Sửa nhà trọn gói là hình thức giao cho một nhà thầu duy nhất phụ trách toàn bộ chuỗi việc — từ khảo sát, thiết kế, mua vật tư đến thi công và bàn giao — thay vì tự điều phối nhiều tốp thợ. Với nhà ở dân dụng tại TP.HCM (nhà phố, chung cư, nhà cấp 4), chi phí thường dao động khoảng 2–8 triệu/m² tùy mức độ, thời gian 15–45 ngày cho nhà dưới 100 m². Đây là khoảng tham khảo; con số chính xác chỉ có sau khi khảo sát hiện trạng.
Bài này giúp bạn đi theo đúng thứ tự để quyết định: nhà bạn nên sửa hay xây mới → nếu sửa thì trọn gói hay tách thầu → chi phí thực tế rơi vào đâu và vì sao lệch bảng giá → mỗi hạng mục làm gì và nghiệm thu ra sao → rủi ro cần tránh.
Xây Dựng Nhân Thủy (MST 0318465173) là đơn vị chuyên sửa chữa – cải tạo nhà tại TP.HCM có đội thi công trực tiếp, hợp đồng và chế độ bảo hành theo hạng mục.
Nhà bạn nên sửa hay xây mới?
Nếu chi phí sửa được ước tính vượt khoảng 70% chi phí xây mới cùng quy mô, hoặc kết cấu chính đã hư hỏng nặng, thì nên cân nhắc xây mới thay vì sửa. Đây là nguyên tắc để tránh “đổ tiền vào một khung nhà không còn an toàn”.
Trước khi quyết định, nên nhờ người có chuyên môn kiểm tra hiện trạng kết cấu: tường chịu lực, dầm – sàn, móng, mái. Một số dấu hiệu cảnh báo nên ưu tiên khảo sát kỹ:
- Móng lún lệch, nền nứt gãy hoặc nhà nghiêng thấy được.
- Dầm võng rõ, nứt ngang thân dầm hoặc nứt tại đầu cột.
- Tường chịu lực nứt xiên lớn, thấm loang diện rộng kéo dài nhiều mùa mưa.
Khi các bộ phận chịu lực chính hư hỏng nặng (tường chống đỡ nghiêng lệch, nhiều vết nứt ở dầm sàn, móng lún sụt), việc cố sửa có thể không đảm bảo an toàn và tốn kém hơn xây mới. Ngược lại, nếu kết cấu còn tốt và nhu cầu chủ yếu là làm mới/công năng (sơn, chống thấm, điện nước, nội thất, cơi nới nhẹ) thì sửa chữa thường tiết kiệm hơn đáng kể so với xây mới và thi công nhanh hơn nhờ tận dụng phần kết cấu còn dùng được.
Bước tiếp theo hợp lý ở đây là một buổi khảo sát hiện trạng để xác định nhà bạn thuộc nhóm nào — trước khi bàn tới con số.
Trọn gói hay tách thầu? Thuê dịch vụ hay tự làm?
Có hai quyết định về mô hình bạn cần chốt: (1) giao trọn gói một đầu mối hay tự thuê từng tốp thợ; (2) thuê dịch vụ hay tự đứng ra quản lý.
Trọn gói vs tách từng thầu
Chọn trọn gói khi bạn muốn một đầu mối chịu trách nhiệm, hợp đồng và bảo hành rõ ràng và không có thời gian điều phối. Chọn tách thầu khi phạm vi rất nhỏ và bạn có kinh nghiệm giám sát và muốn tự mua vật tư.
| Tiêu chí | Sửa trọn gói | Thuê tách từng thầu |
|---|---|---|
| Đầu mối chịu trách nhiệm | 1 công ty, 1 hợp đồng | Nhiều tốp thợ, khó quy trách nhiệm |
| Kiểm soát chi phí | Chốt phạm vi trên hợp đồng; phát sinh lập phụ lục | Dễ đội giá khi phối hợp nhiều bên |
| Điều phối tiến độ | Nhà thầu điều phối | Chủ nhà tự điều phối, dễ chờ nhau |
| Bảo hành | Một đầu mối bảo hành theo hạng mục | Mỗi thợ tự bảo hành (nếu có) |
| Phù hợp khi | Cải tạo toàn phần / nhiều hạng mục | Việc lẻ, nhỏ, bạn tự giám sát được |
Lưu ý: mô hình trọn gói không tự động “không phát sinh”. Phát sinh vẫn có khi đổi thiết kế/vật tư hoặc phát hiện hư hỏng ẩn sau khi tháo dỡ — điều quan trọng là mọi phát sinh được báo giá và lập phụ lục trước khi làm.
Thuê dịch vụ vs tự sửa/tự quản
| Tiêu chí | Thuê dịch vụ trọn gói | Tự sửa / tự quản |
|---|---|---|
| Chi phí trước mắt | Cao hơn | Thấp hơn |
| Chất lượng & an toàn | Phụ thuộc năng lực nhà thầu, có hợp đồng ràng buộc | Phụ thuộc kinh nghiệm của bạn |
| Thời gian bạn bỏ ra | Ít | Nhiều (tìm thợ, mua vật tư, giám sát) |
| Xử lý phát sinh & bảo hành | Nhà thầu chịu theo hợp đồng | Bạn tự chịu rủi ro và chi phí |
| Phù hợp khi | Phạm vi trung bình–lớn, chạm điện/nước/kết cấu | Việc nhỏ, không đụng kết cấu, bạn có thời gian |
Với các hạng mục chạm an toàn điện, chống thấm, kết cấu, nên ưu tiên đơn vị có chuyên môn và bảo hành — vì sai ở nhóm này khắc phục về sau tốn kém hơn nhiều so với phần chênh chi phí ban đầu.
Chi phí sửa nhà trọn gói TPHCM 2026
Đọc bảng giá đúng cách: mọi con số dưới đây là đơn giá tham khảo. Báo giá cuối của bạn chỉ chính xác sau khi khảo sát, vì nó phụ thuộc vào hiện trạng nhà, chủng loại vật tư bạn chọn và điều kiện thi công (hẻm nhỏ, tầng cao, nhà đang ở). Phần cuối mục này liệt kê rõ những yếu tố làm lệch con số.
Đơn giá theo từng dòng hạng mục (tách nhân công và vật tư)
Bảng này để bạn hình dung cấu phần chi phí ở mức chi tiết nhất.
| Nhóm | Hạng mục | ĐVT | Nhân công (tham khảo) | Vật tư (tham khảo) | Chủng loại vật liệu |
|---|---|---|---|---|---|
| Tháo dỡ | Đục nền gạch cũ | m² | 25.000–45.000đ | — | Nhân công + máy |
| Tháo dỡ | Đập tường gạch | m² | 25.000–40.000đ | — | Nhân công + máy |
| Xây tô | Xây tường 100 mm | m² | 100.000đ | 125.000đ | Gạch ống Tuynel, xi măng, cát vàng |
| Xây tô | Trát tường | m² | 80.000đ | 35.000đ | Vữa xi măng + cát sàng |
| Chống thấm | Sàn/WC/sân thượng | m² | 120.000đ | 130.000đ | Kova/Sika theo hạng mục |
| Ốp lát | Lát gạch nền (chưa gồm gạch) | m² | 150.000đ | 330.000đ | Keo/xi măng + chà ron |
| Sơn | Sơn nước nội thất (1 lót + 2 phủ) | m² | 25.000đ | 30.000đ | Maxilite/Dulux/Jotun |
| Trần | Trần thạch cao phẳng | m² | 45.000đ | 135.000đ | Khung Vĩnh Tường + tấm |
Ước tính theo diện tích
(Tổng dưới đây là ví dụ minh họa cho một cấu hình hạng mục cụ thể; nhà bạn có thể khác.)
| Quy mô | Cấu hình ví dụ | Khoảng tổng tham khảo | Thời gian |
|---|---|---|---|
| Nhỏ (<50m²) | Cấp 4, studio, nhà phố 3×10m | ~1,9–2,1 triệu/m² | 10–20 ngày |
| Vừa (50–100m²) | Nhà phố 4×15m, chung cư 2–3PN | ~2,2–2,5 triệu/m² | 20–35 ngày |
| Lớn (>100m²) | Nhà phố 5×20m, biệt thự | ~3,5–3,7 triệu/m² (vật tư cao cấp cao hơn) | 35–60 ngày |
Ước tính theo mức độ
| Gói | Đơn giá tham khảo | Phù hợp | Bảo hành theo hạng mục |
|---|---|---|---|
| Cơ bản – tân trang | 2,0–3,0 triệu/m² | Nhà cho thuê, cải tạo nhẹ, ngân sách hạn chế | 12 tháng |
| Trung bình – nâng cấp | 3,5–5,0 triệu/m² | Gia đình ở, cải tạo toàn diện | 12 – 24 tháng |
| Cao cấp | 6,0–10,0 triệu/m² | Biệt thự, penthouse, vật liệu nhập | 12 tháng – 5 năm |
Công thức ước tính nhanh và ví dụ
Chi phí ≈ (A + B + C) × K × (1 + VAT) — trong đó A = diện tích × đơn giá gói; B = hạng mục đặc biệt (cầu thang, sân vườn, thang máy…); C = dự phòng phát sinh (thường ≤10–15%); K = hệ số khu vực; VAT = 8%.
Ví dụ (minh họa cách tính, không phải báo giá): nhà phố 48 m² sàn × 2 tầng = 96 m², gói cơ bản 2,5 triệu/m² → A = 240 triệu; thêm cầu thang + mái tôn ≈ 20 triệu (B); dự phòng 10% ≈ 26 triệu (C); K ≈ 1,0 → khoảng hơn 300 triệu. Con số cuối tùy thuộc vào hiện trạng khi khảo sát.
Vì sao báo giá cuối thường lệch bảng tham khảo
- Hiện trạng nhà cũ: tường ẩm mốc nặng, phải xử lý nền trước khi sơn; gạch nền đã lún, phải đục bỏ thay vì lát đè.
- Vật tư bạn chọn: gạch nhập, sơn cao cấp, trần giật cấp… đội chi phí so với mức trung bình.
- Điều kiện thi công TP.HCM: hẻm nhỏ, tầng cao, nhà đang ở (che chắn, xếp ca bơm bê tông, vận chuyển phế thải) — nên ghi thành dòng riêng, không gộp ảo vào đơn giá m².
- Chi phí dễ bị quên: vận chuyển vật liệu lên lầu cao, thuê chỗ ở tạm khi sửa lớn, bảo hiểm công trình, phí giấy phép.
Xem thêm mẫu dự toán sửa chữa nhà để hình dung cách bóc tách.
15 hạng mục sửa nhà & tiêu chí nghiệm thu
Những hạng mục sửa chữa và thi công chi tiết.
Nhóm 1 — Kết cấu & an toàn
1. Chống thấm. Dấu hiệu: tường ẩm mốc, trần rỉ nước, sơn phồng rộp. Phương án/vật tư: màng bitum khò nóng, sơn PU 2 thành phần, keo PU khe co giãn, cement polymer khu ẩm. Chi phí tham khảo: 180.000–250.000 đ/m². Nghiệm thu: ngâm nước thử 24 giờ không thấm sang mặt đối diện; không đọng nước sai dốc. Xem dịch vụ chống thấm TPHCM.
2. Gia cố móng – cột – dầm. Ngưỡng cần xử lý: móng lún > 3 cm, cột nứt > 2 mm, dầm võng > L/250. Phương án: ép cọc bê tông D200–D300, bọc thép gia cường, dán sợi carbon FRP cho dầm yếu. Nghiệm thu: cần kỹ sư kết cấu giám sát và xác nhận.
3. Sửa mái – chống dột. Phương án theo loại mái: tôn 5 sóng 0.45 mm; ngói láng vữa + phủ chống thấm; mái bê tông cán tạo dốc 3% + chống thấm. Nghiệm thu: thử nước/qua một trận mưa không rịn tại các vị trí tiếp giáp. (Không dùng cam kết tuyệt đối “không dột 100%”; cam kết đúng là “xử lý đạt tiêu chí nghiệm thu và bảo hành theo hạng mục”.)
4. Xử lý nứt tường – trần. Theo mức nứt: nứt chỉ < 1 mm bả matit + sơn đàn hồi; 1–3 mm rọc chữ V + keo PU; > 3 mm đục + vữa không co ngót; nứt kết cấu dán lưới sợi thủy tinh + gia cường. Nghiệm thu: không tái nứt trong thời hạn bảo hành hạng mục.
5. Chống mối – chống ẩm nền. Quy trình 3 lớp: thuốc diệt mối gốc, hàng rào hóa chất quanh móng, màng PE + cán vữa. Nghiệm thu: không xuất hiện đường mối mới tại chân cột/khung gỗ trong thời hạn bảo hành.
Nhóm 2 — Hoàn thiện nội – ngoại thất
6. Sơn trong & ngoài (Dulux/Jotun/Kova theo vị trí; quy trình bả + lót kháng kiềm + phủ). Nghiệm thu: bề mặt đều màu, không lộ vết bả, không bong tróc mép. 7. Ốp lát gạch – đá (cán phẳng ±2 mm, keo chống co ngót, ron chống thấm). Nghiệm thu: phẳng, không cập kênh, mạch đều. 8. Trần thạch cao (khung mạ kẽm, tấm chống ẩm 9–12 mm). Nghiệm thu: phẳng, không gợn mối nối, khung chắc. 9. Cửa (thép vân gỗ chống cháy, HDF chống ẩm, nhôm Xingfa kính cường lực). Nghiệm thu: đóng mở êm, kín khít, phụ kiện hoạt động. 10. Cầu thang – lan can (chuẩn an toàn: lan can ≥ 90 cm, khe song ≤ 10 cm, bậc cao 15–18 cm). Nghiệm thu: đúng kích thước, an toàn, chắc chắn, chống trơn.
Nhóm 3 — Hệ thống M&E (điện – nước – máy)
11. Điện an toàn (CB chống giật, dây Cadivi, RCBO nhà tắm, tiếp địa < 4 Ω; hướng tới TCVN 7447:2022). Nghiệm thu: đo cách điện, kiểm tra chống giật, tiếp địa đạt. 12. Nước sạch (PPR chịu nhiệt, van inox, lọc đầu nguồn). Nghiệm thu: thử áp lực đường ống (giữ áp trong thời gian quy định, không tụt). 13. Thoát nước (ống PVC, phễu chống mùi, bẫy mỡ, bể tự hoại; độ dốc 2–3%). Nghiệm thu: thoát nhanh, không đọng, không rò. 14. Điều hòa – thông gió (Multi Daikin/Mitsubishi; tính công suất theo m³ phòng). Nghiệm thu: chạy đạt nhiệt độ, không rung, ồn bất thường, không rò gas. 15. Chiếu sáng (LED theo chuẩn lux từng khu vực; điều khiển thông minh tùy chọn). Nghiệm thu: đủ độ sáng theo khu vực, mạch điều khiển hoạt động.
Với 15 hạng mục trên, Nhân Thủy thi công theo tiêu chí nghiệm thu nêu rõ trong hợp đồng và bảo hành theo từng hạng mục.
Quy trình 7 bước, giám sát hiện trường và thanh toán theo mốc
- Khảo sát & tư vấn (ngày 1–2): kiểm tra hiện trạng, đo đạc, chụp ảnh, tư vấn phương án. Đầu ra: bản khảo sát + tư vấn sơ bộ.
- Thiết kế & dự toán (ngày 3–5): bản vẽ (nếu cần), dự toán chi tiết theo hạng mục, chọn vật liệu theo phân khúc, lập tiến độ.
- Ký hợp đồng & tạm ứng (ngày 6): hợp đồng ghi rõ phạm vi, vật tư, tiến độ, bảo hành, điều khoản phát sinh bằng văn bản; lập biên bản hiện trạng. Xem mẫu hợp đồng thi công sửa nhà.
- Thi công phần thô (ngày 7–20): phá dỡ, xây tô, chống thấm, điện nước ngầm; nghiệm thu phần thô.
- Hoàn thiện (ngày 21–35): ốp lát, sơn, trần, lắp thiết bị.
- Dọn dẹp & nghiệm thu (ngày 36–37): vệ sinh, test toàn bộ điện nước, xử lý lỗi nhỏ, nghiệm thu với gia chủ.
- Bàn giao & bảo hành (ngày 38): bàn giao, hướng dẫn sử dụng, cấp phiếu bảo hành.
Giám sát hiện trường (cam kết vận hành, không phải khẩu hiệu): với hạng mục kết cấu, chụp ảnh cốt thép trước khi đổ bê tông để làm bằng chứng nghiệm thu; nghiệm thu theo mốc (thô → hoàn thiện → bàn giao); với nhà liền kề, nên lập biên bản tường chung với hàng xóm trước khi đục/đào để tránh tranh chấp giữa chừng.
Thanh toán theo mốc: tạm ứng khi ký, thanh toán theo tiến độ nghiệm thu từng mốc, và giữ lại một phần (thường 5–10%) đến khi nghiệm thu xong các hạng mục ngâm nước/chống thấm. Không nên thanh toán 100% trước khi hoàn tất nghiệm thu.
10 sai lầm thường gặp khi sửa nhà tại TPHCM
Mỗi lỗi kèm hậu quả thực tế và cách phòng ngừa:
- Không dự phòng ngân sách 20–30% → dễ hụt tiền khi phát sinh → luôn để quỹ dự phòng.
- Chọn nhà thầu rẻ nhất, bỏ qua chất lượng → dễ phải làm lại → cân giá – chất lượng – bảo hành.
- Sửa vào mùa mưa (khoảng tháng 5–10) → chống thấm khó đạt, kéo dài → ưu tiên mùa khô; nếu buộc làm mùa mưa thì chừa buffer chống thấm.
- Bỏ qua điện – nước cũ, chỉ sửa bề mặt → sự cố sau 1–2 năm → thay mới nếu hệ thống đã quá cũ.
- Không ký hợp đồng chi tiết → khó khiếu nại → hợp đồng ghi 100% hạng mục + điều khoản phát sinh.
- Đổi thiết kế liên tục khi đang thi công → tăng chi phí và thời gian → chốt thiết kế trước khi khởi công.
- Mua vật liệu không rõ nguồn gốc → kém bền, không bảo hành → dùng vật tư có hóa đơn.
- Không giám sát/nghiệm thu theo mốc → sai kỹ thuật khó phát hiện → kiểm tra theo mốc, giữ ảnh nghiệm thu.
- Quên xin phép khi sửa lớn/đổi kết cấu → rủi ro bị xử phạt → xem thủ tục xin phép sửa chữa.
- Thanh toán 100% trước nghiệm thu → mất đòn bẩy khi có lỗi → trả theo tiến độ, giữ lại phần cuối.
Dự án thực tế Nhân Thủy đã thi công
Cải tạo nhà phố chú Hoàng Anh — Khánh Hội, Quận 4. Nhà phố tại 78/17/2B đường Khánh Hội, Phường 4. Nhân Thủy xử lý chống thấm tường và sân thượng, thi công lại hệ điện, ốp tấm nhựa PVC cho tường phòng ngủ – phòng khách – hành lang và ốp gạch đá làm mới mặt tiền — từ mặt tiền thô ban đầu thành mặt ngoài hoàn thiện.
Cải tạo căn hộ chung cư chú Ngọc Mỹ — Quận 7. Căn hộ tại 117 Nguyễn Đức Cảnh, Tân Phong. Chủ nhà muốn làm mới diện mạo nội thất; đội thi công sơn nước, lắp cửa nhôm kính để tối ưu ánh sáng tự nhiên, lắp đặt nội thất theo hướng hiện đại và làm lại hệ thống điện theo tiêu chuẩn an toàn.
Cải tạo căn hộ chung cư Mỹ Thuận — Quận 8. Căn hộ của gia đình anh Hưng – chị Ngọc Anh tại C1 chung cư Mỹ Thuận, 226 An Dương Vương. Đây là công trình cải tạo nhiều hạng mục: sơn nước, cửa kính, điện nước, ốp lát gạch, thạch cao, thi công sắt, điện lạnh và nội thất — gần như làm mới toàn bộ căn hộ.
Cải tạo nhà phố gia đình anh Nam — TP Thủ Đức. Nhà phố 150 m², 4 phòng ngủ tại 176/19/7 Quốc lộ 13, Hiệp Bình Phước, chi phí thi công 250 triệu. Phạm vi gồm điện nước, sơn lại toàn nhà, ốp lát gạch, thay toàn bộ cửa sắt cũ bằng cửa nhôm Xingfa, chống thấm tường, cùng việc đục tường làm tủ tivi – cầu thang và cải tạo lại khu bếp, nhà vệ sinh. Đây là công trình có ảnh before/after rõ nhất.
Thiết kế và thi công showroom LEVENTS — Quận 1. Showroom thời trang của Công ty CP LEVENTS Global tại 139E Nguyễn Trãi, Phạm Ngũ Lão. Nhân Thủy làm trọn gói từ thiết kế đến thi công: xây thô, thạch cao, trần, sơn nước, chống thấm tường, hệ thống điện, cửa kính và toàn bộ nội thất trưng bày (hệ kệ, bàn đảo, quầy, biển hiệu) theo nhận diện màu xanh đặc trưng của thương hiệu.
Cải tạo văn phòng SDKD Sài Gòn — Quận 12. Văn phòng công ty SDKD tại 801/3B Hà Huy Giáp, Thới An, được nâng cấp thành không gian làm việc hiện đại. Công trình đầy đủ ba mảng: cải tạo thô và nội thất các tầng (trần chìm Vĩnh Tường, vách ngăn phòng họp, điện – mạng, sơn Jotun); xử lý mặt tiền và kết cấu (cấy sắt, đổ hố móng trụ, lam sắt hộp Hòa Phát, ốp Aluminium, vách kính cường lực 10mm); và chống thấm chuyên dụng bằng Neomax cho sân thượng 43m², tường ngoài và giếng trời. Cam kết bảo hành 12 tháng, vật tư đúng chủng loại (Hòa Phát, Jotun, Neomax, Vĩnh Tường).
Xem thêm các công trình khác do đội Nhân Thủy thi công.
Vì sao chọn Nhân Thủy
- Đội thi công trực tiếp, một đầu mối chịu trách nhiệm theo hợp đồng — không bán thầu lại.
- Bảo hành theo hạng mục, ghi rõ trong hợp đồng và phiếu bảo hành (thời hạn từng hạng mục: [CẦN XÁC NHẬN & liệt kê bảng]).
- Vật tư có hóa đơn, nguồn gốc rõ ràng.
- Pháp lý minh bạch: hoạt động theo giấy phép kinh doanh (MST 0318465173) do Sở KH&ĐT TP.HCM cấp.
- Khảo sát hiện trạng miễn phí trước khi báo giá theo phạm vi thực tế.
Câu hỏi thường gặp
Sửa nhà mất bao lâu? Tham khảo: <50 m² khoảng 15–20 ngày; 50–100 m² khoảng 20–35 ngày; >100 m² khoảng 35–60 ngày. Mùa mưa có thể kéo dài hơn.
Sửa nhà có cần xin phép không? Cần xin phép khi sửa lớn, thay đổi kết cấu chịu lực, xây thêm tầng hoặc đổi mặt tiền; phí và thủ tục tùy phường. Xem thủ tục xin phép.
Sửa nhà có ảnh hưởng đến hàng xóm không? Có thể gây ồn trong giờ thi công; nên thông báo trước và cam kết dọn dẹp hằng ngày. Nếu đục/đào giáp nhà liền kề, nên lập biên bản hiện trạng tường chung.
Sửa nhà nên vào tháng nào? Ưu tiên mùa khô (khoảng sau Tết đến trước mùa mưa) cho các hạng mục chống thấm/sơn ngoài.
Có cần chuyển đồ khi sửa không? Việc nhỏ thường không cần; cải tạo lớn nên chuyển đồ có giá trị và ở tạm trong thời gian thi công.
Nếu phát sinh thì xử lý thế nào? Mọi phát sinh lập biên bản/phụ lục trước khi làm: lỗi do nhà thầu thì nhà thầu chịu; do yêu cầu thêm thì báo giá chi tiết trước.
Bảo hành bao lâu? Theo từng hạng mục (chống thấm, điện nước, sơn/trần, kết cấu có thời hạn khác nhau) — nhưng Nhan Thủy bảo hành từ 12 đến 24 tháng.
Bước tiếp theo: đặt khảo sát hiện trạng
Con số chính xác chỉ có sau khi xem tận nơi. Đặt một buổi khảo sát hiện trạng miễn phí — Nhân Thủy sẽ xác định nguyên nhân, bóc khối lượng và gửi báo giá theo phạm vi thực tế của nhà bạn.
- Hotline/Zalo: 0981878997
- Địa chỉ: 12 Đường 49, P. Phước Long, TP.HCM
- Website: xaydungnhanthuy.com
