Trang này giúp bạn làm ba việc trước khi quyết định sửa nhà ở Thủ Đức: ước tính chi phí theo từng hạng mục, đọc được hiện trạng căn nhà để biết hạng mục nào thật sự cần làm, và biết cần chuẩn bị gì trước khi gọi đơn vị thi công đến khảo sát.
Điều quan trọng nhất cần nắm trước khi đọc bảng giá: chi phí sửa nhà không được quyết định bởi diện tích sàn, mà bởi khối lượng phải tháo dỡ và phần kết cấu, hệ điện nước phải đụng tới. Hai căn nhà cùng 60 m² có thể chênh nhau rất nhiều nếu một căn chỉ sơn lại và thay gạch nền, còn căn kia phải đục nền để đi lại đường ống, xử lý thấm sàn vệ sinh và gia cố lại phần mái. Vì vậy, bảng giá bên dưới là đơn giá theo hạng mục, không phải giá trọn căn — con số cuối cùng chỉ ra được sau khi bóc tách khối lượng thực tế.
Nội dung dưới đây được viết từ kinh nghiệm khảo sát và thi công cải tạo nhà ở tại TP.HCM của đội Xây dựng Nhân Thủy. Chỗ nào là số liệu đã niêm yết, chỗ nào là ước lượng phụ thuộc vào hiện trạng, chúng tôi ghi rõ.
Lưu ý về địa danh. Từ tháng 7/2025, TP.HCM tổ chức chính quyền hai cấp và tên đơn vị hành chính khu vực Thủ Đức đã thay đổi. Trong bài, “Thủ Đức” được dùng như tên khu vực quen thuộc; danh sách phường ở phần cuối ghi theo tên hành chính hiện hành.
Báo giá sửa nhà Thủ Đức theo hạng mục
Bảng dưới là đơn giá trọn gói do Xây dựng Nhân Thủy niêm yết công khai, đã bao gồm nhân công và vật tư thi công cơ bản, chưa bao gồm thuế VAT. Cột ghi chú cho biết đơn giá áp dụng trong điều kiện nào — đây là phần quyết định việc con số trong bảng có đúng với căn nhà của bạn hay không.
Cách dùng bảng: Cột phạm vi đơn giá cho biết đơn giá đó đã bao gồm những gì; cột yếu tố làm giá thay đổi cho biết vì sao con số của căn nhà bạn có thể lệch so với bảng. Hai cột này quan trọng ngang với cột đơn giá — đây cũng là phần hay bị bỏ trống ở các bảng giá khác, khiến hai báo giá không so sánh được với nhau.
1. Tháo dỡ và vận chuyển xà bần
| Hạng mục | ĐVT | Đơn giá (VNĐ) | Phạm vi đơn giá | Yếu tố làm giá thay đổi |
|---|---|---|---|---|
| Đập phá tường gạch | m² | 45.000 – 55.000 | Nhân công đập, thu gom và vận chuyển xà bần ra khỏi công trình | Độ dày tường; tường có đà, cột bê tông xen kẽ phải cắt riêng; nhà đang có người ở phải che chắn từng khu vực |
| Đục gạch tường, gạch nền | m² | 35.000 | Nhân công đục, thu gom và vận chuyển xà bần | Chỉ bóc lớp gạch hay đục xuống hết lớp vữa nền; nền có lớp bê tông lót dày |
| Tháo dỡ mái tôn | m² | 25.000 | Tháo tấm tôn, hạ xuống mặt đất, thu gom | Chiều cao và độ dốc mái; mái có lớp cách nhiệt; hệ khung kèo phải cắt rời tính riêng |
| Tháo dỡ trần thạch cao, trần nhựa | m² | 25.000 | Tháo tấm và khung xương, thu gom | Trần có đèn âm, máy lạnh âm trần, hệ ống gió cần tháo và bảo quản trước |
| San lấp mặt bằng, cát đất, xà bần | m² | 120.000 | Nhân công san gạt, tạo phẳng mặt bằng | Khối lượng đất cát thực tế; cự ly và lối vận chuyển; hẻm nhỏ phải trung chuyển bằng xe rùa |
2. Xây và tô vữa
| Hạng mục | ĐVT | Đơn giá (VNĐ) | Phạm vi đơn giá | Yếu tố làm giá thay đổi |
|---|---|---|---|---|
| Xây tường gạch | m² | 185.000 – 385.000 | Trọn gói gạch, vữa và nhân công xây | Độ dày tường và loại gạch quyết định vị trí trong khoảng giá — tường 100 nằm ở cận dưới, tường 200 ở cận trên; chiều cao thi công trên 3,5 m phát sinh giàn giáo |
| Xây tường gạch đinh 100 mm | m² | 345.000 | Trọn gói gạch đinh, vữa và nhân công | Đã cố định chủng loại và độ dày nên biên độ hẹp; chỉ thay đổi theo chiều cao và điều kiện mặt bằng |
| Tô trát tường | m² | 155.000 | Trọn gói vữa và nhân công tô, tính theo mặt tô | Tô một mặt hay hai mặt; tô ngoài nhà cần giàn giáo; tường cũ phải sủi và tạo nhám trước khi tô |
| Cán vữa nền để ốp gạch | m² | 95.000 | Trọn gói vữa và nhân công cán tạo phẳng | Chiều dày lớp cán theo cao độ cần bù; nền lún cục bộ phải bù dày hơn |
3. Ốp lát, bê tông và hệ kỹ thuật
| Hạng mục | ĐVT | Đơn giá (VNĐ) | Phạm vi đơn giá | Yếu tố làm giá thay đổi |
|---|---|---|---|---|
| Lát nền gạch | m² | 430.000 | Trọn gói gạch phổ thông, vữa và nhân công lát | Chủng loại và kích thước gạch — gạch khổ lớn hoặc gạch cao cấp tính bù chênh vật tư; phòng nhiều góc cắt tăng hao hụt |
| Ốp gạch tường | m² | 445.000 | Trọn gói gạch phổ thông, vữa và nhân công ốp | Như trên; ốp cao trên đầu người và ốp trong không gian hẹp tăng nhân công |
| Ốp gạch len tường | m² | 85.000 | Trọn gói gạch len và nhân công | Ốp nổi hay ốp chìm; ốp chìm phải cắt tường nên cao hơn |
| Đổ bê tông | m² | 750.000 | Trọn gói bê tông, ván khuôn và nhân công | Cấu kiện là sàn, dầm hay cột; chiều dày và mác bê tông theo thiết kế; cốt thép tính riêng theo khối lượng |
| Thi công chống thấm | m² | 230.000 | Trọn gói vật liệu chống thấm và nhân công thi công | Vị trí thi công (sàn vệ sinh, sân thượng, tường ngoài) và phương pháp tương ứng; xử lý cổ ống xuyên sàn, khe co giãn tính theo điểm |
| Điện dân dụng, điện văn phòng | m² sàn | 145.000 | Trọn gói dây, ống luồn, đế âm và nhân công đi tuyến | Mật độ điểm điện trên mỗi mét vuông; đi âm tường trên tường cũ phải cắt và trám lại; thiết bị đóng cắt và đèn tính riêng |
| Hệ thống cấp thoát nước | m² sàn | 165.000 | Trọn gói ống, phụ kiện và nhân công đi tuyến | Số phòng vệ sinh và bếp; vị trí bồn nước, máy bơm; thiết bị vệ sinh tính riêng |
4. Trần và vách thạch cao
| Hạng mục | ĐVT | Đơn giá (VNĐ) | Phạm vi đơn giá | Yếu tố làm giá thay đổi |
|---|---|---|---|---|
| Trần thạch cao thả 600×600 | m² | 130.000 – 300.000 | Trọn gói khung xương, tấm và nhân công | Loại khung xương và loại tấm quyết định vị trí trong khoảng giá; tấm chống ẩm cho khu vực ẩm nằm ở cận trên; trần giật cấp tính theo hạng mục riêng |
| Vách thạch cao | m² | 210.000 – 240.000 | Trọn gói khung xương, tấm và nhân công | Vách một mặt nằm ở cận dưới, vách hai mặt ở cận trên; vách cao hoặc có khoét cửa tăng nhân công |
| Bông thủy tinh cách âm cho vách | m² | 95.000 | Trọn gói bông và nhân công lắp | Chỉ thi công đồng thời với vách; độ dày lớp bông theo yêu cầu cách âm |
5. Sơn nhà
| Hạng mục | ĐVT | Đơn giá (VNĐ) | Phạm vi đơn giá | Yếu tố làm giá thay đổi |
|---|---|---|---|---|
| Sơn nhà mới xây | m² | 85.000 – 110.000 | Trọn gói bả, lót, phủ và nhân công | Số lớp bả và thương hiệu sơn quyết định vị trí trong khoảng giá; trần cao và cầu thang tăng nhân công |
| Sơn ngoại thất nhà mới xây | m² | 85.000 | Trọn gói lót, phủ và nhân công | Chiều cao mặt tiền và chi phí giàn giáo hoặc dây an toàn |
| Sơn lại nhà | m² | 45.000 – 70.000 | Trọn gói vệ sinh bề mặt, lót, phủ và nhân công | Chỉ áp dụng khi lớp nền cũ còn bám chắc; nếu tường bộp phải bóc và trát lại thì tính thêm hạng mục tô trát |
| Sơn lại ngoài trời | m² | 30.000 | Nhân công và sơn phủ trên nền cũ còn tốt | Chưa gồm giàn giáo cho mặt tiền cao; bề mặt rêu mốc phải xử lý trước |
| Sơn chống thấm tường ngoài trời | m² | 120.000 | Trọn gói sơn chống thấm và nhân công | Là lớp phủ bảo vệ bề mặt, không thay thế xử lý thấm từ nguyên nhân gốc; tường đã thấm phải xử lý nguồn trước |
| Sủi lớp sơn cũ | m² | 25.000 | Nhân công sủi và vệ sinh bề mặt | Tính riêng, không nằm trong đơn giá sơn lại; lớp sơn dầu hoặc sơn nhiều lớp khó sủi hơn |
6. Nhôm kính và cửa
| Hạng mục | ĐVT | Đơn giá (VNĐ) | Phạm vi đơn giá | Yếu tố làm giá thay đổi |
|---|---|---|---|---|
| Vách ngăn nhôm kính hệ 750 | m² | 1.150.000 | Trọn gói nhôm, kính, phụ kiện và nhân công lắp | Diện tích ô nhỏ tính theo m² tối thiểu; loại kính (thường, cường lực, hộp) |
| Cửa nhôm kính hệ 750 | m² | 1.250.000 | Trọn gói nhôm, kính, phụ kiện, khóa và nhân công | Số cánh và kiểu mở; loại khóa và tay nắm |
| Vách ngăn kính cường lực | m² | 850.000 | Trọn gói kính cường lực, phụ kiện và nhân công | Độ dày kính theo khẩu độ và vị trí lắp; kính khoan lỗ, mài cạnh đặc biệt tính thêm |
| Vách nhôm kính Xingfa Việt Nam 1.4 ly | m² | 1.850.000 | Trọn gói nhôm, kính, phụ kiện và nhân công | Đã cố định xuất xứ và độ dày profile; thay đổi theo loại kính và số ô |
| Vách nhôm kính Xingfa nhập Quảng Đông 2 ly | m² | 2.150.000 | Trọn gói nhôm, kính, phụ kiện và nhân công | Như trên |
| Bộ cửa nhôm Xingfa Việt | m² | 1.900.000 | Trọn gói khung bao, cánh, kính, phụ kiện đồng bộ và nhân công | Số cánh, kiểu mở quay hay trượt; loại kính và loại khóa |
| Bộ cửa nhôm Xingfa nhập Quảng Đông | m² | 2.200.000 | Trọn gói khung bao, cánh, kính, phụ kiện đồng bộ và nhân công | Như trên |
7. Mái tôn
| Hạng mục | ĐVT | Đơn giá (VNĐ) | Phạm vi đơn giá | Yếu tố làm giá thay đổi |
|---|---|---|---|---|
| Khung thép mái 2 mái hoặc 1 mái thái, kèo hộp 40×40×1,1 mm, xà gồ kẽm 40×40 | m² | 370.000 – 540.000 | Trọn gói khung kèo, xà gồ, tôn và nhân công | Khẩu độ vượt nhịp; loại và độ dày tôn; có lớp cách nhiệt hay không; chiều cao thi công |
| Khung thép mái 2 mái hoặc 1 mái thái, kèo hộp 50×50×1,1 mm, xà gồ kẽm 50×50 | m² | 430.000 – 560.000 | Trọn gói khung kèo, xà gồ, tôn và nhân công | Quy cách dùng cho khẩu độ lớn hơn; các yếu tố còn lại như trên |
Toàn bộ đơn giá trên chưa bao gồm thuế VAT. Bạn có thể xem bảng giá sửa nhà đầy đủ cho toàn TP.HCM hoặc tải file PDF báo giá chi tiết để đối chiếu.
Cách đọc bảng giá này
Đơn giá trong bảng chỉ trở thành con số cuối cùng sau khi nhân với khối lượng thực tế. Có bốn yếu tố làm khối lượng đó thay đổi, và đây cũng là bốn thứ chúng tôi kiểm tra đầu tiên khi đi khảo sát.
- Phạm vi tháo dỡ. Đây là biến số lớn nhất. Cùng một yêu cầu “thay gạch nền”, nếu lớp vữa nền cũ còn phẳng và chắc thì chỉ cần bóc gạch rồi lát mới; nếu nền đã lún cục bộ hoặc phải hạ cốt để đi lại đường ống, phải đục xuống nền và cán lại — phát sinh thêm hai hạng mục.
- Phần khuất sau lớp hoàn thiện. Đường điện âm tường, ống cấp thoát nước, lớp chống thấm sàn vệ sinh chỉ lộ ra sau khi tháo dỡ. Khảo sát trước khi thi công đánh giá được rủi ro nhưng không thay thế được việc mở ra xem.
- Chủng loại vật tư hoàn thiện. Gạch, thiết bị vệ sinh, sơn và phụ kiện cửa có biên độ giá rất rộng. Nếu chủ nhà tự chọn vật tư, phần này nên tách khỏi hợp đồng thi công để tránh tranh cãi khi nghiệm thu.
- Điều kiện mặt bằng. Nhà trong hẻm nhỏ, không có chỗ tập kết vật tư, phải vận chuyển xà bần bằng xe nhỏ, hoặc nhà đang có người ở và chỉ thi công được theo giờ — tất cả đều làm tăng nhân công, dù khối lượng xây lắp không đổi.
Bảng giá chưa bao gồm những gì
- Thuế VAT.
- Vật tư hoàn thiện do chủ nhà tự chọn (gạch cao cấp, thiết bị vệ sinh, đèn, phụ kiện cửa) nếu đã thỏa thuận tách riêng.
- Chi phí xin phép sửa chữa, cải tạo trong trường hợp thay đổi kết cấu, diện tích hoặc công năng.
- Hạng mục gia cố kết cấu phát sinh sau khi tháo dỡ, nếu phát hiện dầm, sàn hoặc móng không đảm bảo.
- Chi phí thiết kế nếu công trình cần bản vẽ cải tạo.
Vì sao hai báo giá cho cùng một căn nhà lại chênh nhau
Đây là câu hỏi chúng tôi nghe nhiều nhất khi khách hàng đã cầm hai, ba bảng báo giá trong tay. Chênh lệch hầu như không đến từ “đơn vị này đắt, đơn vị kia rẻ”, mà đến từ việc hai bảng giá đang mô tả hai khối lượng công việc khác nhau. Năm điểm dưới đây giúp bạn tự đối chiếu.
Bóc tách theo hạng mục hay khoán theo m² sàn
Báo giá bóc tách liệt kê từng công tác kèm khối lượng và đơn giá; báo giá khoán đưa một con số trên mét vuông sàn cho toàn bộ. Bảng khoán trông gọn và thường thấp hơn ở lần nhìn đầu tiên, nhưng nó chỉ chính xác khi phạm vi công việc được mô tả rất chặt. Nếu bảng khoán không đi kèm danh mục “gồm những gì, không gồm những gì”, phần chênh sẽ xuất hiện ở giai đoạn thi công. Khi so sánh, hãy quy hai bảng về cùng một danh mục trước, rồi mới so con số.
Phạm vi tháo dỡ được tính khác nhau
Một bên tính “đục gạch nền” là bóc lớp gạch, một bên tính là đục cả lớp vữa xuống nền bê tông. Chênh lệch khối lượng ở hạng mục này có thể kéo theo cả hạng mục cán nền phía sau. Cách kiểm tra: hỏi thẳng đơn vị báo giá rằng sau khi đục xong, mặt nền sẽ ở cao độ nào và có phải cán lại không.
Cùng tên vật tư nhưng khác chủng loại
Đây là chỗ chênh lệch nhất mà nhìn bảng giá không thấy. “Trần thạch cao” có thể là khung xương thường hoặc khung xương thương hiệu, tấm thường hoặc tấm chống ẩm. “Chống thấm” có thể là quét lớp phủ gốc xi măng hai lớp, hoặc dán màng khò nóng. “Sơn lại nhà” có thể là hai lớp phủ trực tiếp, hoặc bả — lót — hai lớp phủ. Giá khác nhau vì công việc khác nhau. Yêu cầu bảng giá ghi rõ chủng loại và số lớp là cách nhanh nhất để hai bảng trở nên so sánh được.
Phần không nhìn thấy có được đưa vào không
Chống thấm sàn vệ sinh, đi lại đường điện cũ, thay ống cấp thoát nước âm tường là những hạng mục dễ bị bỏ sót khỏi báo giá ban đầu vì chưa tháo dỡ nên chưa thấy. Một bảng giá không nhắc gì đến chúng không có nghĩa là không phải làm — chỉ có nghĩa là chi phí đó sẽ xuất hiện sau. Nếu nhà bạn đã có dấu hiệu thấm hoặc hệ điện nước trên 10 năm, hãy yêu cầu đưa các hạng mục này vào báo giá ngay từ đầu dưới dạng khối lượng dự phòng, kèm điều kiện áp dụng.
Điều kiện mặt bằng và tiến độ
Nhà hẻm nhỏ, nhà đang có người ở, công trình chỉ được thi công trong khung giờ nhất định, hoặc yêu cầu bàn giao gấp — tất cả đều làm tăng nhân công. Đây là phần hợp lý để chênh lệch, miễn là được nói rõ chứ không giấu vào đơn giá.
Cần lưu ý. Báo giá thấp bất thường ở nhóm hạng mục kết cấu và hệ kỹ thuật đáng để hỏi lại kỹ hơn báo giá thấp ở nhóm hoàn thiện. Hoàn thiện làm sai thì sửa lại được; kết cấu và phần âm tường làm sai thì phải đục ra làm lại.
Đọc hiện trạng nhà trước khi quyết định sửa
Trước khi chốt hạng mục và ngân sách, nên xác định căn nhà đang gặp vấn đề gì và nguyên nhân nằm ở đâu. Nhiều trường hợp chúng tôi khảo sát cho thấy hạng mục khách hàng định làm không xử lý được nguyên nhân thật, dẫn đến hư hại quay lại sau một đến hai mùa mưa.
| Dấu hiệu quan sát được | Nguyên nhân thường gặp | Chỉ xử lý bề mặt có đủ không | Hướng xử lý |
|---|---|---|---|
| Sơn bong thành mảng, tường phồng rộp, gõ nghe bộp | Lớp vữa bị rỗng, tách khỏi tường gạch; hoặc tường đang ẩm từ bên trong | Không | Bóc lớp vữa rỗng đến nền chắc, xác định nguồn ẩm trước, trát lại rồi mới sơn |
| Chân tường loang ố, mốc, cao 30–80 cm tính từ nền | Ẩm chân tường do nền hoặc do rò rỉ đường ống chạy sát chân tường | Không | Kiểm tra đường ống trước; nếu do nền thì xử lý ngăn ẩm chân tường |
| Trần tầng dưới thấm ố, nhỏ giọt ngay dưới sàn vệ sinh | Lớp chống thấm sàn vệ sinh hỏng, hoặc rò tại cổ ống xuyên sàn | Không | Bóc gạch sàn vệ sinh, xử lý cổ ống và chống thấm lại toàn sàn, ngâm thử nước trước khi lát |
| Trần thấm ố lan rộng ở tầng trên cùng | Thấm từ sân thượng, sàn mái hoặc máng xối | Không | Xử lý từ mặt trên: sân thượng, cổ ống thoát, khe co giãn |
| Nứt chân chim, mạng nhện trên bề mặt sơn | Nứt lớp vữa/lớp sơn, không liên quan kết cấu | Có, trong đa số trường hợp | Trám, xử lý bề mặt rồi sơn lại |
| Nứt chạy dài, xiên qua góc cửa, xuyên qua cả hai mặt tường, có xu hướng rộng thêm | Có thể liên quan chuyển vị kết cấu hoặc lún | Không | Cần khảo sát kết cấu trước khi làm bất kỳ hạng mục hoàn thiện nào |
| Gạch nền bộp, nứt cục bộ, kênh mép | Lớp vữa lót không đầy, hoặc nền bên dưới lún | Tùy nguyên nhân | Bóc kiểm tra lớp lót; nếu do nền lún thì phải xử lý nền |
| Aptomat nhảy khi dùng nhiều thiết bị, ổ cắm nóng, dây vỏ giòn nứt | Hệ điện cũ, tiết diện dây không còn phù hợp tải hiện tại | Không | Đi lại tuyến điện theo tải thực tế, thay tủ điện và thiết bị đóng cắt |
Hai nhóm dấu hiệu cần dừng lại và khảo sát kỹ trước khi làm hoàn thiện là nứt có dấu hiệu liên quan đến kết cấu và thấm chưa xác định được nguồn. Với nứt kết cấu, sơn phủ hay trám bề mặt chỉ che dấu hiệu mà không xử lý nguyên nhân, và nứt sẽ xuất hiện lại. Với chống thấm, xử lý sai vị trí là lý do phổ biến nhất khiến hạng mục chống thấm phải làm lại lần hai.
Nếu nhà bạn chỉ có nứt chân chim và lớp vữa còn bám chắc, phần lớn ngân sách nên dồn vào sơn lại nhà thay vì đục toàn bộ — đây là trường hợp xử lý bề mặt là đủ và tiết kiệm.
Sửa lại hay xây mới
Không có ngưỡng chung áp cho mọi căn nhà. Quyết định phụ thuộc vào ba câu hỏi, trả lời theo thứ tự.
Kết cấu hiện tại còn dùng được không. Nếu móng, cột, dầm, sàn còn đảm bảo và không có dấu hiệu lún hay chuyển vị, cải tạo thường hợp lý hơn. Nếu kết cấu đã xuống cấp hoặc không đáp ứng được công năng mới (ví dụ muốn nâng thêm tầng nhưng móng không chịu được), chi phí gia cố có thể tiệm cận chi phí xây mới mà kết quả vẫn bị ràng buộc bởi khung cũ.
Bạn muốn thay đổi bao nhiêu phần trăm của căn nhà? Nếu giữ nguyên mặt bằng và chỉ làm mới hoàn thiện, hệ điện nước, thì cải tạo là phương án rõ ràng. Nếu phải phá gần hết tường ngăn, đổi vị trí cầu thang và khu vệ sinh, đục lại toàn bộ hệ kỹ thuật, thì phần “giữ lại” còn quá ít để cải tạo có lợi thế về giá.
Ràng buộc pháp lý và thời gian. Cải tạo trong phạm vi không thay đổi kết cấu chịu lực, công năng và diện tích thường có thủ tục nhẹ hơn và thi công nhanh hơn. Xây mới cần thời gian cho thủ tục và thi công dài hơn, đồng thời phải tính chi phí thuê chỗ ở trong thời gian đó.
| Cải tạo | Xây mới | |
|---|---|---|
| Phù hợp khi | Kết cấu còn tốt, mặt bằng cơ bản giữ nguyên | Kết cấu xuống cấp, cần thay đổi toàn bộ công năng hoặc nâng tầng lớn |
| Ưu điểm | Thời gian ngắn hơn, thủ tục nhẹ hơn, có thể làm cuốn chiếu | Chủ động hoàn toàn về mặt bằng, hệ kỹ thuật và kết cấu |
| Nhược điểm | Bị ràng buộc bởi khung cũ; rủi ro phát sinh sau khi tháo dỡ | Chi phí và thời gian lớn hơn; phải thu xếp chỗ ở |
| Rủi ro chính | Phát sinh khối lượng khi mở ra phần khuất | Kéo dài tiến độ do thủ tục |
Với hiện trạng chưa rõ ràng, chúng tôi thường khuyến nghị khảo sát trước rồi mới quyết định, vì chi phí một buổi khảo sát nhỏ hơn nhiều so với chi phí chọn sai hướng.
Các nhóm hạng mục nhận thi công tại khu vực Thủ Đức
Nhà ở dân dụng
- Sửa chữa, cải tạo nhà cấp 4 — thay mái, nâng nền, chia lại công năng, làm mới hoàn thiện.
- Cải tạo nâng tầng, cơi nới — cần khảo sát khả năng chịu tải của móng và kết cấu hiện hữu trước khi báo giá.
- Sửa chữa căn hộ chung cư — làm việc theo nội quy của tòa nhà về giờ thi công và vận chuyển vật tư.
Mặt bằng kinh doanh
- Cải tạo quán cà phê — ưu tiên tiến độ và phương án thi công hạn chế ảnh hưởng đến mặt bằng lân cận.
- Cải tạo cửa hàng, showroom — thường đi kèm hệ điện chiếu sáng và mặt dựng.
Hạng mục đơn lẻ
- Chống thấm sàn vệ sinh, sân thượng, tường ngoài.
- Sơn nhà trong và ngoài.
- Trần, vách thạch cao.
- Mái tôn — thay tôn, làm mới khung kèo.
- Nội thất hoàn thiện sau cải tạo.
Quy trình thi công và tiêu chí chuyển bước
Quy trình dưới đây là cách đội Nhân Thủy làm việc. Mỗi bước ghi rõ kiểm tra gì, cho ra kết quả gì và điều kiện nào thì được chuyển sang bước sau — để bạn biết mình đang ở đâu và có quyền yêu cầu gì tại từng thời điểm.
Bước 1 — Tiếp nhận yêu cầu và hẹn khảo sát. Ghi nhận loại công trình, diện tích, hiện trạng, mô tả sơ bộ và mong muốn của chủ nhà. Kết quả: lịch khảo sát và danh sách nội dung sẽ được kiểm tra tại hiện trường. Chuyển bước khi hai bên thống nhất được thời gian.
Bước 2 — Khảo sát hiện trạng. Kiểm tra bề mặt tường, trần, nền; vị trí thấm và nứt; tình trạng hệ điện và cấp thoát nước; phạm vi cần tháo dỡ; điều kiện mặt bằng và lối vận chuyển vật tư. Chụp ảnh hiện trạng và đo khối lượng thực tế. Kết quả: bản ghi hiện trạng, khối lượng sơ bộ và các điểm rủi ro cần dự phòng. Chuyển bước khi đã xác định được phạm vi công việc, kể cả phần chưa mở ra được, thì phải nêu rõ là chưa xác định.
Bước 3 — Phương án và báo giá bóc tách. Lập phương án xử lý cho từng vấn đề đã ghi nhận, gắn với hạng mục và khối lượng. Kết quả: bảng báo giá theo hạng mục, ghi rõ đã gồm gì, chưa gồm gì, hạng mục nào là dự phòng và điều kiện nào kích hoạt nó. Người xác nhận: chủ nhà. Chuyển bước khi chủ nhà đã hiểu và đồng ý với phạm vi, không chỉ với con số tổng.
Bước 4 — Ký hợp đồng. Hợp đồng nêu phạm vi công việc, khối lượng, đơn giá, tiến độ, điều khoản thanh toán, điều kiện phát sinh và thời hạn bảo hành theo từng hạng mục. Kết quả: hợp đồng hai bên giữ. Chuyển bước khi đã ký và thống nhất ngày khởi công.
Bước 5 — Thi công. Che chắn, bảo vệ phần giữ lại, tháo dỡ theo phạm vi đã chốt. Sau khi tháo dỡ, nếu phát hiện phần khuất khác với dự kiến, dừng lại, thông báo và chốt lại khối lượng trước khi làm tiếp — đây là điểm nhiều tranh chấp phát sinh nếu bỏ qua. Kết quả: từng hạng mục hoàn thành theo trình tự kết cấu → hệ kỹ thuật → hoàn thiện. Người xác nhận: kỹ thuật phụ trách công trình. Chuyển hạng mục khi hạng mục trước đạt yêu cầu, ví dụ, sàn vệ sinh phải ngâm thử nước đạt mới được lát gạch.
Bước 6 — Nghiệm thu và bàn giao. Kiểm tra theo danh mục hạng mục trong hợp đồng: độ phẳng, độ bám, vận hành hệ điện nước, kiểm tra thấm sau khi hoàn thiện. Vệ sinh và dọn xà bần trước khi bàn giao. Kết quả: biên bản nghiệm thu, hồ sơ bảo hành. Người xác nhận: chủ nhà ký biên bản.
Xem thêm quy trình làm việc chung của Nhân Thủy áp dụng cho mọi công trình.
Bảo hành, nghiệm thu và điều kiện áp dụng
Công trình do Nhân Thủy thi công được bảo hành từ 12 tháng đến 5 năm tùy hạng mục, tính từ ngày nghiệm thu và bàn giao. Thời hạn cụ thể được ghi trong hợp đồng và phiếu bảo hành trước khi khởi công. Trong thời hạn bảo hành, lỗi kỹ thuật hoặc lỗi thi công thuộc trách nhiệm của Nhân Thủy được khắc phục miễn phí.
Thời hạn theo từng nhóm hạng mục
| Nhóm hạng mục | Thời hạn | Áp dụng cho hư hỏng nào |
|---|---|---|
| Sửa nhà — kết cấu, xây tô, cải tạo, hoàn thiện | 12 – 24 tháng | Nứt, bong, thấm, lún cục bộ do lỗi thi công; không áp dụng nếu chủ nhà thay đổi công năng sau bàn giao |
| Chống thấm — sân thượng, mái, nhà vệ sinh, tường, tầng hầm | 3 – 5 năm | Thấm trở lại đúng tại vị trí đã xử lý; không áp dụng nếu kết cấu bị tác động sau thi công |
| Sơn — phần kỹ thuật thi công | 12 tháng | Bong tróc, phồng rộp, loang màu do lỗi thi công |
| Sơn — màng sơn theo hãng | 3 – 5 năm | Theo chính sách hãng (Dulux, Jotun, Kova) và với điều kiện bề mặt đạt chuẩn |
| Mái tôn — thi công, lắp khung kèo và lợp | 12 – 24 tháng | Dột, xô lệch, hở mối nối do lỗi lắp đặt |
| Mái tôn — tấm tôn theo nhà sản xuất | Theo hãng, có loại trên 10 năm chống gỉ | Theo phiếu bảo hành của nhà sản xuất tôn |
| Trần, vách thạch cao | 12 tháng | Nứt mối nối, cong võng, bong do lỗi thi công; không áp dụng nếu nguyên nhân là thấm dột từ mái hoặc tường |
| Nội thất — phần mộc, thi công lắp đặt | 12 – 24 tháng | Cong vênh, bung keo, lệch cánh do lỗi gia công hoặc lắp đặt |
| Nội thất — phụ kiện, thiết bị | Theo nhà sản xuất | Bản lề, ray, thiết bị điện theo phiếu bảo hành của hãng |
Điểm đáng chú ý với người đang so sánh nhà thầu: chống thấm và màng sơn có thời hạn dài nhất, 3–5 năm, vì đây là hai hạng mục mà lỗi thi công thường chỉ lộ ra sau một đến hai mùa mưa. Nếu một báo giá không ghi rõ thời hạn cho riêng hai hạng mục này, nên hỏi lại trước khi ký.
Điều kiện được bảo hành
Yêu cầu bảo hành được tiếp nhận khi đủ đồng thời bốn điều kiện: công trình còn trong thời hạn ghi trên hợp đồng hoặc phiếu bảo hành; khách hàng có phiếu bảo hành của Nhân Thủy hoặc của bên cung cấp vật tư, thiết bị; hư hỏng là lỗi kỹ thuật hoặc lỗi thi công thuộc trách nhiệm Nhân Thủy; tem bảo hành còn nguyên vẹn, không rách, không tẩy xóa.
Nếu mất phiếu, Nhân Thủy vẫn đối chiếu qua mã hợp đồng và dữ liệu lưu tại công ty để xác định thời hạn và phạm vi.
Trường hợp không áp dụng bảo hành miễn phí
- Công trình đã hết thời hạn bảo hành.
- Tem bảo hành bị thay đổi, rách hoặc tẩy xóa.
- Hư hỏng do sử dụng, sửa chữa hoặc cải tạo không đúng quy cách sau khi bàn giao.
- Hư hỏng do đơn vị khác can thiệp vào hạng mục Nhân Thủy đã thi công.
- Nguyên nhân bất khả kháng: thiên tai, hỏa hoạn, ngập lụt, sụt lún nền đất tự nhiên.
Các trường hợp trên vẫn được khảo sát và báo giá theo chính sách bảo trì có tính phí, minh bạch theo từng hạng mục trước khi thi công.
Quy trình yêu cầu bảo hành
Gọi hoặc nhắn Zalo 0981 878 997, kèm số phiếu bảo hành hoặc mã hợp đồng, địa chỉ công trình và hình ảnh hư hỏng. Nhân Thủy phản hồi trong 24 giờ làm việc và cử kỹ thuật đến khảo sát trong 24–48 giờ tại khu vực nội thành TP.HCM. Sau khảo sát, nếu hư hỏng thuộc phạm vi bảo hành thì khắc phục miễn phí; nếu ngoài phạm vi thì gửi phương án và báo giá bảo trì để khách hàng quyết định trước khi làm. Kết thúc, hai bên lập biên bản xác nhận hoàn thành và phần đã sửa có thể được gia hạn bảo hành theo thỏa thuận.
Thời hạn bảo hành công trình xây dựng được điều chỉnh bởi Điều 64 Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Nhà ở và công trình dân dụng tư nhân thuộc nhóm vốn khác; luật cho phép thỏa thuận theo hợp đồng — Nhân Thủy chọn cam kết bằng hoặc cao hơn mức tối thiểu và ghi rõ trong hợp đồng.
Chi tiết đầy đủ, gồm mẫu phiếu bảo hành, xem chính sách bảo hành.
Công trình đã thi công tại khu vực Thủ Đức
Cải tạo nhà ở — đường số 9, phường Hiệp Bình Phước
Chủ đầu tư: anh Luân. Yêu cầu ban đầu: tháo dỡ và thi công lại toàn bộ căn nhà, thay nội thất và sơn nước. Phương án đã thực hiện: xây tô, ốp lát gạch, cải tạo toàn bộ căn nhà, lắp đặt lại hệ thống điện nước, sơn hiệu ứng hoàn thiện.
Cải tạo nhiều hạng mục — nhà anh chị Vân Linh, phường Phước Long
Cải tạo trên nền nhà đang sử dụng: giữ lại phần còn tốt, chỉ tháo và làm mới phần cần thay đổi.
| Nội dung | Chi tiết |
|---|---|
| Địa điểm | 51/24A đường 359, phường Phước Long, TP.HCM |
| Mặt tiền | Cắt và xây cao lại 2 cột cổng, xây nâng tường bên, ốp gạch cột, làm khung mặt dựng bằng sắt hộp |
| Chống thấm | Chân tường ẩm, 50 m² tường ngoài, seno trên nhà vệ sinh lầu 1 — dùng Kova CT11A |
| Sơn nội thất | 294 m² — dặm vá, trét bột Jotun, 1 lớp lót Jotun, 2 lớp phủ Dulux 5in1 |
| Cửa nhôm lắp mới | 2 bộ Xingfa hệ 55, nhôm dày 1,4 mm, kính cường lực mờ 8 mm |
| Điện nước | Điều chỉnh cấp thoát và nguồn điện theo vị trí thiết bị bếp mới, đi thêm ống hút mùi |
| Nội thất bếp | Tủ dưới 4,30 m, tủ trên 3,32 m, tủ lạnh và đồ khô, mặt đá nung kết |
| Thời gian thi công | 20 ngày |
| Bảo hành | 12 tháng kể từ ngày nghiệm thu, bàn giao |
Điểm khó và cách xử lý. Ba thiết bị bếp mới kéo theo sự thay đổi đồng thời đường cấp, đường thoát, nguồn điện và đường hút mùi. Nếu lắp tủ trước rồi mới dời ống, phần hoàn thiện vừa làm sẽ phải tháo mở lại — nên điện nước được chốt và thi công xong trước khi lắp hệ tủ. Tương tự, chân tường ẩm và seno được chống thấm trước bước sơn.
Hai bộ cửa nhôm cũ, lan can và lam gỗ chỉ được sơn làm mới bề mặt chứ không thay mới. Đây là ví dụ cụ thể cho nguyên tắc bóc tách phạm vi đã nói ở phần trên.
Xem hồ sơ đầy đủ công trình anh chị Vân Linh
Chống thấm và sơn lại ngoại thất — nhà anh An, phường Phước Bình
Công trình chỉ xử lý phần ngoài trời, minh họa trường hợp không phải cứ sơn lại là xong.
| Nội dung | Chi tiết |
|---|---|
| Địa điểm | 246 đường số 10, phường Phước Bình, TP Thủ Đức |
| Hạng mục | Chống thấm tường, chống thấm sân thượng, sơn lại mặt tiền |
| Hiện trạng | Tường ngoài nứt chân chim dày, bong lớp phủ để lộ nền; rêu và mảng bám đen trên hệ lam và dầm tầng trên |
| Vật tư sơn | Bột Dulux ngoài trời, sơn lót Dulux ngoài trời, sơn phủ Dulux Weathershield ngoại thất |
| Kết quả | Mặt tiền và tầng trên hoàn thiện lại với phối màu trắng và xanh nhạt; sân thượng có lớp phủ đồng đều tại thời điểm ghi nhận |
Điểm khó và cách xử lý. Phần lớn diện tích cần xử lý nằm ở ban công, mặt đứng và sân thượng, nơi khả năng tiếp cận quyết định biện pháp thi công chứ không chỉ diện tích. Với lớp sơn đã nứt và bong thành mảng, phần nền yếu bên dưới phải được xử lý trước; chỉ lăn thêm một lớp sơn mới lên trên thì lớp hoàn thiện mới sẽ bong theo lớp cũ. Đây cũng là lý do hai căn nhà có diện tích gần nhau vẫn chênh lệch chi phí đáng kể.
Xem hồ sơ đầy đủ công trình nhà anh An
Xem thêm các công trình Nhân Thủy đã thực hiện.
Chuẩn bị gì trước khi gọi khảo sát
Báo giá sát thực tế phụ thuộc rất nhiều vào thông tin bạn cung cấp ngay từ đầu. Sáu việc dưới đây giúp rút ngắn thời gian và giảm phát sinh về sau.
- Chụp ảnh hiện trạng những chỗ đang có vấn đề: vết nứt, vết thấm, chỗ bong tróc, tủ điện, khu vệ sinh. Chụp cả toàn cảnh phòng để thấy tỉ lệ.
- Ghi lại thời điểm và điều kiện xuất hiện vấn đề. Vết thấm chỉ xuất hiện sau mưa lớn, hay có quanh năm? Thông tin này giúp khoanh vùng nguyên nhân nhanh hơn nhiều so với chỉ nhìn ảnh.
- Xác định phần muốn giữ nguyên. Nhiều chủ nhà chỉ nói phần muốn thay; phần muốn giữ cũng quan trọng không kém vì nó quyết định biện pháp che chắn và phạm vi tháo dỡ.
- Nắm ngân sách dự kiến theo khoảng, không cần con số chính xác. Có khoảng ngân sách thì phương án đưa ra sẽ nằm trong tầm với, thay vì phải làm lại từ đầu.
- Kiểm tra ràng buộc của tòa nhà hoặc khu vực nếu là chung cư hoặc nhà trong khu quản lý: giờ thi công, lối vận chuyển vật tư, thủ tục đăng ký.
- Chuẩn bị hồ sơ nhà nếu có — bản vẽ cũ, giấy phép xây dựng ban đầu. Với công trình cần thay đổi kết cấu, hồ sơ này tiết kiệm được cả một bước dò tìm.
Câu hỏi thường gặp
Sửa nhà ở Thủ Đức có đắt hơn khu vực khác không? Đơn giá theo hạng mục của Nhân Thủy niêm yết chung cho các khu vực phục vụ, không phân biệt theo địa bàn. Phần có thể làm chênh chi phí là điều kiện mặt bằng cụ thể: nhà trong hẻm nhỏ, khó vận chuyển vật tư và xà bần sẽ tăng nhân công so với nhà mặt đường, bất kể ở khu vực nào.
Có thể ở lại trong nhà khi đang sửa không? Được, nếu phạm vi thi công tách bạch được theo khu vực và không phải cắt điện nước toàn nhà kéo dài. Trường hợp cải tạo toàn bộ, đục nền để đi lại hệ kỹ thuật hoặc thi công phần mái, chúng tôi khuyến nghị bố trí chỗ ở tạm vì bụi và tiếng ồn ở mức không cho sinh hoạt bình thường.
Sửa nhà có cần xin phép không? Phụ thuộc vào phạm vi. Cải tạo không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng và không ảnh hưởng đến môi trường, an toàn công trình thường được miễn giấy phép; thay đổi kết cấu, tăng diện tích hoặc nâng tầng thì cần thủ tục. Quy định có thể thay đổi và áp dụng khác nhau theo từng trường hợp — nên xác nhận với cơ quan quản lý xây dựng địa phương trước khi khởi công. Chúng tôi hỗ trợ tư vấn hồ sơ nhưng không thay bạn quyết định vấn đề pháp lý.
Đã sơn lại rồi mà tường vẫn bong, vì sao? Thường là vì lớp vữa bên dưới đã rỗng hoặc tường còn ẩm, nên chỉ xử lý ở lớp phủ. Sơn bám vào lớp nền không chắc thì bong theo lớp nền đó. Cách kiểm tra đơn giản: gõ nhẹ lên tường, chỗ nghe bộp là chỗ vữa đã tách, cần bóc đến nền chắc trước khi trát và sơn lại.
Bảng giá này áp dụng được bao lâu? Đơn giá phụ thuộc vào giá vật tư và nhân công tại thời điểm báo, nên chỉ dùng để ước tính. Con số trong hợp đồng được chốt sau khảo sát và có hiệu lực theo thời hạn ghi trong hợp đồng.
Bước tiếp theo
Nếu bạn đã xác định được nhóm hạng mục cần làm, bước hợp lý tiếp theo là khảo sát hiện trạng để chốt khối lượng. Buổi khảo sát cho ra bản ghi hiện trạng, phương án xử lý cho từng vấn đề và báo giá bóc tách theo hạng mục — đủ để bạn so sánh với các đơn vị khác trên cùng một mặt bằng thông tin.
Gửi yêu cầu khảo sát và báo giá — hoặc gọi 0981 878 997.
Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế Xây dựng Nhân Thủy
Mã số thuế: 0318465173
Địa chỉ: 12 đường 49, phường Phước Long, TP.HCM
Hotline: 0981 878 997 — 0778 997 898
Zalo: 0981 878 997
