Chi phí sửa một quán cafe ở TPHCM phụ thuộc vào việc bạn chỉ làm mới bề mặt hay phải động vào phần kỹ thuật phía sau. Làm mới bề mặt gồm sơn lại tường, trần, thay đèn, thay bàn ghế và trang trí. Phần kỹ thuật gồm tuyến điện cho khu pha chế, thoát nước và chống thấm sàn ướt, trần cách âm và thông gió — đây là nhóm chiếm phần lớn chênh lệch giá giữa hai báo giá cùng diện tích.
Bài này đưa đơn giá theo từng hạng mục kèm điều kiện áp dụng, cách nhận biết quán của bạn thuộc nhóm nào, số ngày phải tạm dừng bán tương ứng, và các lỗi kỹ thuật hay gặp khi đội thi công dân dụng làm quán cafe.
Nhân Thủy khảo sát tận nơi trước khi báo giá. Nếu bạn cần con số cho đúng mặt bằng của mình, xem phần yêu cầu khảo sát và báo giá ở cuối bài.
Chi phí sửa quán cafe theo từng hạng mục
Bảng dưới chia làm hai nhóm. Nhóm một là các hạng mục xây dựng dùng chung với sửa nhà, Nhân Thủy đang áp dụng đơn giá này cho công trình tại TPHCM. Nhóm hai là hạng mục chỉ có ở quán cafe, tính theo bộ hoặc mét dài chứ không quy về mét vuông.
Nhóm hạng mục xây dựng
| Hạng mục | Đơn giá | Điều kiện áp dụng |
|---|---|---|
| Tháo dỡ trần thạch cao, trần nhựa | 15.000đ/m² | Chưa gồm vận chuyển xà bần đi đổ |
| Đục gạch tường, gạch nền | 35.000đ/m² | Nền hiện hữu lát gạch thường; nền đá granite hoặc bê tông dày tính riêng |
| Đập phá tường gạch | 45.000 – 55.000đ/m² | Tường không chịu lực. Tường chịu lực phải có phương án gia cố, báo giá riêng |
| San lấp, vận chuyển xà bần | 120.000đ/m² | Theo khối lượng thực tế, phụ thuộc khả năng tiếp cận xe của mặt bằng |
| Xây tường gạch | 185.000 – 385.000đ/m² | Khoảng giá theo loại gạch và độ dày tường |
| Tô trát tường | 155.000đ/m² | |
| Cán vữa nền để ốp gạch | 95.000đ/m² | |
| Lát nền gạch | 430.000đ/m² | Đã gồm công và vữa, chưa gồm gạch |
| Ốp gạch tường | 445.000đ/m² | Chưa gồm gạch |
| Chống thấm | 230.000đ/m² | Bắt buộc cho sàn khu pha chế và nhà vệ sinh, xem lý do ở mục lỗi kỹ thuật bên dưới |
| Sơn lại tường cũ | 45.000 – 70.000đ/m² | Đã gồm xử lý bề mặt cơ bản. Tường đang bong tróc do thấm phải xử lý nguồn thấm trước |
| Sủi lớp sơn cũ | 25.000đ/m² | Áp dụng khi lớp sơn cũ không còn bám |
| Sơn chống thấm tường ngoài trời | 120.000đ/m² | Cho mặt tiền và tường tiếp giáp bên ngoài |
| Trần thạch cao thả 600×600 | 130.000 – 800.000đ/m² | Khoảng giá rộng theo loại tấm và hệ khung |
| Vách thạch cao | 210.000 – 240.000đ/m² | |
| Bông thủy tinh cách âm cho vách/trần thạch cao | 225.000đ/m² | Dùng khi quán nằm dưới hẻm hoặc cạnh nhà dân |
| Thi công điện dân dụng, điện văn phòng | 330.000đ/m² | Tuyến điện công suất lớn cho khu pha chế tính riêng, xem nhóm dưới |
| Thi công cấp thoát nước | 165.000đ/m² | |
| Vách ngăn kính cường lực | 850.000đ/m² | |
| Vách ngăn, cửa nhôm kính hệ 750 | 750.000 – 850.000đ/m² | |
| Cửa và vách nhôm Xingfa | 1.850.000 – 2.200.000đ/m² | Khoảng giá theo Xingfa Việt Nam hoặc nhập Quảng Đông |
| Khung thép mái tôn | 370.000 – 560.000đ/m² | Theo quy cách kèo và xà gồ. Dùng cho khu sân vườn, mái che |
Nhóm hạng mục riêng của quán cafe
| Hạng mục | Đơn vị tính | Đơn giá | Điều kiện áp dụng |
|---|---|---|---|
| Quầy pha chế (đóng mới) | mét dài | 8.000.000-15.000.000đ/bộ | quầy bar gỗ công nghiệp cho quầy dài 2–3m |
| Quầy thu ngân | bộ | Liên hệ Nhân Thủy | |
| Cải tạo quầy pha chế hiện hữu | mét dài | Liên hệ Nhân Thủy | Giữ khung, thay mặt và mặt dựng |
| Tuyến điện riêng cho thiết bị pha chế | điểm / tuyến | 330.000đ/m² đ | Gồm dây, CB/RCBO riêng, ổ cắm chịu tải. Xem mục lỗi kỹ thuật |
| Ga thoát sàn và tạo dốc khu pha chế | điểm | Liên hệ Nhân Thủy | |
| Bẫy mỡ | bộ | Liên hệ Nhân Thủy | Áp dụng khi quán có chế biến đồ ăn |
| Quạt hút và ống thông gió khu pha chế | bộ | Liên hệ Nhân Thủy | |
| Hệ đèn chiếu điểm và đèn trang trí | m² hoặc bộ | Liên hệ Nhân Thủy | Ghi rõ có gồm thiết bị đèn hay chỉ công lắp |
| Sàn gỗ công nghiệp / sàn nhựa giả gỗ | m² | Vật tư 150.000 – 500.000đ/m². Thi công hoàn thiện 260.000 – 670.000đ/m². Riêng nhân công lắp đặt 30.000 – 50.000đ/m² | |
| Tranh tường vẽ tay 2D/3D | m² | Vật tư 150.000 – 350.000đ/m² | |
| Bảng hiệu mặt tiền — alu chữ nổi | m² | 600.000 – 1.400.000đ/m² | Chưa gồm khung xương nếu mặt tiền cần làm mới |
| Bảng hiệu mặt tiền — alu chữ nổi có đèn LED | m2 | 1.200.000 – 2.500.000đ/m² | |
| Bảng hiệu mặt tiền — hộp đèn | m2 | Khoảng thị trường rất rộng, từ 480.000đ/m² cho hộp đèn cơ bản đến 2.000.000 – 3.500.000đ/m² cho hộp đèn bạt và hộp đèn siêu mỏng | 1 mặt |
| Bàn ghế | bộ | Thị trường niêm yết 1.500.000 – 3.000.000đ/bộ | cho 1 bàn kèm 2–4 ghế |
| Cây xanh trang trí | cây | Liên hệ Nhân Thủy |
Điều kiện áp dụng chung cho cả hai bảng:
- Đơn giá chưa bao gồm thuế VAT.
- Đơn giá là giá tham khảo tại thời điểm cập nhật, thay đổi theo biến động vật tư và theo khối lượng thực tế của từng công trình.
- Các mức giá trên áp dụng cho công trình trên địa bàn TP.HCM. Công trình ở Bình Dương, Đồng Nai có thể chênh lệch do chi phí di chuyển và tập kết vật tư.
- Chi phí thực tế còn phụ thuộc vào điều kiện tiếp cận mặt bằng: quán trong hẻm nhỏ, quán ở tầng trên không có thang máy hoặc quán chỉ được thi công ngoài giờ đều làm tăng nhân công.
Xem thêm bảng báo giá sửa nhà trọn gói TPHCM nếu quán của bạn nằm trong một công trình đang sửa tổng thể.
Ba mức ngân sách thường gặp
| Mức | Phạm vi công việc | Diện tích tham chiếu | Khoảng chi phí |
|---|---|---|---|
| Làm mới bề mặt | Sơn lại, thay đèn, thay bàn ghế, trang trí, không động phần kỹ thuật | m2 | 15 – 30 triệu |
| Cải tạo một phần | Bề mặt + làm lại một khu (thường là khu pha chế hoặc nhà vệ sinh) | m2 | 40 – 65 triệu |
| Cải tạo toàn diện | Thay đổi bố cục, làm lại điện nước, trần, sàn, mặt tiền | m2 | 120 – 200 triệu |
Cách suy ra con số nháp, để đối chiếu:
- Làm mới bề mặt: diện tích tường sơn thường gấp 2–2,5 lần diện tích sàn, tức 150–200m². Nhân đơn giá sơn lại tường cũ 45.000–70.000đ/m² ra 7–14 triệu. Cộng phần sủi lớp sơn cũ ở những mảng đã bong (25.000đ/m²) và công lặt vặt.
- Cải tạo một phần: cộng thêm một khu ướt khoảng 12m² gồm đục phá, chống thấm 230.000đ/m², cán vữa 95.000đ/m², lát nền 430.000đ/m², ốp gạch tường 445.000đ/m², điện 330.000đ/m² và cấp thoát nước 165.000đ/m². Riêng khối này đã khoảng 25 triệu.
- Cải tạo toàn diện: với 80m² sàn, riêng bốn hạng mục điện 330.000đ/m², nước 165.000đ/m², lát nền 430.000đ/m² và trần thạch cao 130.000–800.000đ/m² đã ra 90–170 triệu, chưa tính tháo dỡ, xà bần, sơn và mặt tiền.
Đối chiếu ngoài: một số đơn vị thi công quán cafe tại TP.HCM công bố mức 1.600.000–3.000.000đ/m² cho thi công mới trọn gói, tương đương 128–240 triệu cho quán 80m². Con số cải tạo toàn diện ước tính ở trên nằm dưới ngưỡng này, hợp lý vì cải tạo tận dụng được kết cấu sẵn có.
Quán của bạn đang ở tình huống nào
Phần lớn chủ quán liên hệ khi đã thấy vấn đề, nhưng vấn đề nhìn thấy được thường không phải nguyên nhân. Dưới đây là các dấu hiệu quan sát được và cách phân biệt chúng.
Dấu hiệu chỉ cần làm mới bề mặt
- Sơn tường bạc màu đều, không bong tróc thành mảng.
- Bàn ghế, đèn cũ nhưng kết cấu quán không có vấn đề.
- Bố cục đang vận hành ổn, nhân viên và khách không vướng nhau ở lối đi.
- Không có mùi lạ ở khu pha chế hoặc nhà vệ sinh.
Nhóm này chỉ cần sơn, thay thiết bị chiếu sáng và nội thất rời. Thi công nhanh và thường không phải đóng cửa hoàn toàn.
Dấu hiệu vấn đề nằm ở phần kỹ thuật
- Sơn bong tróc trở lại trong vòng 12 tháng sau khi vừa sơn. Đây gần như luôn là thấm, không phải do sơn kém. Sơn lại lần nữa mà không xử lý nguồn thấm sẽ lặp lại đúng như vậy.
- Trần thạch cao ố vàng thành mảng hoặc võng cục bộ. Có rò rỉ nước từ tầng trên, từ đường ống, hoặc thấm từ mái.
- CB nhảy khi bật đồng thời máy pha, máy xay và máy làm đá. Tuyến điện đang quá tải, không phải do thiết bị hỏng.
- Sàn khu pha chế đọng nước sau ca làm. Độ dốc hoặc vị trí ga thoát sai.
- Mùi cống ở khu vực gần quầy hoặc nhà vệ sinh. Thường do thiếu bẫy nước hoặc ống thoát đấu sai.
- Chân tường khu pha chế và khu vệ sinh mục, gạch ốp bộp. Lớp chống thấm sàn đã hỏng.
Nhóm này nếu chỉ sửa bề mặt thì chi phí sẽ lặp lại sau khoảng một đến hai năm. Cần xử lý từ lớp kỹ thuật, xem thêm dịch vụ chống thấm và thi công thạch cao.
Dấu hiệu cần thay đổi bố cục
- Nhân viên phải đi vòng qua khu khách ngồi để mang đồ ra.
- Khu chờ lấy đồ mang đi chặn ngay lối vào.
- Có khu vực bàn gần như không bao giờ có khách ngồi.
- Quầy pha chế đặt sai hướng khiến barista quay lưng ra khách suốt ca.
Đây là nhóm cần vẽ lại mặt bằng trước khi thi công. Chi phí thiết kế đáng bỏ ra vì sửa xong mà bố cục vẫn sai thì không cải thiện được doanh thu.
Chọn phương án theo mô hình quán
Cùng một diện tích, quán take away và quán cafe sân vườn có thứ tự ưu tiên hạng mục hoàn toàn khác nhau. Bảng dưới là cách Nhân Thủy tư vấn thứ tự khi ngân sách có hạn.
| Mô hình quán | Hạng mục nên ưu tiên | Hạng mục có thể lùi lại | Lưu ý kỹ thuật |
|---|---|---|---|
| Take away, quầy nhỏ mặt tiền | Bảng hiệu, mặt tiền, quầy pha chế, chiếu sáng quầy | Nội thất khu ngồi | Toàn bộ ấn tượng nằm ở 2–3m mặt tiền, cần chiếu sáng tốt cả ngày lẫn tối |
| Cafe văn phòng, cafe làm việc | Ổ cắm tại bàn, chiếu sáng bàn, cách âm, điều hòa | Trang trí decor | Số lượng ổ cắm và tải điện phải tính lại từ đầu |
| Cafe sân vườn, sân thượng | Mái che, thoát nước sân, chống thấm sàn, chiếu sáng ngoài trời | Trần trong nhà | Thoát nước mưa là hạng mục hay bị bỏ sót nhất |
| Cafe sách, cafe không gian yên tĩnh | Cách âm trần và vách, chiếu sáng đọc sách, kệ | Mặt tiền | Nếu quán nằm dưới hộ ở thì cách âm trần là bắt buộc |
| Cafe theo chuỗi, có nhận diện thương hiệu | Đồng bộ màu, vật liệu, bảng hiệu theo bộ nhận diện | Hạng mục tùy biến riêng | Cần bản vẽ duyệt trước, hạn chế phát sinh tại công trường |
| Cafe kết hợp phục vụ đồ ăn | Bẫy mỡ, hút mùi bếp, thoát sàn, chống thấm | Trang trí | Nhóm này có yêu cầu kỹ thuật gần với nhà hàng hơn là quán cafe thuần |
Về phong cách, Nhân Thủy không tư vấn chọn phong cách trước rồi mới tính chi phí, vì cùng một phong cách có thể chênh nhau rất nhiều theo vật liệu. Cách làm hợp lý hơn là chốt ngân sách và hiện trạng trước, sau đó chọn vật liệu phù hợp trong khung đó.
| Hướng hoàn thiện | Vật liệu thường dùng | Ưu điểm về chi phí | Cần lưu ý |
|---|---|---|---|
| Để mộc, công nghiệp | Xi măng mài, gạch thô, sắt hộp sơn tĩnh điện, ống điện đi nổi | Tiết kiệm phần hoàn thiện bề mặt | Bề mặt xi măng cần xử lý chống bụi, nếu không sẽ ra phấn |
| Gỗ và cây xanh | Gỗ công nghiệp phủ laminate, gỗ tự nhiên, sàn nhựa giả gỗ | Linh hoạt theo ngân sách | Khu vực ẩm không dùng gỗ công nghiệp cốt thường |
| Tối giản, sáng màu | Sơn phẳng, kính, khung nhôm | Chi phí trung bình | Bề mặt phẳng lộ khuyết điểm tường, cần bả kỹ |
| Hoài cổ, Đông Dương | Gạch bông, cửa chớp gỗ, tường màu trầm | Chi phí vật liệu cao hơn | Gạch bông cần thợ lát có kinh nghiệm căn hoa văn |
Lỗi kỹ thuật thường gặp khi cải tạo quán cà phê
Đây là phần Nhân Thủy gặp nhiều nhất khi được gọi đến sửa lại công trình do đội khác làm. Quán cà phê khác với nhà ở tại chỗ: khu pha chế là khu vực ướt liên tục, tải điện tập trung và vận hành 10–14 tiếng mỗi ngày.
Tuyến điện khu pha chế bị tính như tuyến điện nhà ở
Máy pha espresso thương mại, máy xay, máy làm đá, tủ mát và tủ đông thường chạy đồng thời trong giờ cao điểm. Riêng máy pha hai group đã là thiết bị tiêu thụ điện lớn, và nhà phố cũ thường chỉ có một tuyến dây tiết diện nhỏ chạy cho cả tầng.
Hệ quả là CB nhảy giữa giờ đông khách, dây nóng ở hộp nối, hoặc nặng hơn là chập cháy. Cách xử lý đúng là tách tuyến riêng cho khu pha chế với dây và thiết bị đóng cắt tính theo tổng công suất thiết bị, kèm thiết bị chống dòng rò cho khu vực có nước.
Sàn khu pha chế không được chống thấm như khu ướt
Khu pha chế xả nước rửa ly, xả đá và lau sàn mỗi ngày, nhưng rất nhiều công trình chỉ lát gạch lên nền cũ mà không làm lớp chống thấm. Sau khoảng một đến hai năm, nước thấm xuống làm chân tường mục, gạch bộp và ẩm lan sang khu vực bên cạnh.
Khu pha chế cần được xử lý như nhà vệ sinh: chống thấm sàn, tạo dốc về ga thoát, ga thoát có bẫy nước. Nếu quán có chế biến đồ ăn thì cần thêm bẫy mỡ, nếu không đường ống sẽ nghẹt định kỳ.
Không xử lý cách âm khi quán nằm dưới hộ ở
Quán trong nhà phố thường có hộ dân ở tầng trên hoặc sát vách. Nhạc, tiếng máy xay và tiếng khách truyền lên trần rất rõ. Đây là nguyên nhân phổ biến dẫn tới khiếu nại và phải giảm giờ hoạt động sau khi đã khai trương.
Xử lý ở giai đoạn cải tạo rẻ hơn nhiều so với làm lại sau. Trần thạch cao có lớp bông thủy tinh là giải pháp thông dụng. Chi phí phần bông cách âm là 225.000 đ/m² theo bảng giá phía trên.
Thông gió chỉ tính cho nhà vệ sinh, bỏ qua khu pha chế
Tủ đông, tủ mát và máy làm đá tỏa nhiệt liên tục. Khu pha chế không có hút gió sẽ nóng, ảnh hưởng đến nhân viên và làm điều hòa khu khách chạy nặng hơn. Cần bố trí quạt hút và đường thoát gió ra ngoài ngay khi làm trần.
Kích thước quầy không theo thao tác của barista
Quầy làm sai kích thước là lỗi khó sửa nhất, vì phải tháo bỏ và đóng lại từ đầu. Ba thông số dưới đây là mức phổ biến cho quán cafe tại Việt Nam, tính theo vóc dáng người Việt.
| Thông số | Khoảng phổ biến | Lý do |
|---|---|---|
| Cao độ mặt trong, nơi nhân viên thao tác | 80 – 85cm | Ngang tầm thao tác khi đứng. Cao hơn thì phải nhấc vai, thấp hơn thì phải cúi, cả hai đều mỏi khi làm liên tục 8 tiếng |
| Cao độ mặt ngoài, phía khách | 100 – 110cm | Đủ che khu vực thao tác nhưng vẫn giữ tầm mắt nhân viên và khách gần ngang nhau |
| Chênh lệch giữa hai mặt | 20 – 25cm | Đây là phần tạo gờ chắn. Làm phẳng một cao độ thì hoặc nhân viên phải cúi, hoặc khách nhìn thẳng vào chậu rửa |
| Chiều sâu mặt quầy pha chế | 60 – 70cm | Đủ đặt máy pha và thao tác. Dưới 60cm không đủ chỗ cho máy pha 2 group cùng khay đựng; trên 70cm thì phải với |
| Chiều sâu mặt ngoài để khách đặt ly | 40 – 45cm | |
| Khoảng thao tác phía sau quầy | tối thiểu 90cm, nên 110 – 120cm nếu có hai người cùng ca | Dưới 90cm thì hai nhân viên không đi qua nhau được, đây là nguyên nhân phổ biến gây đổ vỡ giờ cao điểm |
| Chiều dài quầy | 2 – 5m tùy quy mô | Dưới 2m rất khó bố trí đủ máy pha, chậu rửa, thùng đá và khu ra đồ |
Nếu quán có ghế ngồi tại quầy, chiều cao mặt ghế nên thấp hơn mặt quầy khoảng 25cm. Với mặt ngoài 105cm thì ghế khoảng 75 – 80cm.
Về thứ tự bố trí, nguyên tắc là đi theo đúng trình tự pha một ly: nhận order, lấy ly, pha, thêm đá, ra đồ. Máy pha, chậu rửa, thùng đá và kệ ly xếp theo trình tự này sẽ giảm đáng kể số bước di chuyển trong một ca. Đặt thùng đá ở đầu kia của quầy so với máy pha là lỗi hay gặp nhất.
Bỏ qua thoát nước ngưng và vị trí dàn nóng điều hòa
Dàn nóng đặt sai chỗ gây ồn cho hàng xóm và cho chính khu khách ngồi. Ống thoát nước ngưng nếu không có độ dốc sẽ đọng và nhỏ nước xuống trần.
Sửa mà vẫn bán được hàng
Đóng cửa là chi phí lớn nhất mà chủ quán ít tính vào ngân sách sửa chữa. Bảng dưới là ước lượng theo kinh nghiệm thi công của Nhân Thủy về việc hạng mục nào có thể làm song song với hoạt động bán hàng.
| Hạng mục | Có thể vừa làm vừa bán | Điều kiện |
|---|---|---|
| Sơn lại tường, trần | Có, theo từng khu | Quây bạt tách khu, làm ngoài giờ |
| Thay đèn, thay bàn ghế | Có | Làm sau giờ đóng cửa |
| Làm trần thạch cao | Một phần | Bụi nhiều, cần tách khu triệt để |
| Lát lại sàn | Khó | Cần chờ vữa và keo khô |
| Làm lại quầy pha chế | Không | Quán không vận hành được khi không có quầy |
| Làm lại điện nước | Không | Phải cắt điện nước toàn khu |
| Chống thấm sàn khu ướt | Không | Cần thời gian khô và ngâm thử nước |
| Đục phá, thay đổi bố cục | Không | Bụi, tiếng ồn, an toàn |
| Sửa mặt tiền, bảng hiệu | Một phần | Ảnh hưởng lối vào |
Năm cách giảm thiệt hại doanh thu:
- Tách khu vực thi công. Quây kín khu đang làm, giữ lối đi riêng cho khách và cho thợ. Phù hợp khi chỉ sửa một vài hạng mục.
- Thi công ngoài giờ bán hàng. Áp dụng được với sơn, lắp đèn, lắp nội thất rời. Không áp dụng được với hạng mục cần thời gian khô hoặc gây bụi nặng.
- Chia giai đoạn theo khu. Làm xong khu này mới sang khu kế tiếp, quán luôn còn ít nhất một khu phục vụ.
- Dồn các hạng mục phải đóng cửa vào một đợt ngắn. Thay vì rải rác nhiều lần, gom điện nước, chống thấm và quầy vào cùng một khoảng để chỉ đóng một lần.
- Chuyển sang bán mang đi trong giai đoạn thi công. Giữ quầy tạm và kênh đặt hàng online, thông báo trước cho khách quen về thời gian mở lại.
Điểm quan trọng nhất là chốt thứ tự hạng mục ngay trong bản dự toán, trước khi khởi công. Thứ tự sai là nguyên nhân chính khiến thời gian đóng cửa dài hơn dự kiến.
Thủ tục và điều kiện với mặt bằng thuê
Phần lớn quán cafe hoạt động trên mặt bằng thuê, và đây là nhóm ràng buộc hay bị bỏ qua cho tới khi đã bắt đầu thi công.
Cần thống nhất với chủ nhà bằng văn bản trước khi khởi công:
- Những hạng mục nào được phép thay đổi, những gì phải giữ nguyên.
- Điều khoản hoàn trả hiện trạng khi kết thúc hợp đồng thuê — hạng mục nào được để lại, hạng mục nào phải tháo dỡ.
- Phần chi phí cải tạo có được trừ vào tiền thuê hay không.
- Thời hạn thuê còn lại so với thời gian khấu hao khoản đầu tư cải tạo.
Về giấy phép: sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không thay đổi công năng sử dụng và không ảnh hưởng an toàn công trình thường thuộc nhóm được miễn giấy phép xây dựng. Ngược lại, việc thay đổi kết cấu chịu lực, cơi nới diện tích hoặc thay đổi công năng thì phải xin phép.
Về phòng cháy chữa cháy: quán cafe là cơ sở kinh doanh và có thể thuộc diện phải đáp ứng yêu cầu về PCCC tùy quy mô, diện tích và số tầng. Nếu việc cải tạo làm thay đổi lối thoát nạn, vách ngăn hoặc hệ thống điện thì cần rà lại trước khi thi công.
Quy trình thi công của Nhân Thủy
Mỗi bước dưới đây có kết quả bàn giao cụ thể để bạn biết mình đang ở đâu trong tiến độ.
Bước 1 — Tiếp nhận và trao đổi ban đầu: Bạn mô tả hiện trạng, mục tiêu và ngân sách dự kiến qua hotline, Zalo hoặc form. Kết quả: lịch hẹn khảo sát và danh sách thông tin cần chuẩn bị.
Bước 2 — Khảo sát tận nơi: Đo đạc, kiểm tra kết cấu, hệ điện, hệ nước, tình trạng thấm và điều kiện tiếp cận mặt bằng. Kết quả: biên bản hiện trạng ghi rõ hạng mục bắt buộc phải làm, hạng mục nên làm và hạng mục có thể lùi lại.
Bước 3 — Phương án và dự toán. Kết quả: bản dự toán tách theo từng hạng mục với khối lượng, đơn giá và điều kiện áp dụng, kèm thứ tự thi công và số ngày dự kiến phải tạm dừng bán.
Bước 4 — Bản vẽ Áp dụng khi công trình có thay đổi bố cục. Với công trình chỉ làm mới bề mặt, bước này được bỏ qua và chuyển thẳng sang hợp đồng. Kết quả: bản vẽ mặt bằng bố trí thể hiện vị trí quầy, khu khách ngồi, lối đi và khu vệ sinh; kèm phương án xử lý cho các hạng mục kỹ thuật đã ghi trong biên bản hiện trạng.
- Số phương án bố trí trình khách: bản vẽ 2d hoàn thiện
- Có phối cảnh 3D không: có
- Số lần chỉnh sửa trong phạm vi phương án đã chốt: 3 lần
- Điều kiện miễn phí: Miễn phí bản vẽ khi thi công ký hợp đồng với Nhân Thủy
Bước 5 — Hợp đồng. Kết quả: hợp đồng ghi rõ khối lượng, chủng loại vật tư, tiến độ, phương thức thanh toán và chính sách bảo hành theo từng hạng mục.
Bước 6 — Thi công. Kết quả: cập nhật hình ảnh tiến độ theo mốc đã thỏa thuận. Có chỉ huy công trình chịu trách nhiệm liên lạc trực tiếp.
Bước 7 — Nghiệm thu và bàn giao. Kết quả: nghiệm thu theo danh mục hạng mục. Với chống thấm có ngâm thử nước, với hệ điện có kiểm tra tải và thiết bị đóng cắt trước khi bàn giao.
Bước 8 — Bảo hành. Kết quả: Thời hạn cho các hạng mục quán cafe hay dùng: chống thấm 3–5 năm, sơn thi công 12 tháng và màng sơn 3–5 năm theo hãng, xây tô ốp lát 12–24 tháng, thạch cao 12 tháng, quầy bar và phần mộc 12–24 tháng, mái che 12–24 tháng. Phản hồi trong 24 giờ làm việc, có mặt khảo sát trong 24–48 giờ nội thành.
Tham khảo quy trình làm việc chung của Nhân Thủy.
Công trình quán cafe đã thực hiện
Cải tạo quán cafe 90 Phạm Ngọc Thạch, Quận 3
| Chủ đầu tư | Chị Ánh |
| Quy mô | Cải tạo toàn diện, hai tầng (trệt và lầu 1) |
| Chi phí hoàn thiện | 290.000.000đ |
| Diện tích | 200m2 sàn |
| Thời gian thi công | 30 ngày |
Hạng mục: tháo dỡ tạo mặt bằng, sơn nước, sơn hiệu ứng bê tông, lắp kính, ốp lát gạch nền, đi điện nổi, lắp camera, bảng hiệu alu kèm đèn LED nổi, đóng quầy bar, vách ngăn thạch cao, lắp máy lạnh.
Đáng chú ý: công trình được triển khai trên một bộ bản vẽ đầy đủ chứ không chỉ bản vẽ mặt bằng — gồm bản vẽ ký hiệu chi tiết, bố trí đèn cho cả tầng trệt và lầu 1, sơ đồ điện, bố trí quạt, sơ đồ lắp camera, bố trí loa và hệ thống cấp thoát nước. Với quán cafe hai tầng, việc chốt trước vị trí đèn, loa và camera giúp đi âm gọn trong giai đoạn điện nước, không phải đục lại sau khi đã sơn hiệu ứng.
Mặt tiền hoàn thiện bằng sơn màu xám tím, khu trong dùng sơn hiệu ứng bê tông có phủ bóng bề mặt. Vì công trình nằm trên tuyến phố đông và sát nhà dân, toàn bộ quá trình đục phá và vận chuyển xà bần đều được che chắn.
Sơn cửa hàng cafe & tea Phúc Long, Quận 1
| Chủ đầu tư | Công ty Phúc Long |
| Quy mô | Sơn lại cửa hàng trong chuỗi |
| Khu vực | Quận 1 |
| Chi phí | [CẦN BỔ SUNG hoặc bỏ dòng nếu khách không cho công bố] |
Hạng mục: sơn lại mặt tiền ngoại thất, khu vực trang trí bên trong và khu cầu thang.
Đáng chú ý: đây là cửa hàng đang kinh doanh trong chuỗi, không thể đóng cửa. Toàn bộ phần sơn được thi công vào buổi tối sau giờ bán hàng, kèm che chắn khu vực làm việc trong suốt quá trình. Đây là ví dụ thực tế cho phương án “thi công ngoài giờ bán hàng” đã nêu ở mục trên.
Xem thêm các công trình khác của Nhân Thủy.
Vì sao chọn Nhân Thủy cho hạng mục quán cafe
Nhân Thủy làm sửa chữa và cải tạo tại TPHCM trên 10 năm kinh nghiệm, với các tuyến chuyên môn nội bộ gồm chống thấm, thạch cao, sơn nhà, mái tôn và nội thất. Với quán cafe, phần khó nhất thường nằm ở điện nước và chống thấm khu pha chế — đây là các hạng mục do đội của công ty trực tiếp thi công, không qua thầu phụ.
Cách làm việc:
- Khảo sát tận nơi và lập biên bản hiện trạng trước khi báo giá, không báo giá qua điện thoại.
- Dự toán tách theo hạng mục kèm điều kiện áp dụng, để bạn biết chỗ nào có thể cắt giảm.
- Chốt thứ tự thi công và số ngày phải dừng bán ngay trong dự toán.
- Bảo hành theo từng hạng mục, ghi trong hợp đồng.
Thông tin pháp lý:
- Công ty TNHH Tư Vấn Thiết Kế Xây Dựng Nhân Thủy
- Mã số thuế: 0318465173
Khu vực phục vụ
Văn phòng và đội thi công của Nhân Thủy đặt tại 12 đường 49, Phường Phước Long, TP.HCM. Từ đây đội di chuyển đến các quận trung tâm và khu vực lân cận.
TP.HCM. Nhận toàn bộ địa bàn thành phố. Hai công trình quán cafe nêu ở trên nằm ở Quận 1 và Quận 3, cách văn phòng khoảng nửa giờ di chuyển — đây là các khu vực Nhân Thủy làm thường xuyên, gồm cả những công trình mặt tiền phố đông phải che chắn và thi công ngoài giờ. Xem thêm dịch vụ sửa nhà tại TP.HCM.
Bình Dương và Đồng Nai. Nhận công trình tại Bình Dương và Đồng Nai. Với công trình ngoài TP.HCM, dự toán sẽ tách riêng phần chi phí di chuyển và tập kết vật tư, vì đội và vật tư đều xuất phát từ TP.HCM.
Ba yếu tố làm chi phí chênh lệch theo khu vực, được ghi rõ trong dự toán chứ không phát sinh sau:
- Khoảng cách di chuyển của đội và số lần vận chuyển vật tư.
- Điều kiện tiếp cận mặt bằng: hẻm xe tải không vào được, quán ở tầng trên không có thang máy, hoặc chỉ được thi công ngoài giờ đều làm tăng nhân công.
- Quy định của khu vực về giờ thi công và vận chuyển xà bần. Khu trung tâm thường hạn chế giờ hơn khu ngoại thành.
Khi có sự cố trong thời hạn bảo hành, Nhân Thủy phản hồi trong 24 giờ làm việc và có mặt khảo sát trong 24 – 48 giờ với khu vực nội thành TP.HCM.
Liên hệ khảo sát và báo giá
Gửi cho Nhân Thủy diện tích quán, ảnh hiện trạng và vấn đề bạn đang gặp. Nếu có bản vẽ mặt bằng hoặc hợp đồng thuê thì gửi kèm để đánh giá được ràng buộc hoàn trả hiện trạng.
- Hotline: 0981 878 997 – 0778 997 898
- Zalo: 0981 878 997
- Email: xaydungnhanthuy@gmail.com
- Địa chỉ: 12 đường 49, Phường Phước Long, TP.HCM
- Gửi yêu cầu báo giá
