm có kết cấu phù hợp có thể được xử lý bề mặt và sử dụng tiếp.

Thứ hai, giấy dán tường che mất tình trạng thật của nền. Khối lượng xử lý chỉ được xác định chính xác hơn sau khi giấy cũ được tháo.

Thứ ba, thứ tự thi công rất quan trọng khi căn hộ vẫn còn nhiều nội thất. Những phần dễ hư hỏng cần được tháo hoặc che bảo vệ trước công việc tạo bụi như bóc giấy, trét và chà nhám.

Thứ tư, chung cư có thêm điều kiện ngoài kỹ thuật. Vận chuyển vật tư, xà bần, thời gian làm việc và quy định thang máy có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ.

Căn hộ đang có nội thất cũ cần kiểm tra gì trước khi sửa?

Trước khi bóc khối lượng, nên kiểm tra:

• Tường đang được sơn hay dán giấy.
• Sau lớp giấy có dấu hiệu ẩm hoặc nền yếu hay không.
• Trần có vết ố hoặc phần cần sửa hay không?
• Cửa và đồ gỗ nào còn giữ được?
• Tủ bếp có thay mới hay chỉ chỉnh sửa bề mặt?
• Nhà vệ sinh có lỗi ở ron hay còn liên quan tới chống thấm?
• Có cần tháo kính, phào, nẹp hoặc chi tiết trang trí cũ không?
• Nội thất mới có ảnh hưởng đến vị trí điện, nước hoặc máy lạnh hay không?
• Quy định thi công của ban quản lý.
• Kế hoạch vận chuyển vật tư và rác thải.

Những thông tin này giúp phân biệt được “làm mới bề mặt” với “cải tạo toàn bộ”, từ đó hạn chế báo giá dư hoặc thiếu phạm vi.

Yêu cầu khảo sát căn hộ tương tự

Nếu căn hộ đang có giấy dán tường, tủ cũ, cửa cần làm mới hoặc nhiều hạng mục cần giữ lại, Nhân Thủy có thể khảo sát để xác định:

Phần giữ → phần tháo → phần sửa → phần thay mới → vật liệu → khối lượng → tiến độ.

Mục tiêu là đưa ra phạm vi thi công dựa trên hiện trạng thật, thay vì mặc định thay toàn bộ chỉ vì căn hộ đã sử dụng nhiều năm.