Xây Dựng Nhân Thủy nhận sửa chữa và cải tạo nhà tại Tân Bình từ các hạng mục cục bộ như sơn lại tường, chống thấm, sửa nhà vệ sinh, điện nước đến cải tạo nhiều hạng mục trong cùng một công trình. Chi phí không nên được xác định chỉ bằng diện tích nhà × một đơn giá chung, vì hai căn nhà cùng diện tích có thể khác rất nhiều về phần cần tháo dỡ, phần có thể giữ lại, hệ thống kỹ thuật, vật liệu và điều kiện thi công.
Trước khi lập báo giá chính thức, Nhân Thủy ưu tiên khảo sát hiện trạng, xác định phạm vi cần làm, bóc khối lượng và thống nhất vật tư. Cách này giúp chủ nhà biết mình đang trả tiền cho công việc nào, phần nào được giữ lại và điều gì có thể làm ngân sách thay đổi trong quá trình cải tạo. Trang bảng giá sửa nhà chi tiết của Nhân Thủy cũng đang áp dụng nguyên tắc này.
Gợi ý nhanh: Nếu mục tiêu chỉ là làm mới tường, không nên mua một gói cải tạo lớn hơn nhu cầu. Nếu nhà có thấm, nứt, hệ điện nước cũ hoặc cần thay đổi công năng, nên kiểm tra nguyên nhân và các hạng mục liên quan trước khi hoàn thiện bề mặt.
Chi phí sửa nhà tại Tân Bình được tính như thế nào?
Chi phí sửa nhà được xác định từ khối lượng thực tế, vật liệu và điều kiện thi công chứ không chỉ từ diện tích sàn.
Ví dụ, một căn nhà cần sơn lại trên bề mặt còn chắc sẽ có phạm vi khác với căn nhà cùng diện tích nhưng phải cạo lớp sơn cũ, xử lý thấm, sửa điện nước và tháo gạch trước khi hoàn thiện.
Một số đơn giá để dự toán ban đầu
Bảng giá sửa nhà Nhân Thủy. Đây là giá tham khảo tại Tân Bình. Báo giá thực tế cần xác nhận lại sau khảo sát.
| Hạng mục | Đơn vị | Giá tham khảo | Điều cần kiểm tra trước khi áp giá |
|---|---|---|---|
| Phá dỡ, thu gom | m²/khối lượng | Khoảng 85.000–125.000đ | Loại vật liệu, khối lượng và đường vận chuyển |
| Xây, tô tường | m² | Khoảng 385.000đ | Chiều dày tường, vật liệu và phạm vi hoàn thiện |
| Xử lý nứt tường | m²/vị trí | Khoảng 150.000–500.000đ | Loại nứt và nguyên nhân |
| Chống thấm sân thượng/WC | m² | Khoảng 180.000–350.000đ | Nguồn thấm, vật liệu, số lớp, bề mặt |
| Sơn tường cơ bản | m² | Khoảng 85.000đ trở lên | Tình trạng nền và hệ sơn |
| Ốp lát gạch | m² | Khoảng 430.000–650.000đ | Gạch, nền cũ, độ phẳng và phương pháp thi công |
| Trần thạch cao phẳng | m² | Khoảng 210.000đ trở lên | Khung, tấm, mối nối và phần sơn hoàn thiện |
Nếu cần dự toán nhiều hạng mục, nên xem bảng giá sửa nhà trọn gói
Vì sao hai căn nhà cùng diện tích vẫn có giá khác nhau?
Diện tích giống nhau không có nghĩa là khối lượng công việc giống nhau.
Nhân Thủy thường cần kiểm tra ít nhất các yếu tố sau trước khi chốt chi phí:
- Hiện trạng lớp cũ: Tường, trần, sàn, gạch và lớp vữa còn chắc đến đâu?
- Khối lượng tháo dỡ: Chỉ tháo một khu vực hay phải mở nhiều lớp vật liệu cũ?
- Điện nước: Giữ hệ thống đang sử dụng hay đi lại đường dây, đường ống.
- Mức độ thay đổi công năng: Giữ bố trí cũ hay di chuyển bếp, nhà vệ sinh, vách ngăn, cửa.
- Vật liệu: Cùng một hạng mục có thể có nhiều phân khúc và quy cách.
- Khả năng tiếp cận: Vận chuyển vật tư và xà bần thuận lợi hay phải chia nhỏ từng đợt?
- Nhà đang sử dụng: Có cần che chắn, di chuyển đồ đạc và chia giai đoạn thi công hay không?
- Phần hư hỏng bị che khuất: Một số vấn đề chỉ thấy rõ sau khi tháo lớp trần, tường hoặc sàn cũ.
Đây là lý do một báo giá thấp hơn chưa chắc rẻ hơn nếu hai báo giá không cùng phạm vi công việc và cùng tiêu chuẩn vật tư.
Trước khi báo giá, cần xác định phần nào giữ lại và phần nào phải sửa
Sửa nhà không đồng nghĩa với việc tháo bỏ toàn bộ phần cũ. Phần còn khả năng sử dụng nên được đánh giá để giữ lại; phần mất liên kết hoặc gây ảnh hưởng đến lớp hoàn thiện mới cần xử lý sâu hơn.
Đây cũng là một trong những điểm Nhân Thủy muốn chủ nhà làm rõ ngay từ khảo sát: giữ được phần còn tốt giúp giảm khối lượng phá dỡ, vật tư và thời gian thi công; giữ lại phần đã hư hỏng có thể làm lớp hoàn thiện mới nhanh xuống cấp.
| Hiện trạng | Cách xử lý cần cân nhắc | Không nên làm |
| Sơn bong nhưng lớp vữa phía dưới còn chắc | Cạo phần sơn yếu, xử lý bề mặt và hoàn thiện lại | Đục bỏ toàn bộ tường chỉ vì lớp sơn hư |
| Lớp vữa rỗng, mất liên kết | Bóc phần yếu đến nền chắc rồi sửa lại | Bả phủ và sơn che lên lớp vữa không ổn định |
| Tường có dấu hiệu ẩm/thấm | Xác định nguồn nước trước | Chỉ sơn lại để che vết ẩm |
| Gạch cũ cần thay | Kiểm tra nền, độ bám và cao độ trước khi chọn phương án | Chỉ chọn phương án dựa trên giá tháo dỡ |
| Hệ điện nước âm cần cải tạo | Kiểm tra và hoàn thành trước lớp hoàn thiện | Sơn/ốp kín rồi mới thay đổi đường âm |
Nếu vấn đề chính của căn nhà là ẩm hoặc thấm, nên chuyển sang phần chuyên sâu về giải pháp chống thấm để xử lý nguyên nhân trước khi sơn lại. Nếu bề mặt còn ổn định và nhu cầu chủ yếu là làm mới màu sắc, dịch vụ sơn nhà có thể phù hợp hơn một gói sửa chữa toàn diện.
Nhân Thủy nhận những hạng mục sửa nhà nào tại Tân Bình?
Nhân Thủy nhận thi công từ sửa chữa cục bộ đến cải tạo nhiều hạng mục trong cùng một công trình, tùy hiện trạng và nhu cầu sử dụng sau sửa chữa.
Tháo dỡ và sửa phần thô
Phạm vi có thể gồm tháo gạch, trần hoặc một số bộ phận cũ; xây hoặc điều chỉnh vách; tô trát; sửa nền và hoàn trả bề mặt.
Điểm quan trọng là xác định trước phần nào phải tháo, phần nào giữ lại. Không nên đưa một dòng “tháo dỡ trọn gói” vào báo giá mà không biết khối lượng và phạm vi vận chuyển xà bần.
Chống thấm và xử lý ẩm
Các vị trí thường cần kiểm tra gồm sân thượng, mái, tường ngoài, nhà vệ sinh, ban công, cổ ống và khu vực tiếp giáp.
Nhân Thủy không khuyến nghị chọn vật liệu chống thấm trước khi biết nguồn nước. Một vết ẩm trên tường bên trong có thể xuất phát từ nhiều vị trí khác nhau. Khi hạng mục này là vấn đề chính, xem dịch vụ chống thấm để hiểu sâu hơn về cách xác định nguyên nhân.
Sơn và hoàn thiện tường
Nếu lớp nền còn ổn định, phạm vi có thể chỉ gồm vệ sinh, dặm vá, sơn lót và sơn phủ. Với bề mặt phấn hóa, bong tróc hoặc đang thấm, cần xử lý nền trước.
Khách hàng chỉ cần làm mới tường có thể tham khảo riêng dịch vụ sơn nhà của Nhân Thủy thay vì gộp thêm các hạng mục không cần thiết.
Cải tạo nhà vệ sinh
Nhà vệ sinh có thể liên quan đồng thời đến tháo gạch, chống thấm, cấp thoát nước, ốp lát, thiết bị và trần.
Vì các lớp phía dưới sẽ bị che khuất sau khi hoàn thiện, việc kiểm tra đường nước và lớp chống thấm trước khi lát gạch rất quan trọng. Xem thêm dịch vụ cải tạo nhà vệ sinh nếu nhu cầu tập trung ở khu vực này.
Cải tạo mặt tiền
Mặt tiền có thể chỉ cần sửa bề mặt và sơn lại hoặc cần xử lý thêm lớp ốp, cửa, mái che, bảng hiệu và các chi tiết trang trí.
Phương án nên dựa trên phần hiện trạng còn sử dụng được thay vì thay mới toàn bộ chỉ để thay đổi hình thức. Nhân Thủy đã tách riêng nội dung cải tạo mặt tiền nhà để người đọc có nhu cầu này đi sâu hơn.
Điện, nước và hệ kỹ thuật
Với công trình cải tạo, điện nước cần được xác định trước khi các lớp trần, tường và sàn hoàn thiện.
Một báo giá hữu ích nên thể hiện vị trí hoặc phạm vi đường dây, đường ống, thiết bị và phần đục – hoàn trả; không nên chỉ ghi một dòng “điện nước trọn gói”.
Trần, ốp lát và hoàn thiện nội thất
Nhóm này thường được thực hiện sau khi các công việc phía trong như điện nước, chống thấm hoặc phần thô đã đạt điều kiện chuyển bước.
Điều quan trọng không phải là chọn vật liệu đắt nhất, mà là chọn quy cách phù hợp với vị trí sử dụng, ngân sách và điều kiện hiện trường.
Những điều kiện tại công trình cần kiểm tra trước khi thi công ở Tân Bình
Không phải mọi công trình trong cùng khu vực đều có điều kiện thi công giống nhau. Vì vậy, phần local value của một trang sửa nhà Tân Bình nên tập trung vào điều kiện hiện trường thay vì liệt kê hàng loạt tên phường và tên đường.
Với nhà nằm trong hẻm
Cần kiểm tra:
- Xe chở vật tư có tiếp cận được không?
- Xà bần có thể tập kết ở đâu?
- Có phải chia vật tư thành nhiều đợt vận chuyển hay không?
- Thiết bị hoặc vật liệu dài, nặng có đưa vào được không?
Những yếu tố này có thể làm thay đổi cách tổ chức nhân công dù diện tích thi công không đổi.
Với căn hộ hoặc công trình trong tòa nhà
Trước khi thi công cần làm rõ:
- Khung giờ làm việc.
- Quy định về tiếng ồn.
- Lối vận chuyển vật tư.
- Thang máy được sử dụng.
- Vị trí tập kết rác/xà bần.
- Yêu cầu che chắn khu vực chung.
Các điều kiện này cần được ghi nhận từ đầu thay vì để đội thi công đến công trình rồi mới điều chỉnh kế hoạch.
Với cửa hàng, văn phòng hoặc mặt bằng đang kinh doanh
Chủ đầu tư nên xác định liệu công trình có thể đóng hoàn toàn trong thời gian sửa hay phải chia khu vực và thi công theo từng giai đoạn.
Nếu cần duy trì hoạt động, phương án bảo vệ tài sản, giờ làm việc, tiếng ồn và bàn giao từng khu vực có thể quan trọng không kém đơn giá.
Công trình thực tế tại Tân Bình: cải tạo quán cà phê Anh Đoan
Nhân Thủy hiện có hồ sơ công trình cải tạo quán cà phê của anh Đoan tại khu vực 28 Bàu Cát, Tân Bình. Hồ sơ công khai hiện ghi nhận các hạng mục chính gồm sơn hiệu ứng, hạng mục hiệu ứng/trang trí, sàn bê tông mài và bảng hiệu; trang công trình cũng có nhiều hình ảnh trong quá trình thi công.
Hạng mục đã có dữ liệu xác nhận
- Công trình: Cải tạo quán cà phê.
- Chủ đầu tư: Anh Đoan.
- Khu vực: 28 Bàu Cát, Tân Bình.
- Hạng mục: Sơn hiệu ứng.
- Hạng mục: Sàn bê tông mài.
- Hạng mục: Hệ trang trí/hiệu ứng.
- Hạng mục: Bảng hiệu.
Quy trình sửa nhà tại Tân Bình của Nhân Thủy
Quy trình sửa nhà không kết thúc ở bước “thi công”. Khách hàng cần biết mỗi giai đoạn tạo ra đầu ra gì để có thể kiểm soát công việc trước khi chuyển bước.
Trang báo giá hiện tại của Nhân Thủy tổ chức quy trình theo 7 giai đoạn từ khảo sát đến bàn giao và bảo hành.
Bước 1: Khảo sát hiện trạng
Nhân Thủy tiếp nhận nhu cầu và kiểm tra trực tiếp phạm vi dự kiến sửa.
Tùy công trình, kỹ thuật viên cần ghi nhận kích thước, bề mặt, phần cần tháo dỡ, vị trí thấm/nứt, hệ điện nước, điều kiện vận chuyển và những khu vực khách hàng muốn giữ lại.
Đầu ra: Biên bản/ghi nhận hiện trạng và phạm vi cần lập phương án.
Bước 2: Thống nhất phạm vi và phương án
Sau khảo sát, các đầu việc được phân thành:
- Phần giữ lại.
- Phần sửa chữa.
- Phần tháo dỡ.
- Phần làm mới.
- Hạng mục cần được đánh giá thêm trước khi quyết định.
Nếu có nhiều phương án, Nhân Thủy nên giải thích trade-off thay vì chỉ đưa ra một lựa chọn.
Đầu ra: Phạm vi công việc đã thống nhất.
Bước 3: Bóc khối lượng, lập dự toán và chọn vật tư
Bảng dự toán cần thể hiện tên công việc, đơn vị tính, khối lượng, đơn giá, thành tiền và vật tư/quy cách liên quan.
Nếu có lựa chọn theo ngân sách, có thể đưa hai phương án vật liệu để chủ nhà cân đối thay vì chỉ ghi chung “vật tư tốt”.
Đầu ra: Dự toán và danh mục vật tư để đối chiếu.
Bước 4: Ký hợp đồng và chuẩn bị mặt bằng
Trước khi khởi công, cần thống nhất phạm vi, giá trị, tiến độ, vật tư, thanh toán, nguyên tắc xử lý phát sinh và bảo hành.
Với nhà đang sử dụng, hai bên cũng cần chốt phần đồ đạc nào được di chuyển, che chắn hoặc bàn giao riêng.
Đầu ra: Hợp đồng/phạm vi thi công đã được xác nhận và mặt bằng đủ điều kiện triển khai.
Bước 5: Thi công và nghiệm thu theo giai đoạn
Tùy công trình, thứ tự có thể gồm bảo vệ hiện trạng → tháo dỡ → phần thô → điện nước âm → chống thấm → trần/ốp lát → sơn → lắp thiết bị → hoàn thiện.
Những phần sau này bị che khuất, chẳng hạn như điện nước âm hoặc lớp chống thấm, nên được kiểm tra trước khi chuyển sang lớp hoàn thiện phía ngoài.
Đầu ra: Các hạng mục trung gian đã được kiểm tra trước khi bị che kín.
Bước 6: Nghiệm thu hoàn thiện
Nhân Thủy và khách hàng kiểm tra theo đúng phạm vi thực tế: bề mặt sơn, gạch, trần, cửa, thiết bị điện, cấp thoát nước và các lỗi hoàn thiện cần chỉnh sửa.
Phần chưa đạt được xử lý trước khi xác nhận bàn giao.
Đầu ra: Danh sách kiểm tra hoàn thiện/biên bản nghiệm thu.
Bước 7: Bàn giao và xác nhận bảo hành
Sau nghiệm thu, hai bên xác nhận khối lượng, hồ sơ bàn giao, quyết toán và phạm vi bảo hành tương ứng với từng nhóm công việc.
Đầu ra: Hồ sơ bàn giao và thông tin bảo hành.
Khi nào chi phí sửa nhà có thể phát sinh?
Phát sinh chỉ nên được triển khai sau khi đã xác định nguyên nhân, khối lượng, phương án và được khách hàng xác nhận.
Một số thay đổi có thể xuất hiện trong công trình cải tạo vì nhiều cấu kiện hoặc hệ kỹ thuật đang bị che phía sau lớp hoàn thiện cũ.
Các trường hợp thường gặp gồm:
- Chủ nhà bổ sung công việc ngoài phạm vi ban đầu.
- Thay đổi vật liệu đã thống nhất.
- Thay đổi bản vẽ hoặc công năng.
- Sau khi tháo dỡ, mới phát hiện phần hư hỏng bị che khuất.
- Điều kiện thi công thực tế khác với thông tin ban đầu.
- Khối lượng đo thực tế thay đổi.
Quy trình phù hợp là:
Phát hiện vấn đề → đo/xác định khối lượng → đề xuất phương án → lập báo giá bổ sung → khách hàng xác nhận → mới triển khai.
Trang báo giá mới của Nhân Thủy cũng áp dụng nguyên tắc này và nêu rõ lỗi thi công thuộc trách nhiệm của nhà thầu không nên được chuyển thành một hạng mục phát sinh cho chủ nhà.
Đây là câu hỏi khách hàng nên làm rõ trước khi ký hợp đồng thay vì chỉ hỏi:
“Có phát sinh không?”
Câu hỏi hữu ích hơn là:
“Nếu xuất hiện phần việc ngoài dự toán thì bên nào đo khối lượng, báo giá, xác nhận và khi nào mới được thi công?”
Nghiệm thu và bảo hành cần ghi theo từng hạng mục
Không nên mô tả bảo hành bằng một con số chung nếu các hạng mục thực tế có thời hạn và điều kiện khác nhau.
| Nhóm hạng mục | Hợp đồng/phiếu bảo hành cần ghi |
| Sơn và hoàn thiện | Loại lỗi thuộc trách nhiệm thi công, thời hạn và phạm vi |
| Thạch cao | Hệ trần/vách nào được bảo hành và trường hợp loại trừ |
| Điện nước | Lỗi lắp đặt nào thuộc trách nhiệm nhà thầu |
| Chống thấm | Khu vực, hệ xử lý, thời hạn và điều kiện sử dụng |
| Các hạng mục khác | Xác định theo phạm vi hợp đồng thực tế |
Ghi nhận hiện tượng → kiểm tra → xác định nguyên nhân → xác định phạm vi trách nhiệm → thống nhất phương án → xử lý nếu thuộc bảo hành → kiểm tra lại.
Chủ nhà nên chuẩn bị gì trước khi Nhân Thủy đến khảo sát?
Không cần chuẩn bị bản vẽ hoàn chỉnh mới có thể trao đổi. Tuy nhiên, 5 thông tin sau giúp buổi khảo sát hiệu quả hơn:
- Những vấn đề đang gặp: thấm, bong sơn, nứt, điện nước, bố trí bất tiện hoặc thiếu không gian.
- Phạm vi muốn thay đổi: chỉ một phòng, một tầng hay cải tạo nhiều khu vực.
- Những phần muốn giữ lại: cửa, sàn, tủ, thiết bị, tường hoặc hệ thống đang còn sử dụng.
- Khoảng ngân sách dự kiến: Giúp lựa chọn vật liệu và mức cải tạo phù hợp.
- Thời gian mong muốn: Đặc biệt quan trọng với nhà đang ở hoặc mặt bằng kinh doanh.
Nếu có hình ảnh hiện trạng, khách hàng có thể gửi trước để Nhân Thủy hiểu sơ bộ vấn đề. Tuy nhiên, hình ảnh không thay thế được khảo sát trực tiếp với những hạng mục phụ thuộc vào nguyên nhân, phần bị che khuất hoặc điều kiện hiện trường.
Cần biết căn nhà của bạn nên sửa phần nào trước?
Nhân Thủy có thể khảo sát hiện trạng, xác định phần giữ lại – phần cần xử lý, bóc khối lượng và lập báo giá theo phạm vi thực tế. Khi gửi yêu cầu, bạn nên kèm ảnh hiện trạng và mô tả những khu vực muốn sửa để đội kỹ thuật chuẩn bị trước buổi khảo sát.
Hotline: 0981 878 997
Câu hỏi thường gặp về sửa nhà tại Tân Bình
Sửa nhà tại Tân Bình khoảng bao nhiêu tiền?
Không có một mức tổng giá cố định cho mọi căn nhà. Chi phí phụ thuộc vào hiện trạng, khối lượng tháo dỡ, hạng mục cần sửa, vật liệu và điều kiện thi công.
Bạn có thể dùng bảng giá sửa nhà để dự toán ban đầu, nhưng tổng giá nên được xác nhận sau khi bóc khối lượng.
Có thể báo giá chỉ qua hình ảnh không?
Hình ảnh có thể dùng để trao đổi sơ bộ, nhưng không phải lúc nào cũng đủ để chốt báo giá.
Với các công việc đơn giản, ảnh và kích thước có thể giúp ước lượng phạm vi. Với thấm, nứt, điện nước âm hoặc cải tạo nhiều hạng mục, Nhân Thủy cần kiểm tra trực tiếp trước khi xác định phương án cuối cùng.
Nhà đang ở có thể vừa ở vừa sửa không?
Có thể với một số phạm vi, nhưng cần chia khu vực và kế hoạch thi công phù hợp.
Những công việc nhiều bụi, tiếng ồn, tháo dỡ hoặc ảnh hưởng đến điện nước có thể cần tách thời gian hoặc bàn giao khu vực. Nội dung này nên được thống nhất từ bước khảo sát.
Sửa nhà thường mất bao lâu?
Thời gian phụ thuộc vào phạm vi chứ không chỉ vào diện tích.
Sửa/tân trang nhẹ khoảng 7–15 ngày, cải tạo mức trung bình khoảng 20–35 ngày và cải tạo toàn diện khoảng 30–60 ngày; công trình liên quan đến kết cấu hoặc yêu cầu phức tạp cần lập tiến độ riêng. Đây là mốc tham khảo, không phải cam kết cho mọi công trình tại Tân Bình.
Khi nào cần kiểm tra kỹ thuật trước khi quyết định phương án sửa?
Nếu công trình xuất hiện lún, vết nứt bất thường, sàn/dầm có dấu hiệu khác thường hoặc dự kiến thay đổi nhiều phần của công trình, không nên chỉ xử lý bề mặt rồi tiếp tục hoàn thiện. Cần đánh giá hiện trạng trước khi xác định phạm vi can thiệp.
