Thi công cải tạo showroom Lưu Việt Anh tại Trần Đình Xu, Quận 1

Xây Dựng Nhân Thủy thực hiện cải tạo showroom Lưu Việt Anh tại 63B Trần Đình Xu, Phường Cầu Kho, Quận 1, TP.HCM. Phạm vi theo hồ sơ quyết toán gồm tháo dỡ hiện trạng, cải tạo mặt tiền, thi công cầu thang sắt, vách – kệ trưng bày, quầy thu ngân, cửa kính, sơn hiệu ứng, sàn hiệu ứng và hệ thống điện tầng trệt – lầu 1.

Theo hồ sơ công trình, thời gian thi công dự kiến 20–30 ngày và thời gian bảo hành 12 tháng kể từ ngày nghiệm thu, bàn giao. Điểm đáng chú ý của dự án là phạm vi thực tế có nhiều thay đổi so với dự toán ban đầu: một số hạng mục được loại bỏ do không còn cần thiết, trong khi diện tích sơn – sàn và các đầu việc về cửa, mặt tiền, điện, chống thấm và nội thất được điều chỉnh hoặc bổ sung trong quá trình thi công.

Thông tin	Chi tiết
Công trình	Showroom Lưu Việt Anh
Chủ đầu tư	Công ty LUU VIETANH
Địa điểm	63B Trần Đình Xu, Phường Cầu Kho, Quận 1
Loại hình	Showroom/cửa hàng thời trang
Phạm vi chính	Tháo dỡ, mặt tiền, vách – kệ, cầu thang, cửa kính, sơn, sàn, điện
Thời gian theo hồ sơ	20–30 ngày
Bảo hành	12 tháng kể từ nghiệm thu bàn giao
Đơn vị thi công	Xây Dựng Nhân Thủy

Phương án 3D và hiện trạng trước khi cải tạo

Phương án 3D thể hiện showroom theo phong cách khá đặc trưng: tường texture sáng màu, sàn vàng, hệ kệ dài chạy dọc tường, các cụm cột trang trí màu nâu và cầu thang xoắn màu đỏ ở khu vực sân.

Hiện trạng mặt tiền trước cải tạo khác khá nhiều so với phương án mới. Ảnh thực tế cho thấy nhà có cửa cuốn và mặt đứng cũ với các mảng màu xanh – nâu; showroom cần thay đổi mạnh về hình ảnh để tạo nhận diện mới.

Đối với mặt bằng kinh doanh kiểu này, việc cải tạo không chỉ là làm mới lớp sơn. Hệ cửa, mặt tiền, không gian trưng bày, luồng di chuyển, điện và các chi tiết nội thất cố định cần được xem xét trong cùng một phương án. Khách hàng có nhu cầu tương tự có thể tham khảo thêm dịch vụ sửa chữa cửa hàng tại TP.HCM.

Tháo dỡ và chuẩn bị lại mặt bằng

Trước khi triển khai phần hoàn thiện mới, công trình có nhiều đầu việc tháo dỡ.

Theo hồ sơ quyết toán, phạm vi gồm:

• Tháo mái kính, khung sắt và tấm poly khu vực sân khoảng 20 m².
• Tháo toàn bộ trần thạch cao phòng chính tầng trệt khoảng 44 m².
• Tháo trần thạch cao lầu 1 khoảng 44 m².
• Cắt và tháo bức tường giữa hai phòng tại lầu 1.
• Thu gom, vận chuyển thảm, tường gạch, trần thạch cao và xà bần ra khỏi công trình.
• Tô lại các cạnh tường và xử lý vòm cửa ở khu vực tầng trệt.

Đây là phần ảnh hưởng trực tiếp đến khối lượng sau đó. Khi cải tạo mặt bằng cũ, không nên chốt hoàn thiện mới trước khi xác định rõ phần nào giữ lại, phần nào tháo bỏ và phần nào phải sửa nền sau tháo dỡ.

Cải tạo mặt tiền showroom

Phần mặt tiền được thay đổi từ hiện trạng cửa cuốn và các mảng màu cũ sang một mặt đứng tối giản hơn theo phương án 3D.

Hồ sơ ghi nhận các hạng mục:

• Thi công khoảng 11 m² vách Cemboard mặt tiền, sử dụng khung sắt 4×8 ly 4 và tấm Cemboard 8 mm.
• Cải tạo phần cửa đi mặt tiền.
• Sơn ngoại thất khoảng 150 m².
• Cắt ô tròn trang trí tại lầu 1.
• Gia cố lại hộp alu cửa cuốn trong phần phát sinh.
• Điều chỉnh lại cửa cổng và thay kính.
• Ốp gốm cho 5 cột trang trí ở phần phát sinh.

Ảnh trong quá trình thi công ghi lại trực tiếp công đoạn xử lý mặt tiền và phần xây – tô mới phía ngoài.

Ảnh sau hoàn thiện cho thấy mặt tiền đã chuyển sang tông sáng, bảng hiệu LUU VIETANH được đặt trên mặt đứng và hình thức tổng thể gần hơn với ngôn ngữ tối giản của phối cảnh ban đầu.

Thi công cầu thang sắt và gia cố lan can

Cầu thang xoắn màu đỏ là một trong những chi tiết đặc trưng nhất của công trình.

Hồ sơ quyết toán ghi:

• Thi công khoảng 6 m cầu thang sắt.
• Gia cố lan can lầu 1 kết nối với cầu thang.
• Trong phần phát sinh có thuê cẩu và tháo – hạ cầu thang để điều chỉnh trong quá trình triển khai.

Ảnh thực tế cho thấy cầu thang sắt xoắn được hoàn thiện với màu đỏ, khá sát với ý tưởng đã thể hiện trong phối cảnh sân.

Đây cũng là ví dụ cho thấy một chi tiết lớn của showroom có thể tác động đến nhiều phần khác: cao độ sàn, lan can, vận chuyển vật tư và vị trí kết nối giữa tầng trệt với lầu 1 phải được xử lý đồng bộ.

Thi công vách, kệ trưng bày và quầy thu ngân

Các hệ kệ và vách cố định là phần tạo nên công năng chính của showroom.

Khối lượng thực tế theo hồ sơ gồm:

Hạng mục	Khối lượng
Vách phòng thay đồ và kho	14 m²
Vách Cemboard mặt tiền	11 m²
Vách Cemboard hàng rào sân	5 md
Hệ kệ trưng bày	33 md
Quầy thu ngân	1 bộ
Cột tròn tầng trệt	5 cột

Phần 33 md kệ trưng bày sử dụng khung sắt 3×3 ly 4, tấm thạch cao và ke góc chống mẻ. Đây là dữ liệu thực tế có giá trị hơn cách mô tả chung “trang trí nội thất”.

Ảnh trong quá trình hoàn thiện cho thấy các hệ kệ dài chạy dọc tường và bề mặt texture đang được xử lý trực tiếp trên công trình.

Ở giai đoạn gần bàn giao, hình thức kệ đã bám khá sát phối cảnh 3D: các tầng kệ dài, tường trắng có texture và những cột trang trí dọc không gian.

Nếu công trình cần thiết kế và thi công đồng thời quầy, kệ hoặc các chi tiết nội thất cố định, nên chốt chúng cùng hệ điện và mặt bằng kỹ thuật trước khi hoàn thiện. Có thể xem thêm dịch vụ thiết kế và thi công nội thất

Sơn hiệu ứng và hoàn thiện tường

Sơn và xử lý bề mặt là một trong những hạng mục có biến động khối lượng lớn nhất của dự án.

Theo hồ sơ:

Hạng mục	Dự toán	Thực tế
Sơn tạo mẫu/hiệu ứng	88,4 m²	92,5 m²
Sơn nước nội thất tầng trệt, tầng 1 và cầu thang	200 m²	550 m²
Sơn ngoại thất mặt tiền	150 m²	150 m²

Phần sơn nội thất tăng từ khối lượng dự toán 200 m² lên 550 m² trong quyết toán. Hồ sơ không ghi cụ thể một nguyên nhân duy nhất cho mức thay đổi này, vì vậy không nên tự suy đoán. Tuy nhiên, dữ liệu cho thấy phạm vi hoàn thiện thực tế đã thay đổi đáng kể trong quá trình triển khai.

Ảnh thi công cho thấy bề mặt tường được tạo texture khá sâu, không phải lớp sơn phẳng thông thường. Trong giai đoạn làm việc, sàn và các chi tiết đã hoàn thiện được che chắn để hạn chế bám bẩn hoặc hư hỏng.

Ảnh sau thi công thể hiện texture trắng xuyên suốt các mảng tường và kệ, kết hợp với các mảng trang trí cột khác màu.

Đối với công trình cần xử lý bột, sơn và hoàn thiện bề mặt tương tự, có thể xem thêm dịch vụ sơn nhà và công trình.

Ảnh sau thi công thể hiện texture trắng xuyên suốt các mảng tường và kệ, kết hợp với các mảng trang trí cột khác màu.

Đối với công trình cần xử lý bột, sơn và hoàn thiện bề mặt tương tự, có thể xem thêm dịch vụ sơn nhà và công trình.

Thi công 51,6 m² sàn hiệu ứng

Sàn hiệu ứng màu vàng là một trong những hạng mục tạo nhận diện rõ nhất của showroom.

Dự toán ban đầu ghi khoảng 44 m², trong khi khối lượng quyết toán thực tế là 51,6 m².

Ảnh thi công ghi lại trực tiếp quá trình thợ xử lý và hoàn thiện bề mặt sàn màu vàng bằng tay.

Sau khi sàn hoàn thiện, đội thi công tiếp tục che chắn bề mặt trong lúc xử lý những hạng mục phía trên. Điều này quan trọng với sàn hoàn thiện đặc thù vì nếu thi công sai thứ tự, các công việc tường, kệ hoặc điện có thể làm bẩn hoặc hư lớp sàn mới.

Ảnh sau bàn giao cho thấy màu sàn thực tế khá gần với phối cảnh 3D, tạo tương phản với tường trắng và nội thất màu nâu.

Cải tạo hệ thống điện tầng trệt và lầu 1

Phạm vi điện thực tế theo hồ sơ là khoảng 180 m², gồm nhân công đi lại hệ điện tầng trệt và tầng 1, vật tư phụ, bổ sung dây và ổ điện.

Hồ sơ cũng ghi:

• Ống điện và đế âm tường.
• Dây điện Cadivi.
• Dây mạng Cat6.
• Phần camera được ghi rõ không thi công.

Vì vậy, nội dung trang nên dùng cụm “cải tạo hệ thống điện và điện nhẹ” thay vì “hệ thống điện nước” như hiện tại. Trang cũ đang liệt kê “hệ thống điện nước”, nhưng dữ liệu quyết toán không cho thấy một gói cấp thoát nước tổng thể tương ứng.

Ảnh quá trình cho thấy dây điện, các điểm chờ đèn và hệ thống kỹ thuật được xử lý đồng thời với phần trần và hoàn thiện nội thất.

Một bài học quan trọng với showroom là phải xác định vị trí kệ, quầy và thiết bị trước khi chốt toàn bộ điểm điện. Nếu thay đổi thiết kế sau khi đi điện, phần đã làm có thể phải điều chỉnh lại. Hồ sơ của công trình này thực tế cũng có ghi nhận phát sinh nhân công điện do thay đổi thiết kế.

Các hạng mục cửa kính và phần hoàn thiện sân

Hồ sơ công trình có nhiều đầu việc về cửa:

• Cửa đi mặt tiền.
• Cửa lùa phòng kho.
• Cửa kính cường lực khu vực phòng chính.
• Bộ cửa kính bản lề sàn tại lầu 1.
• Bộ cửa kéo gấp tại khu vực cửa cuốn.
• Thay đổi hướng mở cửa kính lầu 1 trong phần phát sinh.
• Thay phụ kiện bản lề sàn và tay nắm cửa chính.

Ảnh thi công cho thấy đội thợ lắp đặt và xử lý phần kính/cửa tại khu vực sân, đồng thời làm việc quanh cầu thang và mặt sàn.

Phần sân còn có:

• Bồn trồng cây.
• 10 tấm bê tông bố trí theo phối cảnh.
• Khoảng 5 m² sàn nhựa ngoài trời.
• Trong phần phát sinh có thay đổi mẫu sàn ngoài trời sang màu đậm hơn.

Đây là các chi tiết nhỏ về diện tích nhưng có ảnh hưởng trực tiếp đến việc đối chiếu giữa thiết kế và thành phẩm.

Những hạng mục được bỏ hoặc điều chỉnh trong quá trình thi công

Một điểm đáng giá của hồ sơ quyết toán là không chỉ ghi phần đã làm mà còn thể hiện những đầu việc không còn thi công.

Ví dụ:

• Phương án vá trần thạch cao tầng trệt: không thi công.
• Phương án đóng lại toàn bộ 44 m² trần mới: không thi công.
• Đi thêm ống thoát Ø60: không thi công vì hiện trạng đã có sẵn.
• Camera: không thi công.
• Ghế gỗ treo trần: không thi công.

Điều này cho thấy dự toán cải tạo nên được xem là một tài liệu được đối chiếu với hiện trạng và thiết kế thực tế. Không nên giữ một hạng mục chỉ vì nó từng có trong báo giá nếu sau khảo sát hoặc trong quá trình triển khai xác định rằng không còn cần thiết.

Đây cũng là cách kiểm soát chi phí tốt hơn so với việc mặc định thi công toàn bộ danh sách ban đầu.

Những phát sinh thực tế của showroom Lưu Việt Anh

Ngoài việc thay đổi khối lượng trong các hạng mục chính, hồ sơ còn ghi riêng nhóm công việc phát sinh với tổng giá trị 32.800.000 đồng.

Một số phát sinh đáng chú ý gồm:

• Mở rộng cửa cổng và thay kính.
• Đóng thêm tủ trưng bày gỗ chống ẩm.
• Làm vách che máy lạnh.
• Làm khung che khu vực bồn cầu phòng kho.
• Thuê cẩu phục vụ cầu thang.
• Tháo – hạ cầu thang để điều chỉnh.
• Bổ sung thanh treo quần áo.
• Thay đổi hướng cửa kính lầu 1.
• Thay phụ kiện cửa kính.
• Thay đổi mẫu sàn ngoài trời.
• Ốp gốm 5 cột trang trí.
• Phát sinh điện do thay đổi thiết kế.
• Chống thấm Kova hai vách tường phía sau.
• Gia cố hộp alu cửa cuốn.
• Bổ sung tay nắm cửa chính.

Đây là bằng chứng thực tế cho thấy phát sinh trong cải tạo showroom thường đến từ thay đổi thiết kế, hiện trạng thực tế và các quyết định hoàn thiện trong quá trình triển khai, không chỉ từ việc tăng đơn giá.

Muốn hạn chế phát sinh, trước khi thi công nên chốt càng rõ càng tốt:

mặt bằng → thiết kế → vị trí điện → cửa → kệ/quầy → vật liệu hoàn thiện → chi tiết trang trí → tiến độ.

Đối chiếu phương án 3D và công trình thực tế

Thay vì chỉ đặt một gallery “thiết kế” và một gallery “thi công”, nên cho người đọc đối chiếu từng nhóm hình.

Mặt tiền

Phương án 3D: mặt tiền trắng, tối giản, bảng hiệu LUU VIETANH đặt ở mảng tường phía trước.

Hiện trạng: mặt đứng cũ với cửa cuốn và phối màu khác hoàn toàn.

Sau thi công, mặt tiền màu sáng và bảng hiệu LUU VIETANH đã được hình thành.

[SO SÁNH 01 — Thiết kế → hiện trạng → mặt tiền hoàn thiện]

Cầu thang và sân

Phương án: cầu thang xoắn đỏ kết hợp cây xanh, sàn sân và không gian mở.

Thực tế: cầu thang sắt xoắn màu đỏ được triển khai và gia cố tại hiện trường.

[SO SÁNH 02 — Cầu thang 3D và cầu thang thực tế]

Không gian trưng bày

Phương án: sàn vàng, tường texture trắng, các tầng kệ dài và hệ cột trang trí nâu.

Thực tế: những yếu tố này đều xuất hiện rõ khi showroom hoàn thiện và đưa sản phẩm lên kệ.

[SO SÁNH 03 — Phối cảnh 3D và showroom khi đưa vào sử dụng]

Đây là phần bằng chứng nên ưu tiên của trang vì khách hàng có thể tự đánh giá mức độ liên hệ giữa ý tưởng và công trình thật thay vì chỉ đọc một tuyên bố “thi công đúng thiết kế”.

Kết quả sau khi showroom hoàn thiện

Ảnh thực tế sau hoàn thiện cho thấy không gian đã được đưa vào sử dụng với:

• Hệ kệ trưng bày dài chạy dọc tường.
• Sàn màu vàng.
• Tường texture sáng.
• Các cột trang trí màu nâu.
• Hệ đèn rọi.
• Thanh treo quần áo.
• Quầy/khu vực giao dịch phía cuối showroom.
• Các sản phẩm túi xách và quần áo được bố trí trực tiếp trên hệ kệ.

Ở đây, ảnh “đang vận hành” có giá trị cao hơn ảnh không gian trống vì nó giúp đánh giá kích thước thực của hệ kệ, khoảng lưu thông và cách showroom hoạt động khi có hàng hóa.

Tiến độ, giá trị quyết toán và bảo hành

Theo hồ sơ:

• Thời gian thi công: 20–30 ngày.
• Bảo hành: 12 tháng kể từ ngày nghiệm thu bàn giao.
• Đơn giá trong hồ sơ đã bao gồm nhân công, vật tư, máy móc và dụng cụ thi công.
• Thuế VAT chưa nằm trong giá trị nêu dưới đây.

Giá trị dự toán và quyết toán:

Nội dung	Giá trị
Dự toán các hạng mục chính	259.364.000 đồng
Quyết toán các hạng mục chính	271.546.500 đồng
Hạng mục phát sinh bổ sung	32.800.000 đồng
Tổng giá trị quyết toán	304.346.500 đồng

Lưu ý: 304.346.500 đồng là giá trị của riêng showroom Lưu Việt Anh theo khối lượng thực tế và các phát sinh tại thời điểm thi công năm 2024. Đây không phải báo giá cải tạo showroom hiện hành và không nên lấy con số này chia diện tích rồi áp cho một công trình khác.

Không cần công khai trên website số tiền khách đã tạm ứng, số dư phải thanh toán hoặc thông tin tài khoản ngân hàng.

Vì sao quyết toán showroom có thể khác dự toán ban đầu?

Case Lưu Việt Anh minh họa khá rõ rằng diện tích mặt bằng không phải là yếu tố duy nhất quyết định chi phí.

Ví dụ:

• Sơn nội thất dự toán 200 m², nhưng khối lượng thực tế là 550 m².
• Sơn hiệu ứng từ 88,4 m² thành 92,5 m².
• Sàn hiệu ứng từ 44 m² thành 51,6 m².
• Một số trần, camera và đường thoát được loại bỏ.
• Một số cửa, phần điện, ốp cột, chống thấm và nội thất được bổ sung.

Vì vậy, khi so sánh hai báo giá showroom, cần đọc cùng:

• Hiện trạng phải tháo dỡ.
• Phạm vi mặt tiền.
• Khối lượng tường và bề mặt cần xử lý.
• Mức độ phức tạp của kệ/quầy.
• Số lượng cửa kính.
• Điện và điện nhẹ.
• Cầu thang hoặc kết cấu kim loại.
• Loại sàn.
• Vật liệu trang trí.
• Điều kiện vận chuyển.
• Mức độ thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.

Không nên chỉ hỏi:

“Showroom này bao nhiêu tiền một mét vuông?”

Cách phù hợp hơn là khảo sát → xác định phần giữ lại → chốt phương án → bóc khối lượng → báo giá → quản lý phát sinh.

Kinh nghiệm rút ra từ công trình Lưu Việt Anh

Có ba điểm đáng chú ý từ hồ sơ công trình này.

Thứ nhất, không nên thi công cứng theo dự toán nếu hiện trạng cho thấy hạng mục không cần thiết. Trường hợp ống thoát Ø60 đã có sẵn là ví dụ: công việc dự kiến được loại bỏ thay vì làm thêm.

Thứ hai, phải chốt thiết kế và chi tiết vận hành càng sớm càng tốt. Thay đổi hướng cửa, mẫu sàn, chi tiết cột, điện hay vị trí trưng bày sau khi thi công đã bắt đầu đều có thể gây phát sinh.

Thứ ba, trình tự nghề phải được kiểm soát. Với showroom này, điện, cửa, vách/kệ, sơn hiệu ứng và sàn không phải là các nhóm độc lập. Làm sai thứ tự có thể buộc đội thi công phải mở lại hoặc che chắn nhiều lần.

Với mặt bằng thương mại, Nhân Thủy nên tiếp tục áp dụng flow:

Khảo sát hiện trạng → đối chiếu thiết kế → tháo dỡ → phần xây/sắt/cửa → hệ điện → vách/kệ → xử lý bề mặt → sàn → hoàn thiện → vệ sinh → nghiệm thu.

Cần cải tạo showroom hoặc cửa hàng tương tự?

Với mặt bằng kinh doanh cần thay đổi nhiều hạng mục cùng lúc, Nhân Thủy có thể khảo sát để xác định:

• Phần hiện trạng có thể giữ lại.
• Phần phải tháo bỏ.
• Vách, kệ, quầy và khu chức năng cần làm mới.
• Hệ cửa và mặt tiền.
• Điện và vị trí thiết bị.
• Sơn, sàn và vật liệu hoàn thiện.
• Khối lượng phát sinh có thể dự báo trước.
• Tiến độ cần đáp ứng trước ngày khai trương.

Mục tiêu của bước khảo sát là giúp chủ đầu tư biết đang trả tiền cho những công việc nào và những yếu tố nào có khả năng làm thay đổi quyết toán, thay vì chỉ nhận một báo giá tổng không có phạm vi rõ ràng.

Khách hàng có thể xem thêm sửa chữa cửa hàng tại TP.HCM hoặc các công trình sửa chữa tại Quận 1.

Nếu công trình cần thiết kế và thi công đồng thời quầy, kệ hoặc các chi tiết nội thất cố định, nên chốt chúng cùng hệ điện và mặt bằng kỹ thuật trước khi hoàn thiện. Có thể xem thêm dịch vụ thiết kế và thi công nội thất