Cải tạo văn phòng SDKD Sài Gòn tại Hà Huy Giáp, khu vực Quận 12

Xây Dựng Nhân Thủy thực hiện cải tạo văn phòng SDKD Sài Gòn tại 801/3B Đường Hà Huy Giáp, Phường Thới An, TP.HCM. Hồ sơ quyết toán của công trình đứng tên Công ty Cổ phần Hometalk Việt Nam, với phạm vi gồm tháo dỡ, chống thấm sân thượng và tường ngoài, cải tạo các tầng làm việc, mở rộng phòng họp, điện – mạng, nhà vệ sinh, gia cố kết cấu và làm mới mặt tiền.

Đây không phải là một công trình chỉ sơn sửa bề mặt. Riêng phần chống thấm có 43 m² sân thượng và 279 m² tường ngoài; tầng 2 được mở rộng phòng họp bằng cách bổ sung sàn bê tông tại khu vực ban công; mặt tiền phải xử lý móng, cột, đà giằng trước khi hoàn thiện kính, lam trang trí và ALU.

Thông tin	Chi tiết
Công trình	Văn phòng SDKD Sài Gòn
Chủ đầu tư theo hồ sơ quyết toán	Công ty Cổ phần Hometalk Việt Nam
Địa điểm	801/3B Đường Hà Huy Giáp, Phường Thới An, TP.HCM
Loại hình	Văn phòng nhiều tầng
Hạng mục chính	Tháo dỡ, chống thấm, xây tô, trần, điện – mạng, WC, kết cấu, kính và mặt tiền
Chống thấm sân thượng	43 m²
Chống thấm tường ngoài	279 m²
Ngày quyết toán	05/05/2026
Giá trị quyết toán	552.572.766 đồng sau giảm giá và VAT theo hồ sơ
Đơn vị thi công	Xây Dựng Nhân Thủy

Thông tin hiện tại trên website cũng xác nhận địa điểm dự án tại 801/3B Hà Huy Giáp và phạm vi gồm cải tạo các tầng, mặt tiền, kết cấu và chống thấm.

Phạm vi cải tạo văn phòng

Công trình được triển khai trên nhiều tầng nên các hạng mục không thể tách rời nhau. Việc tháo dỡ ảnh hưởng tới trần và điện; thay đổi nhà vệ sinh kéo theo cấp thoát nước và chống thấm; mở rộng phòng họp liên quan đến sàn bê tông, vách, trần, điện và hoàn thiện.

Phạm vi chính gồm:

• Tháo dỡ trần, tường, cửa và các kết cấu cũ.
• Chống thấm sân thượng và các mặt tường ngoài.
• Cải tạo nhà vệ sinh và ban công.
• Mở rộng phòng họp tầng 2.
• Làm mới trần và hệ điện các tầng.
• Đi lại dây mạng cho khu vực làm việc.
• Gia cố móng, cột và kết cấu mặt tiền.
• Lắp vách kính, cửa kính, lam trang trí và ốp ALU.
• Sơn, hoàn thiện và lắp đặt các hạng mục nội thất liên quan.

Với công trình cần xử lý nhiều hệ thống tương tự, khách hàng có thể xem thêm dịch vụ sửa chữa văn phòng TP.HCM. Trang dịch vụ này hiện là node thương mại phù hợp nhất với loại công trình SDKD.

Tháo dỡ và chuẩn bị mặt bằng

Công việc bắt đầu từ việc tháo các cấu kiện không còn phù hợp với phương án sử dụng mới.

Tại các tầng, đội thi công tháo trần cũ, cửa, một số vách và phần mái/ban công cần thay đổi. Riêng phía ngoài, một số cấu kiện được phá dỡ để tạo điều kiện gia cố lại kết cấu và tổ chức mặt tiền mới.

Ảnh thực tế cho thấy khối lượng tháo dỡ không chỉ diễn ra bên trong mà còn có cả các phần xây dựng phía trước công trình.

Với loại cải tạo này, khối lượng phá dỡ cần được xác nhận trước phần hoàn thiện vì sau khi mở trần hoặc tường, hiện trạng thực tế có thể khác so với những gì quan sát được khi khảo sát ban đầu.

Xử lý chống thấm 43 m² sân thượng

Phần sân thượng được xử lý từ nền bê tông thay vì chỉ phủ thêm một lớp chống nước lên mặt gạch cũ.

Theo hồ sơ quyết toán, quy trình thực tế gồm:

1. Đục bỏ toàn bộ lớp gạch sân thượng xuống phần bê tông.
2. Thu gom và vận chuyển xà bần.
3. Thi công chống thấm trên bề mặt sàn bê tông.
4. Cán lại lớp vữa tạo độ dốc dày khoảng 5–7 cm.
5. Thi công thêm 2 lớp chống thấm trên bề mặt sau khi cán nền.
6. Di chuyển máy nước nóng năng lượng mặt trời để xử lý khu vực bên dưới và lắp lại sau khi hoàn thành.

Ảnh công trình cho thấy khu vực sân thượng đã được xử lý toàn bộ và đội thi công làm việc trực tiếp quanh hệ bồn nước, thay vì chỉ vá cục bộ một vị trí.

Đây là điểm quan trọng với sân thượng cũ: nếu vấn đề liên quan tới nền, độ dốc hoặc lớp hoàn thiện bên trên, chỉ quét vật liệu lên lớp gạch hiện trạng có thể không giải quyết được toàn bộ phạm vi cần sửa.

Khách hàng đang gặp lỗi tương tự có thể xem thêm giải pháp chống thấm sân thượng.

Chống thấm 279 m² tường ngoài

Ngoài sân thượng, hồ sơ nghiệm thu ghi rằng khoảng 279 m² tường ngoài được xử lý chống thấm.

Phạm vi gồm các mảng tường hai bên, tường phía sau, khu vực ô giếng trời và bờ tường sân thượng. Riêng phần mặt tiền được xử lý theo một nhóm thi công khác và không tính vào 279 m² chống thấm tường.

Ảnh thực tế cho thấy một diện tích mặt đứng lớn đã được phủ, xử lý theo từng cao độ.

Việc tách riêng tường hông – tường sau với mặt tiền có lợi cho cả thi công lẫn quyết toán: mỗi khu vực có hiện trạng và yêu cầu hoàn thiện khác nhau, không nên gộp tất cả thành một dòng “chống thấm toàn nhà”.

Có thể xem thêm phạm vi chống thấm tường nếu cần đi sâu vào nhóm hạng mục này.

Cải tạo từng tầng theo công năng sử dụng

Tầng 3: nhà vệ sinh, ban công và trần mới

Tầng 3 có nhiều hạng mục cần xử lý đồng thời:

• Tháo dỡ nhà vệ sinh và trần thạch cao cũ.
• Trám, cán lại nền khu vực WC.
• Tháo thiết bị vệ sinh để xử lý hệ thống cấp thoát nước.
• Thi công khoảng 21 m² trần thạch cao chìm, giật cấp.
• Sơn lại trần và tường.
• Phá một phần mái chữ A và cột ban công.
• Điều chỉnh lại tuyến thoát nước ban công phòng giám đốc.
• Chống thấm khu vực ban công.
• Cán nền và lát gạch 300 × 600 mm chống trơn trượt.

Hình ảnh cho thấy toàn bộ phần mặt trước được mở và chống đỡ trước khi hình thức mặt tiền mới được hình thành.

Đây là lý do khi cải tạo mặt tiền có thay đổi lớn về hình khối, không nên lập chi phí chỉ dựa vào diện tích sơn hoặc ốp ngoài. Phần kết cấu bên dưới mới có thể là hạng mục quyết định phương án và ngân sách.

Ảnh hiện trường cho thấy phần trần được mở hoàn toàn và hệ đường ống được xử lý trước khi xây lại vách và đóng hoàn thiện.

Điểm cần kiểm soát tại đây là thứ tự công việc: cấp thoát nước và chống thấm phải hoàn thành, kiểm tra trước khi ốp lát và đóng lại các lớp che phủ.

Tầng 2: mở rộng phòng họp bằng sàn bê tông

Tầng 2 là một trong những hạng mục thay đổi công năng rõ nhất của dự án.

Phạm vi gồm:

• Tháo dỡ WC và trần hiện trạng.
• Đập phần tường mặt tiền để mở rộng khu vực phòng họp.
• Xây lại vách phòng họp và nhà vệ sinh.
• Làm lại hệ thống nước.
• Chống thấm sàn WC.
• Ốp lát gạch 300 × 600 mm.
• Đổ bổ sung sàn bê tông tại phần ban công, bằng cao độ sàn trong nhà để tăng diện tích sử dụng của phòng họp.
• Thi công khoảng 30 m² trần thạch cao.
• Bố trí lại điện, đèn và nguồn.
• Sơn hoàn thiện.
• Lắp lại thiết bị vệ sinh sau khi hoàn tất.

Đây là trường hợp cho thấy “cải tạo văn phòng” có thể bao gồm cả thay đổi diện tích sử dụng chứ không chỉ chia lại phòng bằng vách nhẹ.

Khi cơi nới một phần sàn để nhập vào không gian trong nhà, việc kiểm tra kết cấu và cao độ cần được giải quyết trước khi đi vào trần, điện và lớp hoàn thiện.

Tầng 1: làm lại trần, điện và sơn

Tại tầng 1, việc xử lý đường nước từ khu vực phía trên khiến một phần trần cũ phải được mở ra.

Sau đó công việc gồm:

• Tháo các phần cửa hiện trạng cần thay đổi.
• Làm mới khoảng 30 m² trần thạch cao.
• Bố trí lại điện trên trần phòng.
• Sơn lại tường và trần sau khi hoàn thiện các hệ kỹ thuật.

Điểm cần chú ý ở công trình văn phòng là điện và các tuyến kỹ thuật phải được kiểm tra trước khi đóng trần, bởi sau khi trần hoàn thiện, việc bổ sung hoặc sửa lại điểm điện sẽ tạo thêm công việc tháo mở.

Tầng trệt: mở rộng không gian và đi lại hệ thống mạng

Ở tầng trệt, phạm vi công việc tập trung vào thay đổi không gian sử dụng:

• Phá vách tại khu vực cửa 4 cánh.
• Tháo cửa gỗ và cửa kính lùa cũ.
• Cần bổ sung phần sàn để nối rộng không gian.
• Bổ sung hệ điện cho phần diện tích mới.
• Đi lại hệ thống dây mạng cho các phòng làm việc.

Đối với một văn phòng, mạng nội bộ là hạng mục cần được đặt cùng điện ngay trong giai đoạn phần thô. Để tới lúc bàn ghế và vách trang trí đã hoàn thiện mới bổ sung đường mạng có thể khiến dây phải đi nổi hoặc phải mở lại bề mặt vừa thi công.

Gia cố kết cấu và làm mới mặt tiền văn phòng

Gia cố móng, cột và đà giằng

Phần mặt tiền của công trình không chỉ thay đổi lớp trang trí. Hồ sơ quyết toán ghi nhận một nhóm công việc kết cấu riêng có giá trị lớn.

Phạm vi bao gồm:

• Phá hai phần vách cánh gà cũ tại tầng trệt.
• Đục sàn khu vực sân.
• Đào hố móng bằng máy.
• Gia cố nền hố móng trước khi đổ bê tông.
• Thi công hệ trụ bê tông cốt thép.
• Theo hồ sơ, mỗi cột sử dụng 6 thanh thép Ø16, tổng cộng 4 cột.
• Thi công đà giằng khoảng 200 × 200 mm với thép Ø16.
• Bê tông được mô tả trong hồ sơ ở cấp M250–M300 tùy vị trí.
• Xây lại tường 110.
• Cán hoàn trả nền sân.
• Làm phần móng băng khu vực sân.
• Bổ sung một phần sàn tầng 2 phục vụ ban công/trồng cây.

Hình ảnh cho thấy toàn bộ phần mặt trước được mở và chống đỡ trước khi hình thức mặt tiền mới được hình thành.

Đây là lý do khi cải tạo mặt tiền có thay đổi lớn về hình khối, không nên lập chi phí chỉ dựa vào diện tích sơn hoặc ốp ngoài. Phần kết cấu bên dưới mới có thể là hạng mục quyết định phương án và ngân sách.

Thi công vách kính, lam và ALU mặt tiền

Sau phần kết cấu, mặt tiền được hoàn thiện bằng nhiều nhóm vật liệu.

Khối lượng nghiệm thu có:

Hạng mục	Khối lượng
Vách kính phòng họp	11,3 m²
Vách kính/cửa mở hai cánh	8,98 m² thực tế
Bản lề sàn VVP	2 bộ
Hệ lam trang trí	1 gói
Ốp ALU mặt tiền	1 gói

Đáng chú ý, vách kính/cửa hai cánh được dự kiến là 7,68 m² nhưng nghiệm thu thực tế là 8,98 m², tăng 1,30 m².

Hình ảnh cho thấy lam đứng và các mảng tấm ốp được lắp sau khi phần kết cấu chính đã hoàn thành.

Hoàn thiện điện, nội thất và không gian làm việc

Sau các hạng mục phần thô, chống thấm và hệ kỹ thuật, văn phòng được hoàn thiện để đưa vào sử dụng.

Ảnh cho thấy quá trình lắp đặt các mảng trang trí và thiết bị sau khi phần tường, trần và chiếu sáng cơ bản đã hoàn thành.

Khu vực văn phòng sau khi hoàn thiện có bàn làm việc, hệ tủ – kệ và hệ chiếu sáng được đưa vào vận hành thực tế.

Ảnh hoàn thiện giúp kiểm tra trực tiếp bề mặt trần, hệ đèn và vách trang trí thay vì chỉ dựa vào lời mô tả “hoàn thành đúng yêu cầu”.

Khối lượng nghiệm thu có thay đổi gì so với hợp đồng?

Một project page có giá trị hơn khi cho người đọc thấy quyết toán thực tế, không chỉ liệt kê hạng mục dự kiến.

Ví dụ rõ nhất ở công trình này là phần kính:

Hạng mục	Hợp đồng	Nghiệm thu
Vách kính phòng họp	11,30 m²	11,30 m²
Vách kính/cửa hai cánh	7,68 m²	8,98 m²

Khối lượng cửa kính tăng 1,30 m² làm giá trị nhóm công việc tăng tương ứng.

Đây là một ví dụ thực tế cho thấy quyết toán có thể khác với hợp đồng ban đầu dù đơn giá không nhất thiết thay đổi. Điều quan trọng là hai bên phải đo lại khối lượng hoàn thành và xác nhận phần tăng/giảm trước khi chốt giá trị cuối.

Điểm đáng chú ý từ công trình SDKD Sài Gòn

Không phải hạng mục nào cũng nên xử lý bề mặt

Sân thượng là ví dụ rõ nhất. Khi phạm vi liên quan đến lớp nền và độ dốc, công trình phải tháo lớp hoàn thiện cũ để xử lý từ bê tông rồi mới cán lại nền và thi công chống thấm.

Cần hoàn thành phần bị che trước

Đường nước WC, hệ điện, dây mạng và chống thấm đều là những phần sẽ bị trần, gạch hoặc lớp hoàn thiện che lại. Những hạng mục này cần được kiểm tra trước khi đóng kín.

Thay đổi công năng có thể kéo theo kết cấu

Việc mở rộng phòng họp tầng 2 không thể giải quyết bằng một vách ngăn mới. Phần ban công phải được xử lý để tạo thêm sàn sử dụng ở cùng cao độ.

Mặt tiền không chỉ là “làm đẹp”

Với SDKD, mặt tiền bao gồm từ đào móng, làm cột và đà giằng đến kính, lam và ALU. Vì vậy, cùng một diện tích mặt tiền nhưng mức đầu tư có thể khác rất xa tùy cấu tạo hiện trạng.

Quyết toán nên theo khối lượng thực tế

Khối lượng cửa kính tăng từ 7,68 lên 8,98 m² là một ví dụ nhỏ nhưng rõ: báo giá là cơ sở ban đầu, còn quyết toán phải dựa trên phần đã thi công và được xác nhận.

Văn phòng có hiện trạng tương tự cần kiểm tra gì trước khi báo giá?

Trước khi lập dự toán cải tạo văn phòng nhiều tầng, nên kiểm tra:

• Phần tường, trần và cửa nào giữ lại được?
• Có thay đổi công năng hoặc mở rộng diện tích hay không.
• Tường/vách nào liên quan đến kết cấu?
• Tình trạng sân thượng, ban công và tường ngoài.
• Các nhà vệ sinh có cần thay đổi cấp thoát nước hay không.
• Điện hiện hữu có đáp ứng bố trí làm việc mới không.
• Vị trí dây mạng, camera và các hệ thống điện nhẹ.
• Khối lượng trần cần mở và làm lại.
• Mặt tiền chỉ hoàn thiện mới hay phải gia cố kết cấu.
• Phạm vi kính, cửa, lam và vật liệu ốp.
• Điều kiện vận chuyển xà bần và vật tư.

Với công trình ở khu vực Hà Huy Giáp, khách hàng có thể xem thêm trang sửa nhà Quận 12 để tham khảo các yếu tố địa phương, phương án và quy trình khảo sát.

Yêu cầu khảo sát cải tạo văn phòng

Nếu văn phòng cần xử lý đồng thời tháo dỡ, chống thấm, chia lại phòng, điện – mạng, WC và mặt tiền, Nhân Thủy có thể khảo sát hiện trạng để xác định:

Phần giữ lại → phần phải tháo → phần kỹ thuật cần xử lý trước → khối lượng hoàn thiện → điều kiện phát sinh → dự toán.

Cách này giúp doanh nghiệp biết rõ ngân sách đang dành cho hạng mục nào, thay vì chỉ nhận một mức giá/m² chung cho toàn bộ công trình.