Cải tạo nhà bác Lê Thanh Chương tại Vĩnh Hội, Quận 4

Xây Dựng Nhân Thủy thực hiện cải tạo nhà bác Lê Thanh Chương tại Vĩnh Hội, Quận 4, TP.HCM. Phạm vi được xác nhận trong hợp đồng gồm xử lý và sơn khoảng 450 m² nội thất bằng Jotun Jotaplast Nội Thất Bền Màu, đồng thời tháo mái hiên cũ và thi công lại mái hiên phía trước nhà.

Công trình được thi công trên nền nhà đã sử dụng. Một số bề mặt còn giấy dán tường, keo cũ, bong tróc và có vị trí xuất hiện dấu hiệu thấm. Vì vậy, phần sơn không chỉ là phủ màu mới mà còn phải xử lý lớp hoàn thiện cũ trước khi trét, xả nhám và sơn lại.

Thông tin công trình

Khối lượng 450 m² là số liệu dự kiến trong hợp đồng và có nội dung đo lại theo thực tế sau khi hoàn thành. Vì vậy, không nên hiểu đây là khối lượng quyết toán cuối cùng của công trình.

Hiện trạng công trình trước khi cải tạo

Phần tường nội thất đã qua sử dụng và một số khu vực còn giấy dán tường. Theo hồ sơ công trình, các vị trí còn keo, lớp hoàn thiện bong tróc hoặc có dấu hiệu thấm phải được xử lý trước khi trét bột và sơn mới.

Điểm quan trọng ở hiện trạng này là chất lượng lớp sơn mới phụ thuộc nhiều vào độ ổn định của nền bên dưới. Nếu chỉ sơn phủ lên giấy dán, keo cũ hoặc lớp nền đã mất liên kết, lớp hoàn thiện mới vẫn phụ thuộc vào phần nền yếu chưa được xử lý.

Trình tự xử lý được xác nhận trong hồ sơ:

Bóc giấy dán tường → xử lý keo và vùng bong tróc/thấm → vệ sinh → trét bột → xả nhám → sơn hoàn thiện 2 lớp.

Với nhà cũ có hiện trạng tương tự, chủ nhà có thể tham khảo thêm dịch vụ sửa nhà trọn gói để hiểu cách Nhân Thủy khảo sát và xác định phạm vi trước khi thi công.

Phạm vi công việc được xác nhận trong hợp đồng

Hai nhóm công việc chính của hợp đồng là sơn nội thất và cải tạo mái hiên phía trước.

Các hình ảnh của công trình còn cho thấy hệ trần trang trí, tủ/nội thất và khu vực tiểu cảnh đang được thi công. Tuy nhiên, không nên mặc định các hạng mục này nằm trong giá trị 56 triệu đồng nếu chưa đối chiếu thêm báo giá hoặc hợp đồng bổ sung.

Phương án thi công Nhân Thủy triển khai

Với hiện trạng của công trình này, phương án được triển khai theo nguyên tắc xử lý lớp cũ trước rồi mới hoàn thiện bề mặt mới.

Phần tường có giấy dán được bóc bỏ để kiểm tra nền phía sau. Keo còn bám, phần bong tróc và vị trí có dấu hiệu thấm được xử lý trước khi trét lại. Sau khi bề mặt được chuẩn bị, đội thi công xả nhám và hoàn thiện bằng hai lớp sơn trắng theo vật liệu đã thống nhất trong hợp đồng.

Đối với mái hiên, phạm vi công việc không phải sửa cục bộ mà là tháo phần mái cũ và thi công lại khu vực phía trước nhà. Hồ sơ có đề cập đến các nhóm công việc/vật tư như sắt, xi măng, đá, bê tông, cát, thạch cao, tô cột, cốp pha và xử lý xà bần. Không nên bổ sung kích thước, loại tôn, độ dày thép hoặc cấu tạo chi tiết nếu chưa có bản vẽ hay BOQ tương ứng.

Các hạng mục thi công thực tế

Bóc giấy và sơn lại khoảng 450 m² nội thất

Theo hợp đồng, Nhân Thủy thực hiện khoảng 450 m² sơn nội thất. Vật liệu được xác định là Jotun Jotaplast Nội Thất Bền Màu, hoàn thiện bằng 2 lớp sơn trắng.

Sau khi bóc giấy và xử lý các phần nền không ổn định, những vị trí cần thiết được trét lại, xả nhám rồi mới chuyển sang bước sơn hoàn thiện.

Khách hàng cần tìm hiểu sâu hơn về cách xử lý tường cũ trước khi sơn có thể xem thêm dịch vụ sơn nhà của Nhân Thủy.

Tháo mái hiên cũ và thi công lại mái hiên phía trước

Hạng mục mái hiên được tách thành một phần riêng trong hợp đồng với giá trị 20.000.000 đồng. Phạm vi được ghi nhận là tháo mái hiên cũ và thi công lại phần mái hiên phía trước nhà.

Việc tách riêng hạng mục này giúp chủ nhà biết rõ phần chi phí nào thuộc sơn và phần nào thuộc cải tạo mái hiên, thay vì gộp thành một giá trị chung không thể kiểm soát.

Hoàn thiện hệ trần trang trí

Bộ ảnh công trình cho thấy hệ trần được chia ô, kết hợp với các đường chỉ trang trí và nhiều vị trí đèn âm trần. Đây là bằng chứng hình ảnh về quá trình hoàn thiện thực tế tại công trình, nhưng chưa nên tự bổ sung loại khung, loại tấm hoặc quy cách thi công nếu không có hồ sơ tương ứng.

Nếu cần xem phạm vi dịch vụ chuyên sâu, có thể tham khảo dịch vụ thạch cao của Nhân Thủy.

Thi công các hạng mục tủ và nội thất

Hình ảnh thực tế cho thấy một số mô-đun tủ/kệ đang được lắp trực tiếp tại công trình. Ảnh này nên được trình bày như bằng chứng thi công, không nên mô tả là hình bàn giao nếu công trình vẫn còn vật tư và đang trong quá trình hoàn thiện.

Có thể tham khảo thêm dịch vụ thiết kế và thi công nội thất nếu cần xem phạm vi nội thất riêng.

Khu vực tiểu cảnh ngoài trời

Một số hình ảnh đầu công trình cho thấy khu vực nền cong dạng bể/tiểu cảnh ngoài trời đang được xử lý. Vì chưa có hồ sơ bổ sung chứng minh chính xác công năng, phần này nên mô tả là khu vực tiểu cảnh ngoài trời thay vì khẳng định chắc chắn là bể cá.

Điểm cần kiểm soát trong quá trình thi công

Không sơn trực tiếp lên giấy dán và nền đang bong

Hồ sơ công trình yêu cầu bóc giấy, xử lý keo và các vùng bong tróc trước khi trét – sơn. Đây là điểm có giá trị thực tế đối với nhà đã qua nhiều lớp hoàn thiện: lớp sơn mới chỉ ổn định khi phần nền bên dưới còn đủ liên kết.

Vị trí có dấu hiệu thấm phải được xử lý trước lớp hoàn thiện

Sơn phủ không thay thế bước kiểm tra và xử lý nguyên nhân tại các vị trí có dấu hiệu thấm. Với công trình này, hồ sơ đã ghi riêng bước xử lý vùng có dấu hiệu thấm trước khi hoàn thiện sơn.

Khối lượng sơn cần đo lại theo thực tế

Hợp đồng ghi khoảng 450 m² nhưng cũng quy định đo lại sau khi hoàn thành. Đây là điểm cần thiết ở công trình cải tạo vì phạm vi thực tế có thể thay đổi sau khi bóc giấy và kiểm tra toàn bộ bề mặt.

Các gói ngoài hợp đồng phải được tách riêng

Trần, nội thất hoặc tiểu cảnh nếu thuộc hồ sơ khác cần được ghi thành hạng mục/gói riêng. Không nên cộng chúng vào giá trị 56 triệu đồng chỉ dựa trên việc chúng xuất hiện trong ảnh.

Tiến độ, chi phí và bảo hành theo hợp đồng

Hợp đồng quy định nghiệm thu sau khi hoàn thành và các thay đổi hoặc phát sinh phải được hai bên thống nhất trước khi thực hiện.

Lưu ý: 56 triệu đồng là giá trị của phạm vi được xác nhận gồm sơn nội thất và mái hiên. Không nên gọi đây là tổng giá trị toàn bộ dự án nếu các phần trần, nội thất hoặc tiểu cảnh thuộc hợp đồng/báo giá khác.

Người đọc muốn tham khảo mặt bằng giá các hạng mục khác có thể xem bảng giá sửa nhà, sơn, chống thấm và nội thất. Giá trên trang báo giá chỉ nên dùng để tham khảo; báo giá công trình thực tế vẫn cần dựa trên hiện trạng và khối lượng.

Nghiệm thu và kết quả trong quá trình hoàn thiện

Qua bộ ảnh, có thể thấy không gian được chuyển dần từ bề mặt cũ sang các mảng tường sáng, hệ trần trang trí và các chi tiết nội thất mới. Một số hình vẫn còn vật tư thi công, vì vậy nên gọi đây là giai đoạn gần hoàn thiện, chưa nên gắn nhãn “ảnh nghiệm thu cuối cùng” nếu chưa có bộ ảnh bàn giao chính thức.

Khi cập nhật thêm hồ sơ nghiệm thu, phần này nên bổ sung chính xác những hạng mục đã kiểm tra như bề mặt sơn, mái hiên, hệ điện, nội thất hoặc các tiêu chí khác mà đội thi công thực tế đã nghiệm thu.

Những yếu tố ảnh hưởng chi phí với công trình tương tự

Không nên lấy mức 56 triệu đồng của công trình này làm giá chuẩn cho một căn nhà khác. Chi phí cải tạo có thể thay đổi đáng kể theo:

• Diện tích tường thực tế sau khi bóc lớp hoàn thiện cũ.
• Mức độ keo còn bám trên nền.
• Diện tích bong tróc, nền yếu hoặc có dấu hiệu thấm.
• Phạm vi trét bột và xả nhám.
• Hệ sơn và số lớp hoàn thiện.
• Khối lượng tháo dỡ mái hiên.
• Cấu tạo mái hiên mới.
• Khả năng vận chuyển vật tư và xà bần.
• Khối lượng nội thất cần che chắn/bảo vệ.
• Các hạng mục phát sinh ngoài phạm vi ban đầu.

Vì vậy, báo giá nên được lập sau khi khảo sát và tách rõ từng nhóm công việc thay vì chỉ nhân một đơn giá với diện tích nhà.

Kinh nghiệm rút ra từ công trình 124 Vĩnh Hội

Điểm đáng chú ý nhất của công trình này không nằm ở số lượng hạng mục mà ở việc xử lý lớp hoàn thiện cũ trước khi làm mới.

Nếu tường còn giấy dán, keo cũ hoặc lớp nền đã mất liên kết, việc sơn phủ trực tiếp có thể che được hiện trạng trong thời gian đầu nhưng không giải quyết phần nền bên dưới. Kiểm tra và bóc phần yếu trước khi chốt khối lượng giúp phương án thi công và báo giá sát thực tế hơn.

Một kinh nghiệm khác là không gộp tất cả những gì xuất hiện trong ảnh vào cùng một giá trị hợp đồng. Với công trình nhiều nhóm việc, mỗi gói nên có phạm vi, vật tư, khối lượng và giá trị riêng để chủ nhà dễ theo dõi và để hồ sơ công trình không gây hiểu nhầm.

Nhà có hiện trạng tương tự cần kiểm tra gì trước khi báo giá?

Trước khi lập dự toán, nên kiểm tra các điểm sau:

1. Tường còn giấy dán hoặc lớp hoàn thiện cũ hay không.
2. Lượng keo còn bám sau khi bóc giấy.
3. Những vị trí bong tróc, nền yếu hoặc có dấu hiệu thấm.
4. Diện tích tường và trần cần sơn thực tế.
5. Mái hiên hiện tại có thể giữ lại hay phải tháo.
6. Nội thất nào cần bảo vệ trong quá trình thi công.
7. Điều kiện vận chuyển vật tư và xử lý xà bần.
8. Có hạng mục trần, nội thất, điện nước hoặc tiểu cảnh cần làm đồng thời hay không.

Từ đó mới chốt theo trình tự:

Khảo sát → bóc lớp cũ → xác định phạm vi → xử lý nền → chốt vật tư → thi công → đo lại khối lượng → nghiệm thu.

Khách hàng tại khu vực có thể xem thêm dịch vụ sửa nhà Quận 4 để tham khảo quy trình, yếu tố chi phí và các tình huống sửa chữa thường gặp tại khu vực.

Nhân Thủy thực hiện công trình tương tự như thế nào?

Với nhà cần cải tạo nhiều lớp hoàn thiện cũ, Nhân Thủy ưu tiên khảo sát trước khi báo giá để xác định chính xác phần nào giữ lại, phần nào cần tháo và khối lượng nào chỉ có thể chốt sau khi mở lớp hiện trạng.

Quy trình cơ bản gồm:

Khảo sát hiện trạng → xác định phần giữ/tháo → bóc tách khối lượng → thống nhất vật tư → lập báo giá → thi công → kiểm tra → nghiệm thu và bảo hành.

Nếu nhà của bạn đang có giấy dán tường cũ, tường bong tróc, dấu hiệu ẩm/thấm hoặc mái hiên cần tháo làm lại, Nhân Thủy có thể khảo sát để xác định phần cần giữ lại, phần cần xử lý, diện tích thi công, vật tư, tiến độ và chi phí theo hiện trạng thực tế.