Trang này giúp bạn ước tính chi phí sửa nhà ở quận Bình Thạnh theo từng hạng mục, biết yếu tố nào làm giá thay đổi, hạng mục nào cần xin phép, và cách nhận báo giá đúng với hiện trạng nhà mình. Đơn giá bên dưới là mức niêm yết theo m² (chưa gồm VAT); con số cuối cùng chỉ chốt được sau khi khảo sát thực tế, vì phụ thuộc vào kết cấu, mức độ hư hỏng và điều kiện thi công của từng căn.
Nhân Thủy có hơn 10 năm sửa và cải tạo nhà tại TP.HCM, trong đó có quận Bình Thạnh — từ nhà phố trong hẻm nhỏ đến căn hộ, nhà cấp 4 và văn phòng. Nội dung trang được tác giả Nguyễn Bảo Nhân biên soạn và kiểm duyệt (hồ sơ ở cuối trang).
Chi phí sửa nhà ở quận Bình Thạnh được tính thế nào?
Chi phí sửa nhà không có một đơn giá cố định cho mọi căn. Hai nhà cùng diện tích nhưng khác hiện trạng, khác kết cấu và khác điều kiện vận chuyển vật tư sẽ ra hai mức giá khác nhau. Vì vậy, bảng dưới đây dùng để bạn hình dung khoảng chi phí theo từng hạng mục; báo giá chính thức được lập sau khảo sát.
Bảng đơn giá sửa nhà theo hạng mục (VNĐ/m²)
| Nhóm | Hạng mục | Vật tư / quy cách | Đơn giá (VNĐ) |
|---|---|---|---|
| Tháo dỡ, vận chuyển xà bần | Đập phá tường gạch | Nhân công | 45.000 – 55.000/m² |
| Đục gạch tường, nền | Nhân công | 35.000/m² | |
| Tháo dỡ mái tôn | Nhân công | 25.000/m² | |
| Tháo dỡ trần thạch cao/nhựa | Nhân công | 25.000/m² | |
| San lấp mặt bằng, cát đất, xà bần | Cát, đất san lấp | 120.000/m² | |
| Xây tô | Xây tường gạch | Gạch ống / gạch đinh | 185.000 – 385.000/m² |
| Xây tường gạch đinh 100 mm | Gạch đinh | 345.000/m² | |
| Tô trát tường | Xi măng, cát | 155.000/m² | |
| Cán vữa nền để ốp gạch | Xi măng, cát | 95.000/m² | |
| Ốp lát, bê tông, điện nước | Lát nền gạch | Gạch men; keo Webertai Plus; ron Mapei; nẹp inox 304 | 430.000/m² |
| Ốp gạch tường | Gạch men; keo Webertai Plus; ron Mapei | 445.000/m² | |
| Ốp gạch len tường | Gạch men | 85.000/m² | |
| Đổ bê tông | Bê tông + cốt thép | 750.000/m² | |
| Thi công chống thấm | Màng bitum khò nóng / sơn PU 2 thành phần / Kova K-881 / Sika / cement polymer | 230.000/m² | |
| Điện dân dụng/văn phòng | CB Schneider; dây Cadivi 2.5–4mm²; ổ Panasonic (đạt TCVN 7447:2022) | 145.000/m² | |
| Hệ thống nước cấp thoát | Ống PPR Vesbo; van Sanwa inox 304; thoát: PVC Bình Minh | 165.000/m² | |
| Trần, vách thạch cao | Trần thạch cao thả 600×600 | Tấm Gyproc chống ẩm 9–12 mm; khung C-Channel mạ kẽm | 130.000 – 300.000/m² |
| Vách thạch cao | Tấm Gyproc; khung mạ kẽm | 210.000 – 240.000/m² | |
| Bông thủy tinh cách âm vách | Bông thủy tinh | 95.000/m² | |
| Sơn | Sơn nhà mới xây | Dulux (nội thất) | 85.000 – 110.000/m² |
| Sơn ngoại thất nhà mới xây | Jotun | 85.000/m² | |
| Sơn lại nhà | Dulux / Maxilite | 45.000 – 70.000/m² | |
| Sơn lại ngoài trời | Jotun | 40.000/m² | |
| Sơn chống thấm tường ngoài | Kova K-881 | 120.000/m² | |
| Sủi lớp sơn cũ | Nhân công | 25.000/m² | |
| Vách kính, cửa nhôm | Vách ngăn nhôm kính hệ 750 | Nhôm hệ 750 | 950.000/m² |
| Cửa nhôm kính hệ 750 | Nhôm hệ 750 | 1.250.000/m² | |
| Vách ngăn kính cường lực | Kính cường lực | 950.000/m² | |
| Vách nhôm kính Xingfa VN 1.4 ly | Xingfa Việt Nam | 1.850.000/m² | |
| Vách nhôm kính Xingfa nhập 2 ly | Xingfa Quảng Đông | 2.150.000/m² | |
| Bộ cửa nhôm Xingfa Việt | Xingfa Việt Nam | 1.900.000/m² | |
| Bộ cửa nhôm Xingfa nhập | Xingfa Quảng Đông | 2.200.000/m² | |
| Mái tôn | Khung thép mái tôn kèo hộp 40×40×1,1mm, xà gồ 40×40 | Thép hộp/xà gồ kẽm; tôn 5 sóng 0.45mm | 370.000 – 540.000/m² |
| Khung thép mái tôn kèo hộp 50×50×1,1mm, xà gồ 50×50 | Thép hộp/xà gồ kẽm; tôn cách nhiệt | 430.000 – 560.000/m² |
Điều kiện áp dụng: đơn giá chưa gồm VAT, niêm yết công khai. Bảng phân biệt hai cách tính: nhân công (chỉ tiền công thợ, khách tự chuẩn bị vật tư) và trọn gói (bao gồm nhân công + vật tư, chìa khóa trao tay, cam kết không phát sinh ngoài hợp đồng). Bạn có thể xem báo giá sửa nhà TP.HCM để đối chiếu tổng thể hoặc tải file PDF báo giá chi tiết.
Vì sao có cột vật tư? Cùng một hạng mục, chọn vật tư khác nhau sẽ cho độ bền và chi phí khác nhau. Cột này để bạn biết con số đại diện cho vật tư gì, thay vì chỉ nhìn giá.
Những yếu tố khiến chi phí sửa nhà ở Bình Thạnh thay đổi
Chi phí một công trình cụ thể phụ thuộc các yếu tố sau, nhiều trong đó mang đặc thù nhà ở Bình Thạnh:
- Hiện trạng và tuổi công trình: nhà càng cũ, ẩn khuất hư hỏng (thấm, nứt, kết cấu yếu) càng nhiều thì khối lượng phát sinh càng lớn.
- Điều kiện vận chuyển: nhiều nhà trong hẻm nhỏ, xe lớn không vào được, việc vận chuyển vật tư và xà bần tốn công hơn.
- Nhà liền kề, sát vách: phải có biện pháp che chắn, chống bụi và bảo đảm an toàn cho nhà bên cạnh khi tháo dỡ.
- Tầng cao và cơi nới: thi công trên cao, nâng tầng, đúc thêm sàn làm tăng chi phí giàn giáo, kết cấu.
- Lựa chọn vật tư: cùng hạng mục nhưng vật tư cao cấp hơn sẽ thay đổi đơn giá.
Hai khoản phát sinh hay gặp nhất khi sửa nhà ở Bình Thạnh là khi khách mở rộng phạm vi sau lúc khảo sát. Cả hai đều được tính theo đúng đơn giá niêm yết ở bảng trên, báo trước và ghi vào biên bản phát sinh trước khi thi công, không tính thêm ngoài hợp đồng:
- Tăng diện tích sơn tường: ban đầu chỉ định sơn khu vực xuống cấp, sau đó quyết định sơn thêm cho đồng màu. Phần tăng thêm tính theo đơn giá sơn lại 45.000 – 70.000 đ/m²; ví dụ, sơn thêm khoảng 40 m² tường sẽ cộng thêm chừng 1,8 – 2,8 triệu đồng.
- Lắp thêm ổ điện, công tắc: khi bố trí lại đồ đạc, khách thường cần thêm điểm điện. Mỗi điểm lắp thêm tính khoảng 200.000 đ/điểm; thêm 5 ổ sẽ cộng khoảng 1 triệu đồng.
Với phát sinh do lỗi thi công của Nhân Thủy thì không tính phí; phát sinh do khách yêu cầu thêm sẽ được báo giá chi tiết trước khi làm.
Nhân công và trọn gói khác nhau ra sao?
Nếu bạn tự lo vật tư, bạn chỉ trả chi phí nhân công. Nếu muốn một đầu mối chịu trách nhiệm cả vật tư lẫn thi công và cam kết không phát sinh ngoài hợp đồng, bạn chọn trọn gói. Trọn gói thường phù hợp khi bạn không có thời gian mua và kiểm tra vật tư, hoặc muốn cố định ngân sách ngay từ đầu.
Nhân Thủy nhận sửa những hạng mục nào tại Bình Thạnh?
Nhân Thủy nhận sửa chữa – cải tạo trọn gói hoặc theo từng hạng mục cho nhà phố, biệt thự, căn hộ, nhà cấp 4, văn phòng và mặt bằng thương mại tại Bình Thạnh:
- Sơn sửa tường, trần, ngoại thất — xem dịch vụ sơn nhà.
- Ốp lát gạch nền, tường.
- Điện – nước: lắp đặt và sửa chữa.
- Xây tô: xây tường, trát vữa, xây vách ngăn công năng.
- Chống thấm nhà vệ sinh, sân thượng, tường.
- Trần – vách thạch cao.
- Mái tôn: làm mới, chống dột, chống nóng.
- Cơi nới, nâng tầng và cải tạo mặt tiền.
- Thiết kế và thi công nội thất khi cải tạo.
Hạng mục nào cần xin phép sửa chữa ở Bình Thạnh?
Không phải hạng mục nào cũng phải xin phép, nhưng những việc thay đổi kết cấu chịu lực hoặc diện tích thì thường cần thủ tục. Đây là hướng dẫn chung; trường hợp cụ thể của bạn cần đối chiếu với quy định hiện hành của địa phương khi khảo sát.
- Thường cần giấy phép: nâng tầng, đúc thêm sàn, cơi nới mở rộng diện tích, thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi mặt tiền.
- Thường không cần giấy phép: sơn sửa, ốp lát, chống thấm, thay trần thạch cao, sửa điện nước, thay cửa — các hạng mục sửa chữa nội thất không đụng kết cấu và không thay đổi diện tích.
- Chi phí xin phép: dao động vài triệu đồng tùy phường tại TP.HCM; nếu sửa chữa lớn/thay đổi kết cấu mà không xin phép, có thể bị xử phạt và buộc khắc phục.
- Quy hoạch đô thị: phương án cần tuân thủ mật độ xây dựng, chiều cao, khoảng lùi theo từng khu vực.
- An toàn lao động & nhà lân cận: với nhà sát vách trong khu dân cư đông, cần biện pháp che chắn, chống bụi và bảo đảm an toàn cho hàng xóm.
Nhân Thủy hỗ trợ khách hàng chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục xin phép theo yêu cầu của hạng mục. Xem thêm thủ tục xin phép sửa chữa nhà.
Chọn vật liệu và phương án theo tình huống
Phần này giúp bạn chọn phương án phù hợp với hiện trạng, thay vì chọn theo “cái nào tốt nhất” chung chung. Tiêu chí quyết định được nêu rõ; số liệu độ bền cụ thể sẽ được tư vấn theo sản phẩm thực tế sau khi khảo sát.
| Tình huống | Các phương án | Phù hợp khi nào | Lưu ý |
|---|---|---|---|
| Chống thấm | Sân thượng/sàn mái vs nhà vệ sinh | Sân thượng: màng bitum khò nóng hoặc sơn PU 2 thành phần chịu tia UV, đọng nước; nhà vệ sinh: cement polymer/Sika xử lý cổ ống, chân tường | Bảo hành chống thấm 3–5 năm tùy vị trí và vật liệu |
| Trần thạch cao | Trần thả 600×600 vs trần chìm | Trần thả dễ tháo lắp, sửa hệ thống phía trên; trần chìm phẳng, thẩm mỹ cao hơn | Trần thả rẻ hơn; trần chìm hoàn thiện lâu hơn |
| Cửa/vách nhôm | Xingfa Việt Nam vs nhập Quảng Đông | Ngân sách vừa chọn VN; ưu tiên độ dày/độ kín cao chọn nhập | Đơn giá khác nhau, xem bảng giá |
Ưu – nhược và tình huống phù hợp của từng phương án:
- Chống thấm sân thượng/sàn mái: chịu nắng mưa trực tiếp, đọng nước và giãn nở nhiệt, nên ưu tiên màng bitum khò nóng hoặc sơn PU 2 thành phần (đàn hồi, chịu tia UV). Ưu điểm: bền, chịu đọng nước tốt; nhược điểm: khò nóng đòi hỏi thi công đúng kỹ thuật và bề mặt phải khô, sạch. Phù hợp với sân thượng cũ hay đọng nước sau mưa.
- Chống thấm nhà vệ sinh: điểm thấm thường nằm ở cổ ống, chân tường và mạch gạch, nên ưu tiên xử lý cổ ống trước rồi quét lớp gốc xi măng (cement polymer/Sika). Ưu điểm: bám nền tốt, xử lý đúng điểm yếu cục bộ; nhược điểm: nếu chỉ quét bề mặt mà bỏ qua cổ ống thì dễ tái thấm.
- Trần thạch cao thả 600×600: khung nổi, tháo lắp từng tấm nên dễ bảo trì đường điện/ống phía trên; rẻ hơn, sửa nhanh, nhưng lộ khung và thẩm mỹ thấp hơn. Phù hợp với bếp, nhà vệ sinh, văn phòng — nơi hay phải mở trần để bảo trì.
- Trần chìm: tấm phủ kín khung, bề mặt phẳng, tạo hình được, thẩm mỹ cao; đổi lại chi phí cao hơn và khi sửa hệ thống phía trên phải tháo mảng trần. Phù hợp với phòng khách, phòng ngủ.
- Cửa/vách nhôm Xingfa Việt Nam: đơn giá thấp hơn, đáp ứng nhu cầu phổ thông; profile và độ kín thường thấp hơn hàng nhập. Xingfa nhập Quảng Đông: profile dày, kín khít, cách âm và kín nước tốt hơn — đáng cân nhắc cho mặt tiền hứng nắng mưa hoặc nhà gần đường lớn nhiều tiếng ồn.
Với nhà phố Bình Thạnh, nhiều căn nằm trong hẻm nhỏ và sát vách nhà bên: khi chống thấm sân thượng giáp ranh, cần xử lý kỹ chân tường giáp nhà hàng xóm; mặt tiền quay ra hẻm nhiều bụi, ồn thì phương án cửa/vách kín khít sẽ đáng giá hơn.
Công trình sửa nhà thực tế của Nhân Thủy tại Bình Thạnh
Dưới đây là các công trình Nhân Thủy đã trực tiếp thi công tại Bình Thạnh, trải dài qua nhiều phường (Phường 12, 25, 26) — từ cải tạo nhà phố đang ở đến mặt bằng kinh doanh.
Cải tạo nhà phố — 192 Chu Văn An, Phường 26, Bình Thạnh
- Chủ đầu tư: chị Nguyệt.
- Loại công trình: cải tạo nhà phố đang ở, nhiều hạng mục.
- Hạng mục Nhân Thủy thực hiện: cải tạo nhà vệ sinh; sơn lại toàn bộ nhà; chống thấm tường nhà, sân thượng và nhà vệ sinh.
- Cách làm: cải tạo nhà vệ sinh theo hướng thay mới vật liệu và tối ưu không gian sinh hoạt; sơn lại nhà bằng sơn chất lượng cao để làm mới diện mạo và bảo vệ bề mặt trước thời tiết; chống thấm chuyên sâu cho tường, sân thượng và nhà vệ sinh để ngăn nước xâm nhập.
- Diện tích 300 m²/thời gian 20 ngày/chi phí: 75 triệu.
- Kết quả: không gian sống khô ráo, an toàn và được làm mới đồng bộ.
Xem chi tiết: Cải tạo nhà phố chị Nguyệt.
Cải tạo tổng thể quán ăn — 63 Đường D5, Phường 25, Bình Thạnh
- Chủ đầu tư: chị Ngọc Diệp.
- Loại công trình: cải tạo mặt bằng kinh doanh ăn uống — nhiều hạng mục, làm đồng bộ từ kết cấu bề mặt đến hoàn thiện.
- Hạng mục Nhân Thủy thực hiện: thiết kế không gian quán; thi công bảng hiệu; lắp hệ thống đèn trang trí; lắp đặt nội thất; cải tạo sàn; sơn lại toàn bộ tường.
- Cách làm: thiết kế lại phối cảnh tổng thể theo hướng hiện đại, dễ nhận diện; cải tạo sàn vừa tăng thẩm mỹ vừa dễ vệ sinh; sơn lại tường bằng sơn chất lượng cao để làm mới diện mạo; bố trí ánh sáng tạo không khí ấm cúng; bảng hiệu làm điểm nhấn mặt tiền.
- Diện tích 50 m² / thời gian 10 ngày / chi phí: 60 triệu đồng.
- Kết quả: quán hoàn thiện đồng bộ từ mặt tiền (bảng hiệu), ánh sáng, sàn, tường đến nội thất, sẵn sàng đưa vào kinh doanh.
Xem chi tiết: Cải tạo quán ăn của chị Ngọc Diệp.
Chống thấm nhà vệ sinh và sân thượng — 288F Nơ Trang Long, Phường 12, Bình Thạnh
- Chủ đầu tư: anh Lương.
- Hiện trạng/yêu cầu: chống thấm nhà vệ sinh.
- Phương án Nhân Thủy thực hiện: chống thấm 2 nhà vệ sinh; ốp lại gạch cổng trước/mặt tiền; chống thấm sân thượng.
- Diện tích 40 m²/ thời gian 5 ngày/ chi phí: 25 triệu
- Nghiệm thu/kết quả: chống thấm màng bitum, đục gạch cũ bỏ chống thấm, xong lót lại gạch.
Xem thêm các công trình đã thực hiện tại Bình Thạnh và TP.HCM.
Quy trình sửa nhà và những gì bạn nhận ở mỗi bước
- Tiếp nhận yêu cầu (hotline/website). Bạn nhận: xác nhận lịch khảo sát.
- Khảo sát & tư vấn tại nhà trong 24 giờ. Bạn nhận: đánh giá hiện trạng, tư vấn phương án và vật tư phù hợp với ngân sách.
- Gửi báo giá chi tiết. Bạn nhận: bảng bóc tách theo hạng mục, có thể điều chỉnh.
- Ký hợp đồng & đặt cọc. Bạn nhận: hợp đồng ghi rõ hạng mục, tiến độ, vật tư, bảo hành, thanh toán.
- Thi công. Bạn nhận: thi công theo tiến độ, che chắn – bảo đảm an toàn cho công trình và nhà lân cận.
- Nghiệm thu & bàn giao. Bạn nhận: nghiệm thu theo tiêu chí từng hạng mục, vệ sinh sạch trước khi bàn giao.
- Bảo hành & chăm sóc. Bạn nhận: phiếu bảo hành theo hạng mục (bảng bên dưới).
Bảo hành theo từng hạng mục
Tất cả công trình và dịch vụ do Nhân Thủy thi công được bảo hành từ 12 tháng đến 5 năm tùy hạng mục, tính từ ngày nghiệm thu, bàn giao. Trong thời hạn bảo hành, lỗi kỹ thuật hoặc lỗi thi công thuộc trách nhiệm của Nhân Thủy được khắc phục miễn phí. Vật tư, thiết bị của nhà cung cấp được bảo hành theo chính sách của hãng.
| Hạng mục | Thời hạn | Điều kiện áp dụng |
|---|---|---|
| Sửa nhà (kết cấu, xây tô, cải tạo, hoàn thiện) | 12 – 24 tháng | Nứt, bong, thấm, lún cục bộ do lỗi thi công; không do thay đổi công năng sau bàn giao |
| Chống thấm (sân thượng, mái, nhà vệ sinh, tường) | 3 – 5 năm | Thấm trở lại tại đúng vị trí đã xử lý; không do kết cấu bị tác động sau thi công |
| Sơn nhà (kỹ thuật thi công) | 12 tháng | Bong tróc, phồng rộp, loang màu do lỗi thi công |
| Màng sơn (theo hãng: Dulux, Jotun, Kova…) | 3 – 5 năm | Theo chính sách hãng và điều kiện bề mặt đạt chuẩn |
| Thạch cao (trần, vách) | 12 tháng | Nứt mối nối, cong võng, bong do lỗi thi công; không do thấm dột từ mái/tường |
| Mái tôn (thi công khung kèo, lợp tôn) | 12 – 24 tháng | Dột, xô lệch, hở mối nối do lỗi lắp đặt |
| Nội thất (phần mộc, lắp đặt) | 12 – 24 tháng | Cong vênh, bung keo, lệch cánh do lỗi gia công/lắp đặt |
Không áp dụng bảo hành miễn phí khi: hết thời hạn; tem bảo hành bị thay đổi; hư hỏng do sử dụng/cải tạo sai cách sau bàn giao; do đơn vị khác can thiệp vào hạng mục Nhân Thủy đã thi công; hoặc do bất khả kháng (thiên tai, hỏa hoạn, ngập lụt…). Chi tiết đầy đủ, quy trình yêu cầu bảo hành và mẫu phiếu tại chính sách bảo hành.
Khi nào nên sửa nhà thay vì xây mới?
Sửa/cải tạo thường tiết kiệm hơn xây mới khi nền móng và khung chịu lực còn bảo đảm; chi phí sửa thường chỉ bằng 50–70% chi phí xây mới cùng quy mô. Một số dấu hiệu nên cân nhắc cải tạo:
- Thấm dột, ẩm mốc, bong tróc ở tường/trần/sân thượng → xử lý chống thấm và hoàn thiện lại.
- Công năng không còn phù hợp (thiếu phòng, bí sáng) → bố trí lại, cơi nới, nâng tầng nếu kết cấu cho phép.
- Đổi mục đích sử dụng (nhà ở sang cho thuê/kinh doanh/văn phòng) → cải tạo theo công năng mới.
Nếu khung/nền đã yếu nghiêm trọng, cần khảo sát kết cấu trước khi quyết định — đây là bước Nhân Thủy thực hiện trong buổi khảo sát.
Vì sao chọn Nhân Thủy tại Bình Thạnh
- Kinh nghiệm sửa nhà tại Bình Thạnh: hơn 10 năm cải tạo nhà phố, căn hộ, nhà cấp 4 tại khu vực, quen địa hình hẻm nhỏ và nhà liền kề.
- Báo giá minh bạch, bóc tách theo hạng mục kèm điều kiện áp dụng; phân biệt rõ nhân công và trọn gói.
- Vật tư chính hãng, có hóa đơn/chứng từ (Dulux, Jotun, Sika, Kova, Schneider, Cadivi, Xingfa…).
- Hỗ trợ thủ tục xin phép khi hạng mục yêu cầu.
- Bảo hành 12 tháng – 5 năm theo hạng mục, khắc phục miễn phí trong thời hạn.
- Nội dung được chuyên gia kiểm duyệt (tác giả bên dưới).
Giảm 10–15% cho lần sửa tiếp theo của khách cũ.
Câu hỏi thường gặp
Sửa nhà ở Bình Thạnh có cần xin phép không? Tùy hạng mục. Việc thay đổi kết cấu chịu lực hoặc diện tích (nâng tầng, đúc sàn, cơi nới, đổi mặt tiền) thường cần phép; sơn sửa, ốp lát, chống thấm, thay trần, sửa điện nước thường không. Nhân Thủy đối chiếu cụ thể khi khảo sát.
Thời gian thi công phụ thuộc vào gì? Phụ thuộc vào khối lượng, hiện trạng, điều kiện vận chuyển (hẻm nhỏ) và thời tiết. Mốc thời gian được ghi trong hợp đồng sau khảo sát.
Có thể ở lại trong nhà khi đang sửa không? Tùy mức độ. Sửa nhỏ (dưới ~30% diện tích): thường vẫn ở được. Sửa lớn (trên ~50%): nên chuyển đồ có giá trị và ở tạm trong khoảng thời gian thi công để bảo đảm an toàn và tiến độ.
Yêu cầu khảo sát & báo giá
Để nhận báo giá đúng với hiện trạng, Nhân Thủy sẽ khảo sát tận nơi tại Bình Thạnh → xác định nguyên nhân/hư hỏng → bóc khối lượng → báo giá theo phạm vi thực tế. Yêu cầu báo giá hoặc gọi hotline 0981 878 997.
Công ty TNHH TV TK Xây dựng Nhân Thủy — MST 0318465173.
