Cải tạo nhà anh chị Vân Linh tại Phước Long, TP.HCM

Xây Dựng Nhân Thủy thực hiện cải tạo nhà anh chị Vân Linh tại 51/24A Đường 359, Phường Phước Long, TP.HCM. Phạm vi công trình gồm cải tạo cổng – mặt tiền, xử lý chống thấm chân tường và tường ngoài, sơn lại 294 m² tường nội thất, điều chỉnh điện – nước cho khu bếp, lắp cửa nhôm Xingfa, gia công các khung sắt bảo vệ, lắp thiết bị vệ sinh và thi công mới hệ tủ bếp.

Đây là một công trình cải tạo nhiều hạng mục trên nền nhà đang sử dụng. Thay vì tháo bỏ toàn bộ, một số cấu kiện được giữ lại và làm mới; phần cần thay đổi được xử lý theo hiện trạng thực tế rồi mới chuyển sang sơn, lắp cửa, hoàn thiện bếp và vệ sinh bàn giao.

Thông tin công trình

Thông tin	Chi tiết
Công trình	Nhà anh chị Vân Linh
Địa điểm	51/24A Đường 359, Phường Phước Long, TP.HCM
Loại hình	Cải tạo nhà phố
Sơn tường nội thất	294 m²
Chống thấm tường ngoài	50 m²
Cửa nhôm Xingfa mới	4,05 m² / 2 bộ
Nội thất bếp	Tủ trên, tủ dưới, tủ lạnh – đồ khô, đá bếp
Thời gian theo dự toán	20 ngày
Bảo hành theo dự toán	12 tháng
Giá trị dự toán	111.886.000 đồng, chưa VAT 8%
Đơn vị thi công	Xây Dựng Nhân Thủy

Các dữ liệu về giá trị, thời gian và bảo hành trên thuộc bảng dự toán ngày 03/11/2025 của riêng công trình này, không phải đơn giá mặc định áp dụng cho nhà khác.

Tổng hợp hạng mục thi công

Nhóm hạng mục	Phạm vi chính
Cải tạo cổng – mặt tiền	Cắt sửa cột cổng, xây nâng, ốp gạch, làm khung mặt dựng
Chống thấm	Chân tường ẩm, 50 m² tường ngoài, seno trên WC lầu 1
Sơn nội thất	294 m² tường, bột Jotun + lót Jotun + Dulux 5in1
Sơn ngoại thất	Xử lý và sơn lại mặt tiền
Sơn chi tiết cũ	Lan can, 2 bộ cửa nhôm 4 cánh, lam gỗ trang trí
Cửa nhôm kính	2 bộ cửa Xingfa hệ 55, kính cường lực mờ 8 mm
Điện – nước	Cấp/thoát máy rửa chén, lavabo, nguồn thiết bị bếp, ống hút mùi
Thiết bị vệ sinh	Lắp bồn cầu và lavabo tại tầng trệt, lầu 1
Gia công sắt	Khung mặt dựng và các khung bảo vệ
Nội thất bếp	Tủ bếp trên/dưới, tủ lạnh – đồ khô, đá mặt và đá dựng
Hoàn thiện	Thu gom xà bần và vệ sinh sau thi công

Hiện trạng và mục tiêu cải tạo

Công trình đã có nhiều hạng mục hoàn thiện và nội thất đang được sử dụng. Vì vậy, yêu cầu không phải xây mới toàn bộ mà tập trung vào những vị trí cần thay đổi để phù hợp với công năng và xử lý các bề mặt đã xuống cấp.

Phần phía trước nhà cần chỉnh lại cột cổng, tường bên và hệ khung phía trên cửa. Bên trong nhà có các vùng chân tường ẩm cần xử lý trước khi sơn, hệ điện – nước khu bếp cần bổ sung theo thiết bị mới và tủ bếp cũ được tháo để thay bằng hệ nội thất mới.

Điểm quan trọng của dạng sửa chữa này là xác định ngay từ đầu:

phần giữ lại → phần tháo → vị trí cần chống thấm → phần điện nước thay đổi → bề mặt cần sơn → nội thất mới.

Cách bóc tách này giúp hạn chế làm lại những phần vẫn còn sử dụng tốt.

Cải tạo cổng và mặt tiền phía trước nhà

Phần mặt tiền là khu vực thay đổi rõ nhất khi so sánh trước và sau thi công.

Theo hồ sơ, đội thi công thực hiện:

• Cắt và đập bớt hai cột cổng.
• Xây cao lại cột.
• Xây nâng bức tường phía nhà trọ.
• Ốp gạch hai bên cột.
• Làm hệ khung mặt dựng cao khoảng 400 mm phía trên cửa kéo.
• Khung sử dụng sắt hộp 40 × 80 mm, dày khoảng 1,4 mm.

Xử lý chống thấm chân tường, tường ngoài và seno mái

Chống thấm là một nhóm hạng mục quan trọng của công trình, nhưng trang cũ gần như chưa thể hiện.

Theo dự toán, Nhân Thủy xử lý tại ba phạm vi khác nhau:

Chân tường có dấu hiệu ẩm

Khu vực chân tường được xử lý bằng Kova CT11A trước các bước hoàn thiện tiếp theo.

50 m² tường ngoài phía nhà trọ

Khoảng 50 m² tường ngoài được lăn phủ chống thấm Kova CT11A.

Seno phía trên nhà vệ sinh lầu 1

Seno mái tại khu vực nhà vệ sinh lầu 1 cũng nằm trong phạm vi chống thấm của dự toán.

Người đọc cần đi sâu hơn về nhóm giải pháp này có thể xem trang chống thấm tường của Nhân Thủy. Chống thấm tường

Xử lý và sơn lại 294 m² tường nội thất

Theo bảng dự toán, phần sơn nội thất có khối lượng 294 m².

Cấu tạo hoàn thiện được ghi:

• Dặm vá và trét bột.
• Bột Jotun.
• 1 lớp sơn lót Jotun.
• 2 lớp sơn phủ Dulux 5 in 1.

Đây là dữ liệu nên được thể hiện trực tiếp thay cho câu chung chung như “thi công sơn nước chất lượng cao”.

Bên cạnh 294 m² tường nội thất, công trình còn có:

• Sơn lại mặt tiền.
• Sơn lan can ban công và lan can cầu thang.
• Sơn lại 2 bộ cửa nhôm Xingfa 4 cánh hiện hữu.
• Sơn lại các thanh lam gỗ trang trí sang màu ghi.

Việc giữ lại cửa, lan can và lam còn sử dụng được rồi làm mới bề mặt giúp tránh thay mới toàn bộ những cấu kiện vẫn còn phù hợp.

Có thể xem thêm node dịch vụ chính tại Sơn nhà Nhân Thủy.

Lắp hai bộ cửa nhôm Xingfa mới

Công trình có 2 bộ cửa nhôm Xingfa cánh mở, tổng khối lượng khoảng 4,05 m².

Quy cách theo hồ sơ:

• Nhôm Xingfa Việt Nam hệ 55.
• Độ dày khoảng 1,4 mm.
• Kính cường lực 8 mm.
• Kính mờ.
• Kích thước mỗi bộ được ghi khoảng 900 × 2.250 mm.

Đây là các bộ cửa lắp mới, khác với 2 bộ cửa nhôm 4 cánh cũ chỉ được sơn lại ở một hạng mục khác. Hai phạm vi nên được phân biệt rõ trên bài để tránh người đọc hiểu tất cả cửa đều được thay mới.

Điều chỉnh điện – nước theo khu bếp và thiết bị mới

Phạm vi điện nước tại công trình không phải làm lại toàn bộ hệ thống mà chủ yếu phục vụ việc bố trí lại khu bếp và thiết bị.

Theo dự toán:

Máy rửa chén

Bổ sung:

• Ống thoát Ø60.
• Đường cấp nước Ø27.

Lavabo

Dời đường cấp – thoát lavabo sang vị trí mới và hoàn trả lại phần gạch tại khu vực đục đường ống.

Nguồn điện thiết bị bếp

Bổ sung nguồn cho:

• Máy rửa chén.
• Máy lọc nước.
• Máy hút mùi.

Hệ hút mùi

Đi thêm ống thoát mùi Ø90 cho máy hút mùi.

Điểm cần rút ra từ project này là nội thất bếp phải được chốt cùng vị trí điện – nước. Nếu tủ và thiết bị đã lắp xong mới di chuyển đường cấp, thoát hoặc nguồn điện, phần hoàn thiện vừa làm có thể phải tháo mở lại.

Người đọc có nhu cầu tương tự có thể tham khảo dịch vụ sửa điện nước.

Lắp đặt thiết bị vệ sinh

Hồ sơ ghi nhận việc lắp đặt bồn cầu và lavabo tại:

• Tầng trệt.
• Lầu 1.

Danh mục cuối dự toán đồng thời liệt kê:

• 2 bồn cầu.
• 2 lavabo kèm tủ.
• 2 gương lavabo.

Tuy nhiên, các dòng thiết bị này không ghi đơn giá và thành tiền, nên trên project page chỉ nên khẳng định chắc chắn phạm vi lắp đặt, không nên nói Nhân Thủy đã cung cấp toàn bộ thiết bị nếu chưa có chứng từ khác.

Gia công các khung sắt và làm mới lan can

Ngoài khung mặt dựng phía trước nhà, hồ sơ còn ghi:

• Hàn 2 khung bảo vệ phòng ngủ lầu 1 phía sau.
• Làm thêm 1 khung bảo vệ cửa cầu thang.
• Sơn lại lan can ban công.
• Sơn lại lan can cầu thang.

Thi công nội thất bếp mới

Phần bếp là một trong những hạng mục có dữ liệu chi tiết và bộ ảnh thực tế tốt nhất của công trình.

Trước tiên, Nhân Thủy tháo bỏ hệ bếp cũ để tạo mặt bằng cho phần điện nước và tủ mới. Sau đó, các hệ tủ, đá bếp và phụ kiện được lắp theo phương án đã thống nhất.

Tủ bếp dưới

• Chiều dài: 4,30 m.
• Vật liệu: nhựa than tre lõi composite theo mẫu.
• Phụ kiện: Vickini.
• Giá trị theo dự toán: 15.050.000 đồng.

Tủ bếp trên

• Chiều dài: 3,32 m.
• MDF kháng ẩm phủ melamine theo mẫu.
• Cánh pano.
• LED ánh sáng vàng.
• Phụ kiện Vickini.
• Giá trị: 7.968.000 đồng.

Tủ lạnh và tủ đồ khô

Một bộ tủ sử dụng MDF kháng ẩm phủ melamine, giá trị 3.500.000 đồng theo dự toán.

Đá bếp

• Mặt đá nằm: 4,40 m.
• Mặt đá dựng: 3,52 m.
• Vật liệu: đá nung kết theo mẫu.

Tổng giá trị các dòng nội thất bếp có thành tiền trong bảng dự toán là khoảng 37.606.000 đồng.

Nếu khách hàng cần làm mới toàn bộ tủ, quầy hoặc các không gian khác, có thể xem thêm dịch vụ thiết kế và thi công nội thất

Kết quả sau khi cải tạo

Sau quá trình thi công, công trình thay đổi rõ ở ba nhóm chính:

Mặt tiền: cột cổng và phần phía trước được xây, ốp và hoàn thiện lại.

Bên trong: các bề mặt tường được xử lý, sơn lại; những vị trí ẩm nằm trong phạm vi chống thấm được xử lý trước bước hoàn thiện.

Khu bếp: tủ cũ được tháo, hệ điện – nước được điều chỉnh theo thiết bị mới và hệ tủ – đá bếp được lắp lại theo phương án mới.

Chi phí, tiến độ và bảo hành

Theo bảng dự toán ngày 03/11/2025:

Nội dung	Dữ liệu
Giá trị dự toán	111.886.000 đồng
VAT	Chưa bao gồm 8%
Thời gian thi công dự kiến	20 ngày
Bảo hành	12 tháng kể từ ngày nghiệm thu và bàn giao

Đơn giá trong bảng đã bao gồm nhân công, vật tư, máy móc, thiết bị và dụng cụ thi công đối với các hạng mục có giá; các đầu việc ngoài bảng dự toán được tính là phát sinh.

Lưu ý: 111.886.000 đồng là giá trị của riêng công trình anh chị Vân Linh theo phạm vi và điều kiện tại thời điểm lập dự toán. Đây không phải bảng giá cố định để áp dụng trực tiếp cho một nhà khác.

Kinh nghiệm rút ra từ công trình anh chị Vân Linh

Chống thấm nên xử lý trước khi sơn

Công trình có cả chân tường ẩm, tường ngoài và seno. Những khu vực này cần được giải quyết trước khi đầu tư lại lớp hoàn thiện, tránh trường hợp vừa sơn xong lại phải mở hoặc xử lý lại nền.

Bếp mới kéo theo thay đổi điện – nước

Việc bổ sung máy rửa chén, máy lọc nước và máy hút mùi làm thay đổi đồng thời đường cấp, thoát, nguồn điện và đường hút. Vì vậy, nội thất bếp không nên được triển khai độc lập với phần kỹ thuật.

Không phải hạng mục cũ nào cũng cần thay

Hai bộ cửa nhôm bốn cánh, lan can và lam gỗ được giữ lại rồi làm mới bề mặt. Đây là cách bóc tách phạm vi hợp lý hơn so với thay mới toàn bộ.

Phần cổng vừa có xây sửa cột, ốp gạch, vừa có hệ khung sắt phía trên cửa. Nếu tách hai phần mà không phối hợp kích thước, quá trình hoàn thiện có thể phải điều chỉnh lại.

Cải tạo mặt tiền cần chốt phần xây và phần sắt cùng nhau

Nhà có hiện trạng tương tự cần kiểm tra gì trước khi báo giá?

Trước khi lập dự toán, nên kiểm tra:

• Phần cổng và mặt tiền cần giữ hay thay đổi?
• Vị trí chân tường có dấu hiệu ẩm.
• Diện tích tường ngoài cần chống thấm.
• Tình trạng seno.
• Diện tích tường nội thất cần sơn.
• Cửa nào thay mới, cửa nào chỉ sơn lại?
• Điện – nước cần thay đổi theo thiết bị bếp.
• Hệ tủ bếp cũ có giữ được hay không?
• Thiết bị vệ sinh cần lắp/thay.
• Các khung bảo vệ hoặc lan can cần được bổ sung.
• Điều kiện vận chuyển vật tư và xà bần.

Sau đó mới đi theo trình tự:

Hiện trạng → phần giữ → phần tháo → chống thấm → điện nước → xây/sắt → sơn → nội thất → hoàn thiện → báo giá.

Khách hàng trong khu vực có thể tham khảo thêm dịch vụ sửa nhà TP.HCM.

Yêu cầu khảo sát công trình tương tự

Nếu nhà cần xử lý đồng thời tường ẩm, sơn lại, thay đổi khu bếp, cửa và mặt tiền, Nhân Thủy có thể khảo sát để xác định:

Phần giữ lại → phần tháo → chống thấm → điện – nước → khối lượng sơn → cửa – sắt → nội thất → dự toán.