Cải tạo nhà cũ thường rẻ hơn xây mới, nhưng chỉ khi phần móng, cột và dầm còn đủ khả năng chịu lực. Vì vậy, thứ tự đúng của một dự án cải tạo là: khảo sát hiện trạng trước, xác định có phải xin giấy phép hay không, rồi mới chọn phương án và chốt ngân sách. Làm ngược lại là nguyên nhân phổ biến nhất khiến chi phí đội lên giữa chừng.
Bài này trình bày trình tự đó theo đúng cách đội kỹ thuật Nhân Thủy triển khai tại TPHCM: 9 kinh nghiệm cốt lõi, checklist khảo sát từng hạng mục, điều kiện xin phép, phương án riêng cho nhà cấp 4 — nhà phố — nhà nhiều tầng — chung cư, bảng giá từng hạng mục kèm điều kiện áp dụng, và bộ tiêu chí để bạn đánh giá bất kỳ nhà thầu nào, kể cả chúng tôi.
Khi nào nên cải tạo, sửa chữa nhà cũ?
Nhà ở sau nhiều năm sử dụng chịu tác động của mưa, nắng, độ ẩm và tải trọng, dẫn tới hư hỏng ở nhiều mức độ khác nhau. Không phải dấu hiệu nào cũng cần cải tạo lớn. Bảng dưới đây phân biệt mức độ để bạn ước lượng đúng quy mô công việc trước khi gọi báo giá.
| Dấu hiệu quan sát được | Mức độ | Hướng xử lý thông thường |
|---|---|---|
| Bong tróc sơn, ố vàng, nứt chân chim trên lớp vữa | Nhẹ — thẩm mỹ | Cạo lớp sơn cũ, trám vá, sơn lại |
| Thấm dột trần, chân tường, sân thượng, nhà vệ sinh | Trung bình — cần xử lý gốc | Xác định nguồn thấm rồi chống thấm, không chỉ sơn phủ |
| Điện chập chờn, ổ cắm nóng, ống nước rò rỉ, đường ống kim loại rỉ sét | Trung bình đến nặng — an toàn | Thay mới toàn tuyến điện, nước âm tường |
| Nứt xiên qua tường chịu lực, nứt tại chân cột, tường nghiêng, nền lún cục bộ | Nặng — kết cấu | Phải có kỹ sư khảo sát trước khi làm bất cứ việc gì khác |
| Thép chịu lực trong dầm, sàn lộ ra ngoài và đã rỉ | Nặng — kết cấu | Đánh giá khả năng chịu lực còn lại, gia cố hoặc thay thế cấu kiện |
| Diện tích chật, bố trí phòng không còn phù hợp nhu cầu | Không hư hỏng — công năng | Tổ chức lại mặt bằng, cơi nới, nâng tầng nếu móng cho phép |
| Kiến trúc, vật liệu lỗi thời nhưng kết cấu còn tốt | Không hư hỏng — thẩm mỹ | Cải tạo bề mặt và nội thất, giữ nguyên khung |
Nếu nhà bạn chỉ rơi vào nhóm “nhẹ” và “thẩm mỹ”, cải tạo gần như luôn là lựa chọn hợp lý hơn xây mới. Nếu đã xuất hiện dấu hiệu ở nhóm kết cấu, quyết định sửa hay xây lại phụ thuộc vào kết quả khảo sát chứ không phụ thuộc vào ngân sách mong muốn — phần tiếp theo là checklist chúng tôi dùng để đưa ra kết luận đó.
Checklist khảo sát hiện trạng nhà cũ
Khảo sát là bước quyết định toàn bộ phần còn lại. Một báo giá đưa ra khi chưa khảo sát chỉ là con số tham chiếu, không phải cam kết. Dưới đây là các hạng mục đội kỹ thuật Nhân Thủy kiểm tra trong buổi khảo sát đầu tiên, kèm dấu hiệu cần chú ý.
Kết cấu chịu lực
- Móng: quan sát nền nhà và sân có lún cục bộ không, khe hở giữa nền và chân tường, cửa bị kẹt do khung xô lệch. Nhà có ý định nâng tầng bắt buộc phải đánh giá móng trước tiên.
- Cột và dầm: tìm vết nứt tại chân cột, đầu cột, vị trí giao dầm — cột. Vết nứt xiên hoặc nứt ngang tại các vị trí này khác hoàn toàn với nứt chân chim trên lớp vữa. Xem thêm cách phân biệt trong bài vì sao tường nhà bị nứt và biện pháp khắc phục.
- Sàn bê tông: kiểm tra vết nứt xuyên sàn, võng sàn, thép lộ. Cách xử lý theo từng loại nứt được trình bày trong bài phương pháp xử lý vết nứt sàn bê tông.
- Tường: phân biệt tường chịu lực và tường ngăn. Đây là căn cứ để biết có được đập bỏ hay không, và cũng là căn cứ để xác định có phải xin giấy phép hay không.
Chống thấm và mái
- Vết ố, rêu mốc ở trần tầng trên cùng, chân tường tầng trệt, tường giáp ranh nhà bên cạnh.
- Sân thượng: tình trạng lớp chống thấm cũ, độ dốc thoát nước, phễu thu nước có bị nghẹt không.
- Mái tôn: tình trạng xà gồ, vít, mối nối, khu vực gỉ sét.
- Sàn nhà vệ sinh: đây là vị trí thấm phổ biến nhất ở nhà trên 10 năm và thường bị bỏ sót khi báo giá.
Hệ thống kỹ thuật
- Điện: tiết diện dây so với nhu cầu của thiết bị hiện tại, có dây tiếp địa không, tình trạng tủ điện và aptomat, ổ cắm có dấu hiệu nóng hoặc đổi màu. Nhà xây trước những năm 2000 thường thiếu tiếp địa và không đủ tải cho thiết bị hiện đại.
- Cấp thoát nước: vật liệu đường ống, dấu hiệu rò rỉ âm tường, áp lực nước, khả năng thoát của các phễu và bồn cầu. Cách nhận biết rò rỉ sớm có trong bài rò rỉ nước: dấu hiệu, nguyên nhân và cách xử lý.
Cửa, hoàn thiện và ranh giới
- Cửa đi, cửa sổ: khung có xô lệch không (dấu hiệu gián tiếp của lún), tình trạng bản lề, ron, kính.
- Gạch nền, gạch ốp: bộp, nứt, chênh cao độ.
- Ranh giới với nhà lân cận: chụp ảnh hiện trạng tường chung, tường giáp ranh, vết nứt sẵn có của nhà bên cạnh trước khi thi công. Đây vừa là yêu cầu hồ sơ khi xin phép, vừa là căn cứ bảo vệ bạn nếu phát sinh tranh chấp.
Kết quả cần có sau khảo sát: danh sách hạng mục bắt buộc, danh sách hạng mục tùy chọn, kết luận về khả năng nâng tầng hoặc cơi nới, và các rủi ro đã phát hiện. Nếu một đơn vị báo giá mà không đưa được ba thứ này, con số họ đưa ra chưa có cơ sở.
Cải tạo nhà cũ có phải xin giấy phép không?
Không phải mọi công việc cải tạo đều cần giấy phép. Quy định áp dụng hiện nay là Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15), được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025 và có hiệu lực từ 01/7/2026, thay thế Luật Xây dựng 2014.
Theo điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình, hoặc sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc, được miễn giấy phép xây dựng nếu đồng thời đáp ứng bốn điều kiện:
- Không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng.
- Không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình.
- Bảo đảm yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy và bảo vệ môi trường.
- Bảo đảm khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Hai điều kiện cuối là điểm mới so với luật cũ. Nếu thiếu bất kỳ điều kiện nào trong bốn điều kiện trên, công trình thuộc diện phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo.
Trường hợp thường phải xin phép
- Nâng tầng, cơi nới, cấy thêm sàn.
- Đúc thêm cột, thay đổi vị trí cột hoặc dầm.
- Đập bỏ hoặc mở lỗ trên tường chịu lực.
- Cải tạo mặt ngoài của nhà tiếp giáp đường trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc.
- Chuyển đổi công năng, ví dụ nhà ở sang mặt bằng kinh doanh.
Trường hợp thường được miễn phép
- Sơn sửa, trát vá, thay gạch nền và gạch ốp.
- Chống thấm, thay mái tôn cùng quy cách.
- Thay mới hệ điện, hệ cấp thoát nước trong phạm vi hiện hữu.
- Đóng trần thạch cao, làm vách ngăn nhẹ không chịu lực.
- Thay cửa, làm nội thất bên trong nhà.
Riêng phần xây mới, Luật Xây dựng 2025 quy định 8 nhóm công trình được miễn giấy phép, trong đó có công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m². Ngưỡng diện tích này là quy định mới, luật cũ không có. Đây là điểm cần kiểm tra nếu bạn dự định nâng tầng hoặc cơi nới, vì tổng diện tích sàn sau cải tạo có thể vượt ngưỡng.
Nộp hồ sơ ở đâu tại TPHCM?
Nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM nộp tại UBND phường, xã hoặc đặc khu nơi có nhà, không phải UBND quận, huyện như nhiều bài hướng dẫn cũ vẫn ghi.
Căn cứ:
- Quyết định 29/2025/QĐ-UBND ngày 22/12/2025 của UBND TPHCM, hiệu lực từ 01/01/2026: phân cấp cho UBND xã, phường và đặc khu cấp giấy phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ, trừ nhà ở riêng lẻ từ cấp II trở lên. Nhà nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp xã trở lên thì đơn vị chiếm tỷ lệ diện tích khu đất lớn hơn thực hiện việc cấp phép.
- Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026, hiệu lực từ 01/7/2026: UBND cấp xã cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quản lý.
Nhà ở riêng lẻ từ cấp II trở lên và công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có thẩm quyền cấp phép khác — trường hợp này cần hỏi trực tiếp Sở Xây dựng hoặc Ban quản lý khu chức năng.
Hồ sơ cần chuẩn bị
- Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình theo mẫu.
- Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quản lý, sử dụng nhà ở.
- Bản vẽ hiện trạng của bộ phận dự kiến sửa chữa và bản vẽ phương án cải tạo.
- Ảnh chụp hiện trạng công trình.
Thời hạn của giấy phép
Theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025, giấy phép sửa chữa, cải tạo có thời hạn tồn tại 12 tháng kể từ ngày cấp. Nếu hết thời hạn mà chưa khởi công, chủ đầu tư phải làm thủ tục gia hạn — tối đa 2 lần, mỗi lần 12 tháng — hoặc xin cấp giấy phép mới.
Thực tế nên khởi công sớm hơn mốc này, vì lịch thi công còn phụ thuộc vào mùa mưa và tiến độ chuẩn bị vật tư.
Biên bản xác nhận hiện trạng nhà lân cận
Đây không phải thành phần hồ sơ do Luật Xây dựng quy định, mà là bước quản lý rủi ro trước khi thi công — đặc biệt quan trọng với nhà phố có tường chung hoặc tường giáp ranh.
Trước khi đục phá, đội thi công cùng gia chủ nên chụp ảnh hiện trạng tường giáp ranh, trần và nền của nhà liền kề, đánh dấu các vết nứt đã có sẵn, lập biên bản và xin chữ ký xác nhận của hộ liền kề. Nếu sau này phát sinh tranh chấp về hư hỏng, đây là căn cứ duy nhất để phân định vết nứt nào có trước và vết nứt nào do thi công gây ra.
Nhiều gia chủ bỏ qua bước này để tránh phiền hà với hàng xóm, và đó thường là lý do dẫn tới tranh chấp kéo dài hơn cả thời gian thi công.
[CẦN NHÂN THỦY BỔ SUNG: 1 ảnh mẫu biên bản đã che thông tin cá nhân + 3–5 dòng mô tả cách đội khảo sát thực hiện bước này.]
9 kinh nghiệm cải tạo sửa chữa nhà cũ
1. Xác định rõ mức độ: sửa chữa, cải tạo hay xây lại
Ba mức độ này khác nhau về chi phí, thời gian và thủ tục. Sửa chữa là xử lý hư hỏng, giữ nguyên bố cục. Cải tạo là thay đổi bố cục, công năng hoặc quy mô nhưng giữ khung kết cấu chính. Xây lại là phá dỡ và làm mới. Chọn nhầm mức độ ngay từ đầu là nguyên nhân khiến ngân sách dự kiến và chi phí thực tế lệch nhau xa nhất.
Căn cứ để chọn không phải là mong muốn mà là kết quả khảo sát: móng còn khả năng chịu tải không, cột, dầm có nứt kết cấu không, và bố cục hiện tại còn cứu được không.
2. Khảo sát hiện trạng trước khi lên phương án
Đừng chốt thiết kế trước khi biết căn nhà chịu được gì. Thứ tự đúng là khảo sát → kết luận kỹ thuật → phương án → báo giá. Dùng checklist ở phần trên để đối chiếu xem đơn vị bạn mời có kiểm tra đủ hay không.
Một dấu hiệu đáng lưu ý: nếu đơn vị nào báo giá trọn gói qua điện thoại mà chưa đến nhà, con số đó gần như chắc chắn sẽ thay đổi khi thi công.
3. Tận dụng tối đa phần kết cấu còn tốt
Nếu móng, cột và dầm còn đạt, giữ lại khung và chỉ thay phần hoàn thiện là cách tiết kiệm rõ rệt nhất so với phá dỡ toàn bộ. Với nhà cấp 4 còn nền móng và tường chắc chắn, nhiều trường hợp chỉ cần xử lý thấm, thay hệ điện nước, làm lại trần và sơn là căn nhà đã thay đổi hoàn toàn.
Ngược lại, giữ lại một cấu kiện đã hỏng để “tiết kiệm” thường tốn hơn về sau, vì phải đập lại phần hoàn thiện vừa làm xong.
4. Chọn đúng thời điểm thi công
Ở TPHCM, các hạng mục phụ thuộc thời tiết gồm chống thấm, sơn ngoại thất, đổ bê tông và tháo dỡ mái. Những việc này nên bố trí vào mùa khô vì lớp chống thấm và sơn cần thời gian khô đủ trước khi tiếp xúc với nước mưa; thi công trong mùa mưa dễ phải làm lại.
Cần tính trước hai việc mà nhiều gia chủ bỏ sót:
- Chỗ ở trong thời gian thi công. Cải tạo toàn phần thường không ở lại được, đặc biệt khi đục phá và thay hệ điện nước.
- Di dời và bảo quản đồ đạc. Đồ có giá trị nên tự đóng gói và chuyển đi trước; nội thất lớn cần thống nhất với nhà thầu về ai chịu trách nhiệm di dời và bảo quản.
5. Lập ngân sách có khoản dự phòng
Ngân sách cải tạo nên tách thành bốn nhóm: phần thô và tháo dỡ, hoàn thiện, hệ thống kỹ thuật, nội thất. Ngoài ra, cần một khoản dự phòng khoảng 10–15% tổng ngân sách cho các phát sinh chỉ lộ ra khi đục phá — thấm âm tường, đường ống mục, thép trong dầm bị rỉ.
Với nhà trên 20 năm hoặc nhà đã qua nhiều lần sửa chữa chắp vá, tỷ lệ dự phòng nên đặt ở cận trên của khoảng này. Đây là khuyến nghị dựa trên kinh nghiệm thi công, không phải một tỷ lệ cố định cho mọi công trình.
Tham khảo thêm: hướng dẫn dự toán chi phí cải tạo nhà và 4 loại chi phí cải tạo sửa chữa nhà.
6. Chọn phong cách thiết kế phù hợp với kết cấu hiện có
Phong cách nên chọn sau khi biết giới hạn kỹ thuật, không phải trước. Nhà có trần thấp khó theo phong cách cần chiều cao; nhà ống thiếu sáng khó theo phong cách dùng nhiều màu tối. Với nhà cũ có chi tiết kiến trúc đáng giữ, các phong cách cho phép giữ lại vật liệu và chi tiết cũ sẽ vừa tiết kiệm vừa tạo được đặc trưng riêng.
Nguyên tắc thực dụng: chọn phong cách nào tận dụng được nhiều nhất phần đang có.
7. Chọn vật liệu theo điều kiện thực tế của căn nhà
Vật liệu nên chọn theo điều kiện sử dụng, không chỉ theo thẩm mỹ:
- Khu vực ẩm cao, tường giáp ranh, sân thượng: ưu tiên vật liệu và hệ chống thấm phù hợp với vị trí thi công, không dùng một loại cho mọi vị trí.
- Sàn khu vực ướt: chọn theo độ chống trượt, không chỉ theo hoa văn.
- Nhà nâng tầng: ưu tiên vật liệu nhẹ cho phần thêm mới để giảm tải trọng lên móng cũ.
- Chung cư: nhiều tòa quy định vật liệu và giờ thi công riêng, cần kiểm tra nội quy trước khi mua.
8. Tái sử dụng nội thất có chọn lọc
Tái sử dụng giúp tiết kiệm, nhưng chỉ với món còn đạt về kết cấu và kích thước phù hợp với bố cục mới. Nên phân loại sớm thành ba nhóm: giữ nguyên, tân trang (sơn lại, thay ron, thay mặt bàn) và thanh lý. Việc phân loại này phải xong trước khi chốt thiết kế, vì kích thước đồ giữ lại ảnh hưởng trực tiếp tới bố trí mặt bằng.
Lưu ý với đồ gỗ công nghiệp đã ngấm ẩm: chi phí phục hồi thường không rẻ hơn thay mới.
9. Lưu ý phong thủy khi thay đổi bố cục
Nếu gia đình có yêu cầu về phong thủy, nên đưa vào giai đoạn thiết kế thay vì điều chỉnh sau khi đã thi công — thay đổi vị trí bếp hoặc nhà vệ sinh sau khi đã đi đường ống là hạng mục tốn kém.
Các điểm gia chủ thường quan tâm khi cải tạo:
- Phòng khách: vị trí cầu thang so với trung tâm nhà, hướng cầu thang so với bếp và nhà vệ sinh.
- Phòng bếp: tránh bếp đối diện trực tiếp với phòng ngủ hoặc nhà vệ sinh; bố trí bếp, bồn rửa, tủ lạnh theo tam giác thao tác — điểm này trùng với nguyên tắc công năng nên áp dụng dù có xem phong thủy hay không.
- Phòng ngủ: tránh giường đối diện cửa nhà vệ sinh hoặc sát cửa ra vào.
Về chọn ngày và nghi lễ, xem cách xem ngày tốt sửa nhà hợp tuổi và sửa nhà có cần cúng không, bài văn khấn sửa nhà.
Phương án cải tạo theo từng loại nhà
Cùng một hiện trạng nhưng phương án khả thi khác nhau theo loại nhà. Bốn nhóm dưới đây được trình bày theo cùng một bộ tiêu chí: hiện trạng thường gặp, phương án khả thi, ràng buộc cần kiểm tra.
Nhà cấp 4 cũ
Hiện trạng thường gặp: diện tích sử dụng hạn chế, mái tôn xuống cấp, nền thấp hơn mặt đường sau nhiều lần nâng đường, hệ điện nước cũ.
Phương án khả thi:
- Thêm gác lửng để tăng diện tích sử dụng mà không cần nâng tầng hoàn chỉnh.
- Nâng nền, thay mái, xử lý thấm chân tường.
- Nâng lên nhà hai tầng nếu móng đáp ứng.
Ràng buộc phải kiểm tra: khả năng chịu tải của móng và tường hiện hữu. Làm gác lửng vẫn làm tăng tải; nhiều trường hợp cần cấy thêm cột. Nâng tầng luôn thuộc diện phải xin phép.
Nhà phố, nhà ống
Hiện trạng thường gặp: ngang hẹp, sâu, thiếu sáng và thông gió ở khu vực giữa nhà, tường giáp ranh hai bên nên dễ thấm chéo.
Phương án khả thi:
- Mở giếng trời hoặc sân trong để lấy sáng và thông gió cho phần giữa nhà.
- Tổ chức lại mặt bằng, giảm tường ngăn cố định, dùng vách nhẹ hoặc nội thất làm ranh giới.
- Cải tạo mặt tiền: thay hệ cửa, làm lam che nắng, sơn lại.
- Cơi nới, nâng tầng nếu móng và pháp lý cho phép — xem dịch vụ sửa nhà cơi nới.
Ràng buộc phải kiểm tra: tường nào là tường chịu lực, tường nào là tường chung với nhà bên cạnh. Thay đổi mặt tiền nhà tiếp giáp đường đô thị thuộc diện phải xin phép. Mọi tác động tới tường giáp ranh cần biên bản hiện trạng với hộ liền kề.
Nhà hai tầng trở lên
Hiện trạng thường gặp: thấm sân thượng và trần tầng trên, cầu thang chiếm nhiều diện tích và không còn phù hợp, hệ điện không đủ tải cho thiết bị hiện tại.
Phương án khả thi:
- Xử lý chống thấm sân thượng theo nguồn thấm đã xác định, kết hợp làm lại độ dốc và phễu thu.
- Tổ chức lại công năng từng tầng thay vì đập phá diện rộng.
- Thay toàn tuyến điện nước — chi phí thấp hơn nhiều so với việc phải đục lại tường sau khi đã hoàn thiện.
- Cấy thêm sàn hoặc nâng tầng nếu kết quả khảo sát móng cho phép.
Ràng buộc phải kiểm tra: tổng tải trọng tăng thêm so với thiết kế ban đầu; vị trí lỗ thông tầng nếu thay đổi cầu thang.
Chung cư và căn hộ cũ
Hiện trạng thường gặp: mặt bằng cố định, hệ thống kỹ thuật dùng chung, hạn chế về ánh sáng tự nhiên ở khu bếp và phòng phụ.
Phương án khả thi:
- Bố trí lại theo hướng không gian mở giữa khách và bếp, dùng vách nhẹ hoặc nội thất phân vùng.
- Nâng cấp hệ điện nước trong phạm vi sở hữu riêng.
- Thay vật liệu sàn, trần, tủ bếp, hệ cửa trong căn hộ.
Ràng buộc phải kiểm tra — nghiêm ngặt hơn nhà riêng lẻ:
- Chỉ được thay đổi trong phần sở hữu riêng, không tác động tới kết cấu chung, hệ thống kỹ thuật chung và mặt ngoài tòa nhà.
- Phải đăng ký phương án với Ban quản lý trước khi thi công.
- Nhiều tòa quy định khung giờ thi công, lối vận chuyển vật tư và cách đưa xà bần ra ngoài.
- Ưu tiên vật liệu nhẹ và giải pháp ít gây tiếng ồn, đục phá.
Bỏ qua bước đăng ký với Ban quản lý là lý do phổ biến khiến công trình chung cư bị đình chỉ giữa chừng, kéo theo chi phí chờ việc.
Bảng giá cải tạo sửa chữa nhà cũ theo hạng mục
Bảng dưới đây là đơn giá trọn gói theo hạng mục của Xây Dựng Nhân Thủy, dùng để bạn ước lượng ngân sách trước khi khảo sát.
| STT | Hạng mục | Đơn giá trọn gói (VNĐ/m²) |
|---|---|---|
| Tháo dỡ, vận chuyển xà bần | ||
| 1 | Đập phá tường gạch | 45.000 – 55.000 |
| 2 | Đục gạch tường nhà, nền nhà | 35.000 |
| 3 | Tháo dỡ mái tôn | 25.000 |
| 4 | Tháo dỡ trần thạch cao, trần nhựa | 15.000 |
| 5 | San lấp mặt bằng, cát đất, xà bần | 120.000 |
| Công tác xây, tô vữa | ||
| 6 | Xây tường gạch | 185.000 – 385.000 |
| 7 | Xây tường gạch đinh 100 mm | 245.000 |
| 8 | Tô trát tường trong nhà và ngoài trời | 105.000 |
| 9 | Cán vữa nền nhà để ốp gạch | 95.000 |
| Ốp lát, bê tông, điện nước, chống thấm | ||
| 10 | Lát nền gạch | 430.000 |
| 11 | Ốp gạch tường | 445.000 |
| 12 | Ốp gạch len tường | 145.000 |
| 13 | Đổ bê tông | 1.750.000 |
| 14 | Thi công chống thấm | 230.000 |
| 15 | Thi công điện dân dụng, điện văn phòng | 330.000 |
| 16 | Thi công hệ thống cấp thoát nước | 165.000 |
| Trần, vách thạch cao | ||
| 17 | Trần thạch cao | 130.000 – 800.000 |
| 18 | Vách thạch cao 1 mặt và 2 mặt | 210.000 – 240.000 |
| 19 | Bông thủy tinh cách âm vách thạch cao | 125.000 |
| Thi công sơn | ||
| 20 | Sơn nội thất nhà mới xây | 85.000 |
| 21 | Sơn ngoại thất nhà mới xây | 110.000 |
| 22 | Sơn lại trong nhà | 45.000 |
| 23 | Sơn lại ngoài trời | 70.000 |
| 24 | Sơn chống thấm tường ngoài trời | 120.000 |
| 25 | Sủi lớp sơn cũ trên tường | 25.000 |
| Vách kính, cửa nhôm | ||
| 26 | Vách ngăn nhôm kính hệ 750 | 750.000 |
| 27 | Cửa nhôm kính hệ 750 | 850.000 |
| 28 | Vách ngăn kính cường lực | 850.000 |
| 29 | Vách ngăn nhôm kính Xingfa Việt Nam 1.4 ly | 1.850.000 |
| 30 | Vách ngăn nhôm kính Xingfa nhập Quảng Đông 2 ly | 2.150.000 |
| 31 | Bộ cửa nhôm Xingfa Việt Nam | 1.900.000 |
| 32 | Bộ cửa nhôm Xingfa nhập Quảng Đông | 2.200.000 |
| Cửa sắt, cổng sắt | ||
| 33 | Cửa sắt đi, hộp 30×60×1.2mm, phun chống rỉ và hoàn thiện màu 2 lớp | 1.100.000 |
| 34 | Cửa sắt đi, hộp 40×80×1.2mm, phun chống rỉ và hoàn thiện màu 2 lớp | 1.200.000 |
| 35 | Cổng sắt, hộp 30×60×1.2mm, phun chống rỉ và hoàn thiện màu 2 lớp | 1.250.000 |
| 36 | Cổng sắt, hộp 40×80×1.2mm, phun chống rỉ và hoàn thiện màu 2 lớp | 1.350.000 |
| Mái tôn | ||
| 37 | Khung thép mái tôn 2 mái hoặc 1 mái thái, kèo hộp 40×40×1,1mm, xà gồ kẽm 40×40 | 370.000 – 540.000 |
| 38 | Khung thép mái tôn 2 mái hoặc 1 mái thái, kèo hộp 50×50×1,1mm, xà gồ kẽm 50×50 | 430.000 – 560.000 |
Điều kiện áp dụng của bảng giá
- Đơn giá đã bao gồm vật tư, chưa bao gồm thuế VAT.
- Áp dụng cho công trình tại TPHCM, Đồng Nai, Bình Dương thuộc phạm vi phục vụ của Nhân Thủy.
- Bảng giá được cập nhật ngày 8 tháng 9 năm 2026 và có thể thay đổi theo biến động giá vật tư.
- Đơn giá chưa bao gồm: giấy phép và chi phí hồ sơ, gia cố kết cấu phát sinh sau khảo sát, vận chuyển trong khu vực hạn chế xe tải, thi công ngoài giờ theo quy định của chung cư.
Yếu tố làm chi phí thực tế lệch khỏi bảng giá
- Khối lượng tháo dỡ. Nhà đã qua nhiều lần sửa chữa, chắp vá, thường phát sinh khối lượng đục phá lớn hơn dự kiến.
- Mặt bằng thi công. Hẻm nhỏ không vào được xe tải làm tăng chi phí vận chuyển vật tư và xà bần.
- Hạng mục kết cấu phát sinh. Gia cố móng, cấy cột, xử lý thép rỉ chỉ xác định được sau khi đục phá.
- Yêu cầu vật tư. Cùng một hạng mục, chênh lệch chủng loại vật tư có thể làm thay đổi đáng kể đơn giá.
- Ràng buộc của chung cư. Giờ thi công hạn chế kéo dài tiến độ và tăng chi phí nhân công.
Để có con số chính xác cho căn nhà của bạn, cần một buổi khảo sát. Xem thêm bảng giá tổng hợp các dịch vụ hoặc gửi yêu cầu khảo sát và báo giá.
Công trình cải tạo Nhân Thủy đã thực hiện
Hai công trình dưới đây được chọn vì đại diện cho hai nhóm nhu cầu khác nhau: một bên cần tăng diện tích sử dụng, một bên chỉ cần xử lý thấm và làm mới bề mặt. Ảnh trong phần này đều là ảnh công trình do Xây Dựng Nhân Thủy trực tiếp thi công.
Công trình 1 — Cải tạo nhiều hạng mục trên nhà đang ở
Loại nhà và khu vực: nhà phố, Đường 359, Phường Phước Long, TP.HCM
Khối lượng chính: 294 m² tường nội thất sơn lại, 50 m² tường ngoài chống thấm, 2 bộ cửa nhôm mới (4,05 m²)
Thời gian thi công: 20 ngày
Bảo hành: 12 tháng kể từ ngày nghiệm thu bàn giao
Hiện trạng khi tiếp nhận. Nhà đang sử dụng, nhiều hạng mục hoàn thiện còn tốt. Vấn đề tập trung ở ba chỗ: chân tường có dấu hiệu ẩm, mặt tiền và cột cổng cần chỉnh lại, khu bếp cũ không còn phù hợp với thiết bị gia đình muốn dùng.
Hạng mục đã thi công.
- Chống thấm ba phạm vi khác nhau: chân tường ẩm, 50 m² tường ngoài, seno phía trên nhà vệ sinh lầu 1 — đều dùng Kova CT11A.
- Sơn nội thất 294 m²: dặm vá, trét bột Jotun, 1 lớp lót Jotun, 2 lớp phủ Dulux 5in1.
- Mặt tiền: cắt và đập bớt hai cột cổng, xây cao lại, ốp gạch, làm khung mặt dựng cao 400 mm bằng sắt hộp 40×80 mm dày 1,4 mm.
- Cửa: lắp mới 2 bộ Xingfa hệ 55, dày 1,4 mm, kính cường lực mờ 8 mm, kích thước 900×2.250 mm mỗi bộ.
- Điện nước khu bếp: bổ sung ống thoát Ø60 và cấp nước Ø27 cho máy rửa chén, dời cấp thoát lavabo, bổ sung nguồn cho máy rửa chén — máy lọc nước — máy hút mùi, đi ống thoát mùi Ø90.
- Nội thất bếp: tủ dưới 4,30 m nhựa than tre lõi composite, tủ trên 3,32 m MDF kháng ẩm phủ melamine có LED, tủ lạnh và đồ khô, mặt đá nung kết 4,40 m và đá dựng 3,52 m. Tổng khoảng 37.606.000 đồng.
- Giữ lại và làm mới: sơn lại 2 bộ cửa nhôm 4 cánh cũ, lan can ban công, lan can cầu thang, lam gỗ trang trí.
Vấn đề phát sinh và cách xử lý. Bếp mới kéo theo thay đổi kỹ thuật mà chủ nhà không lường trước: thêm máy rửa chén, máy lọc nước và máy hút mùi làm thay đổi đồng thời đường cấp, đường thoát, nguồn điện và đường hút mùi. Nếu lắp tủ trước rồi mới dời đường ống, phần vừa hoàn thiện phải tháo ra và mở lại. Nhân Thủy chốt vị trí điện nước cùng lúc với phương án tủ bếp, thi công phần kỹ thuật xong mới lắp tủ và đá.
Ràng buộc thứ hai là thứ tự chống thấm và sơn. Chân tường đang ẩm, nếu sơn phủ ngay thì lớp sơn 294 m² sẽ hỏng lại. Toàn bộ ba vị trí thấm được xử lý và chờ đạt điều kiện trước khi bước sang dặm vá và sơn.
Xem chi tiết công trình: Cải tạo nhà anh chị Vân Linh tại Phước Long
Công trình 2 — Cải tạo nhà cấp 4 cũ, nâng thêm một tầng
Loại nhà và khu vực: nhà cấp 4 cũ, đường Lê Hồng Phong, Thuận An, Bình Dương
Diện tích: 110 m² mỗi sàn, tổng 220 m² sau khi hoàn thành 2 sàn
Thời gian thi công: 30 ngày
Hiện trạng. Chủ nhà vừa mua lại căn nhà cấp 4 đã xuống cấp, muốn đổ thêm một tầng lầu và bố trí lại công năng thay vì chỉ sửa phần hư hỏng.
Hạng mục. Kiểm tra kết cấu, đổ trụ gia cố sắt, đổ sàn bê tông cốt thép, xây thêm một tầng. Xây tô, ốp lát, sơn nước, mái tôn chống nóng 3 lớp, cửa nhôm Xingfa, cửa sắt, khung giếng trời, sàn gỗ, tủ quần áo, giường.
Vật liệu chính: sắt Hòa Phát, xi măng Hà Tiên, cát vàng Đồng Nai, gạch ống tuynen Bình Dương, nhôm Xingfa Việt Nam, gạch đá ốp lát Việt Mỹ.
Vấn đề phát sinh và cách xử lý. Hai ràng buộc cùng lúc: chủ nhà cần về ở gấp và đường vào nhỏ nên xe vận chuyển vật liệu không tiếp cận thuận lợi. Thi công tuần tự sẽ không kịp. Nhân Thủy cho các đội thợ hồ, điện nước, sơn, cửa, nhôm kính và nội thất phối hợp làm song song, điều phối vật tư theo từng đợt nhỏ phù hợp với lối vào.
Ảnh: cong-trinh-sua-nha-thuan-an.jpg (hiện trạng) → do-san-nang-tang-nha-thuan-an.jpg → mat-tien-to-tra-xong-cho-op-gach-son.jpg → nha-thi-cong-hoan-thanh-gan-cua-va-son-nuoc.jpg (hoàn thiện).
Tiêu chí chọn đơn vị cải tạo nhà cũ
Đây là bộ tiêu chí bạn có thể dùng để đánh giá bất kỳ nhà thầu nào, kể cả Nhân Thủy.
| Tiêu chí | Câu hỏi nên đặt ra | Dấu hiệu cần thận trọng |
|---|---|---|
| Khảo sát trước báo giá | Đơn vị có đến khảo sát và lập biên bản hiện trạng không? | Báo giá trọn gói qua điện thoại khi chưa xem nhà |
| Bản vẽ và phương án | Có bản vẽ hiện trạng và bản vẽ phương án trước khi ký không? | Chỉ thống nhất bằng lời |
| Xử lý kết cấu | Đã làm các công trình có gia cố móng, cấy cột, nâng tầng chưa? | Không trả lời được về phương án kết cấu |
| Hợp đồng | Hợp đồng có ghi rõ hạng mục, vật tư, tiến độ, điều kiện phát sinh không? | “Phát sinh tính sau” mà không có nguyên tắc tính |
| Minh bạch giá | Đơn giá có ghi rõ đã gồm gì, chưa gồm gì, VAT tính thế nào không? | Một con số tổng không bóc tách |
| Bảo hành | Phạm vi và thời hạn bảo hành từng hạng mục có bằng văn bản không? | Cam kết miệng |
| Hồ sơ pháp lý | Có hỗ trợ hồ sơ xin phép và biên bản hiện trạng nhà lân cận không? | Đề nghị “làm luôn không cần giấy tờ” |
Nhân Thủy đáp ứng các tiêu chí này thế nào
- Khảo sát trước báo giá: đội kỹ thuật khảo sát và tư vấn trong vòng 24 giờ kể từ khi tiếp nhận yêu cầu, có biên bản hiện trạng.
- Kinh nghiệm: hơn 10 năm thi công sửa chữa, cải tạo nhà tại TPHCM và khu vực lân cận, với Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu.
- Minh bạch giá: bảng đơn giá công khai theo hạng mục ở trên, kèm điều kiện áp dụng.
- Bảo hành: chính sách bảo hành theo hạng mục, xem chi tiết tại chính sách bảo hành và chính sách bảo trì.
- Phạm vi phục vụ: sửa nhà TPHCM, Đồng Nai, Bình Dương.
Nếu bạn muốn so sánh nhiều đơn vị trước khi quyết định, tham khảo danh sách công ty sửa chữa nhà tại TPHCM.
Quy trình cải tạo sửa chữa nhà trọn gói tại Nhân Thủy
| Bước | Nội dung | Kết quả bàn giao cho khách |
|---|---|---|
| 1 | Tiếp nhận yêu cầu qua hotline hoặc form | Xác nhận lịch khảo sát |
| 2 | Khảo sát hiện trạng theo checklist kỹ thuật | Biên bản hiện trạng, kết luận về kết cấu, danh sách hạng mục bắt buộc và tùy chọn |
| 3 | Lập phương án và báo giá chi tiết | Bảng báo giá bóc tách theo hạng mục, ghi rõ phần chưa bao gồm |
| 4 | Thống nhất và ký hợp đồng | Hợp đồng ghi rõ hạng mục, vật tư, tiến độ, nguyên tắc xử lý phát sinh |
| 5 | Hỗ trợ hồ sơ pháp lý nếu công trình thuộc diện phải xin phép | Hồ sơ và biên bản hiện trạng nhà lân cận |
| 6 | Thi công theo tiến độ | Cập nhật tiến độ, ảnh thi công theo giai đoạn |
| 7 | Nghiệm thu và bàn giao | Biên bản nghiệm thu từng hạng mục |
| 8 | Bảo hành và bảo trì | Phiếu bảo hành ghi rõ phạm vi và thời hạn theo từng hạng mục |
Xem thêm quy trình làm việc đầy đủ.
Câu hỏi thường gặp
Cải tạo nhà cũ có rẻ hơn xây mới không? Trong phần lớn trường hợp, vì giữ lại được móng và khung kết cấu — hai hạng mục chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí xây mới. Nhưng nếu khảo sát cho thấy móng hoặc cột dầm không còn đủ khả năng chịu lực, chi phí gia cố có thể tiệm cận chi phí xây mới mà tuổi thọ công trình vẫn thấp hơn. Kết luận chỉ có sau khảo sát.
Sơn sửa lại nhà và chống thấm có phải xin giấy phép không? Các công việc không tác động tới kết cấu chịu lực, không thay đổi công năng và không thay đổi kiến trúc mặt ngoài tiếp giáp đường đô thị thường thuộc diện được miễn giấy phép. Nếu công việc của bạn có kèm việc mở lỗ tường chịu lực hoặc thay đổi mặt tiền thì lại thuộc diện phải xin phép.
Nhà cấp 4 có nâng thêm tầng được không? Phụ thuộc vào móng. Cần kiểm tra loại móng, tình trạng lún và khả năng chịu tải trước khi kết luận. Trường hợp móng không đủ, phương án thay thế thường là làm gác lửng hoặc gia cố móng trước.
Cải tạo căn hộ chung cư cần xin phép ai? Ngoài thủ tục hành chính nếu có, bắt buộc phải đăng ký phương án với Ban quản lý tòa nhà và tuân thủ nội quy về phạm vi được sửa, khung giờ thi công và vận chuyển vật tư.
Nên dự phòng bao nhiêu phần trăm ngân sách? Khoảng 10–15% là mức thường dùng. Nhà càng cũ và càng nhiều lần sửa chữa, chắp vá thì nên đặt ở cận trên.
Thi công cải tạo mất bao lâu? Khoảng thời gian theo ba quy mô nhà cần sửa chữa những hạng mục nào?
Cần khảo sát và báo giá cho căn nhà của bạn?
Đội kỹ thuật Nhân Thủy khảo sát tại nhà, lập biên bản hiện trạng và báo giá bóc tách theo hạng mục.
Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế Xây dựng Nhân Thủy
Mã số thuế: 0318465173
Địa chỉ: 12 đường 49, Phường Phước Long, Thành phố Hồ Chí Minh
Hotline: 0981 878 997 — 0778 997 898
Email: xaydungnhanthuy@gmail.com
