Trang này giúp bạn làm ba việc trước khi quyết định sửa nhà ở Thủ Đức: ước tính chi phí theo từng hạng mục, đọc được hiện trạng căn nhà để biết hạng mục nào thật sự cần làm, và biết cần chuẩn bị gì trước khi gọi đơn vị thi công đến khảo sát.
Điều quan trọng nhất cần nắm trước khi đọc bảng giá: chi phí sửa nhà không được quyết định bởi diện tích sàn, mà bởi khối lượng phải tháo dỡ và phần kết cấu, hệ điện nước phải đụng tới. Hai căn nhà cùng 60 m² có thể chênh nhau rất nhiều nếu một căn chỉ sơn lại và thay gạch nền, còn căn kia phải đục nền để đi lại đường ống, xử lý thấm sàn vệ sinh và gia cố lại phần mái. Vì vậy, bảng giá bên dưới là đơn giá theo hạng mục, không phải giá trọn căn — con số cuối cùng chỉ ra được sau khi bóc tách khối lượng thực tế.
Nội dung dưới đây được viết từ kinh nghiệm khảo sát và thi công cải tạo nhà ở tại TP.HCM của đội Xây dựng Nhân Thủy. Chỗ nào là số liệu đã niêm yết, chỗ nào là ước lượng phụ thuộc vào hiện trạng, chúng tôi ghi rõ.
Lưu ý về địa danh. Từ tháng 7/2025, TP.HCM tổ chức chính quyền hai cấp và tên đơn vị hành chính khu vực Thủ Đức đã thay đổi. Trong bài, “Thủ Đức” được dùng như tên khu vực quen thuộc; danh sách phường ở phần cuối ghi theo tên hành chính hiện hành.
Báo giá sửa nhà Thủ Đức theo hạng mục
Bảng dưới là đơn giá trọn gói do Xây dựng Nhân Thủy niêm yết công khai, đã bao gồm nhân công và vật tư thi công cơ bản, chưa bao gồm thuế VAT. Cột ghi chú cho biết đơn giá áp dụng trong điều kiện nào — đây là phần quyết định việc con số trong bảng có đúng với căn nhà của bạn hay không.
Công tác tháo dỡ, vận chuyển xà bần
| Hạng mục | Đơn giá (VNĐ/m²) | Điều kiện áp dụng |
|---|---|---|
| Đập phá tường gạch | 45.000 – 55.000 | [CẦN XÁC NHẬN: đơn giá áp cho tường 100 hay 200; nếu tường 200 tính hệ số thì ghi rõ hệ số] |
| Đục gạch tường, gạch nền | 35.000 | [CẦN XÁC NHẬN: đục hết lớp vữa nền hay chỉ bóc lớp gạch] |
| Tháo dỡ mái tôn | 25.000 | Chưa gồm tháo hệ khung kèo nếu khung phải cắt rời |
| Tháo dỡ trần thạch cao, trần nhựa | 25.000 | Đã gồm tháo khung xương |
| San lấp mặt bằng, cát đất, xà bần | 120.000 | [CẦN XÁC NHẬN: đơn vị tính m² hay m³; có gồm phí vận chuyển đổ thải không] |
Công tác xây, tô vữa
| Hạng mục | Đơn giá (VNĐ/m²) | Điều kiện áp dụng |
|---|---|---|
| Xây tường gạch | 185.000 – 385.000 | Khoảng giá rộng vì phụ thuộc độ dày tường và loại gạch; [CẦN XÁC NHẬN: mốc nào ứng với tường 100, mốc nào ứng với tường 200] |
| Xây tường gạch đinh 100mm | 345.000 | Đã xác định rõ chủng loại và độ dày |
| Tô trát tường | 155.000 | [CẦN XÁC NHẬN: tô trong nhà hay ngoài nhà; độ dày lớp vữa] |
| Cán vữa nền để ốp gạch | 95.000 | [CẦN XÁC NHẬN: độ dày lớp cán] |
Ốp lát, bê tông, hệ kỹ thuật
| Hạng mục | Đơn giá (VNĐ/m²) | Điều kiện áp dụng |
|---|---|---|
| Lát nền gạch | 430.000 | [CẦN XÁC NHẬN: đã gồm vật tư gạch chưa; nếu có, ở mức giá gạch nào] |
| Ốp gạch tường | 445.000 | [CẦN XÁC NHẬN: đã gồm vật tư gạch chưa] |
| Ốp gạch len tường | 85.000 | Tính theo mét dài quy đổi nếu ốp nổi |
| Đổ bê tông | 750.000 | [CẦN XÁC NHẬN: mác bê tông và chiều dày; đã gồm thép và ván khuôn chưa] |
| Thi công chống thấm | 230.000 | [CẦN XÁC NHẬN: phương pháp và loại vật liệu chống thấm áp cho mức giá này] |
| Điện dân dụng, điện văn phòng | 145.000 | [CẦN XÁC NHẬN: tính theo m² sàn hay theo điểm; đã gồm thiết bị đóng cắt chưa] |
| Hệ thống cấp thoát nước | 165.000 | [CẦN XÁC NHẬN: tính theo m² sàn hay theo phòng vệ sinh] |
Trần, vách thạch cao
| Hạng mục | Đơn giá (VNĐ/m²) | Điều kiện áp dụng |
|---|---|---|
| Trần thạch cao thả 600×600 | 130.000 – 300.000 | [CẦN XÁC NHẬN: khung xương và loại tấm ứng với từng mốc giá] |
| Vách thạch cao | 210.000 – 240.000 | [CẦN XÁC NHẬN: vách 1 mặt hay 2 mặt; tấm thường hay tấm chống ẩm] |
| Bông thủy tinh cách âm cho vách | 95.000 | Chỉ áp dụng khi thi công cùng vách thạch cao |
Sơn nhà
| Hạng mục | Đơn giá (VNĐ/m²) | Điều kiện áp dụng |
|---|---|---|
| Sơn nhà mới xây | 85.000 – 110.000 | [CẦN XÁC NHẬN: số lớp lót/phủ; có bả hay không] |
| Sơn ngoại thất nhà mới xây | 85.000 | [CẦN XÁC NHẬN: số lớp] |
| Sơn lại nhà | 45.000 – 70.000 | Áp dụng khi lớp nền cũ còn bám chắc; nếu phải sủi và trát lại thì tính thêm hạng mục tương ứng |
| Sơn lại ngoài trời | 30.000 | Chưa gồm chi phí giàn giáo/dây an toàn cho mặt tiền cao |
| Sơn chống thấm tường ngoài trời | 120.000 | Là sơn phủ chống thấm bề mặt, không thay thế xử lý thấm từ nguyên nhân gốc |
| Sủi lớp sơn cũ | 25.000 | Tính riêng, không gộp trong đơn giá sơn lại |
Nhôm kính, cửa
| Hạng mục | Đơn giá (VNĐ/m²) | Điều kiện áp dụng |
|---|---|---|
| Vách ngăn nhôm kính hệ 750 | 1.150.000 | Đã định danh hệ nhôm |
| Cửa nhôm kính hệ 750 | 1.250.000 | Đã định danh hệ nhôm |
| Vách ngăn kính cường lực | 850.000 | [CẦN XÁC NHẬN: độ dày kính] |
| Vách nhôm kính Xingfa Việt Nam 1.4 ly | 1.850.000 | Đã định danh xuất xứ và độ dày profile |
| Vách nhôm kính Xingfa nhập Quảng Đông 2 ly | 2.150.000 | Đã định danh xuất xứ và độ dày profile |
| Bộ cửa nhôm Xingfa Việt | 1.900.000 | [CẦN XÁC NHẬN: đã gồm phụ kiện và kính chưa] |
| Bộ cửa nhôm Xingfa nhập Quảng Đông | 2.200.000 | [CẦN XÁC NHẬN: đã gồm phụ kiện và kính chưa] |
Mái tôn
| Hạng mục | Đơn giá (VNĐ/m²) | Điều kiện áp dụng |
|---|---|---|
| Khung thép mái 2 mái/1 mái thái, kèo hộp 40×40×1,1mm, xà gồ kẽm 40×40 | 370.000 – 540.000 | Quy cách vật tư đã ghi rõ; khoảng giá phụ thuộc khẩu độ và loại tôn |
| Khung thép mái 2 mái/1 mái thái, kèo hộp 50×50×1,1mm, xà gồ kẽm 50×50 | 430.000 – 560.000 | Dùng cho khẩu độ lớn hơn |
Bạn có thể xem bảng giá sửa nhà đầy đủ cho toàn TP.HCM hoặc tải file PDF báo giá chi tiết để đối chiếu.
Cách đọc bảng giá này
Đơn giá trong bảng chỉ trở thành con số cuối cùng sau khi nhân với khối lượng thực tế. Có bốn yếu tố làm khối lượng đó thay đổi, và đây cũng là bốn thứ chúng tôi kiểm tra đầu tiên khi đi khảo sát.
- Phạm vi tháo dỡ. Đây là biến số lớn nhất. Cùng một yêu cầu “thay gạch nền”, nếu lớp vữa nền cũ còn phẳng và chắc thì chỉ cần bóc gạch rồi lát mới; nếu nền đã lún cục bộ hoặc phải hạ cốt để đi lại đường ống, phải đục xuống nền và cán lại — phát sinh thêm hai hạng mục.
- Phần khuất sau lớp hoàn thiện. Đường điện âm tường, ống cấp thoát nước, lớp chống thấm sàn vệ sinh chỉ lộ ra sau khi tháo dỡ. Khảo sát trước khi thi công đánh giá được rủi ro nhưng không thay thế được việc mở ra xem.
- Chủng loại vật tư hoàn thiện. Gạch, thiết bị vệ sinh, sơn và phụ kiện cửa có biên độ giá rất rộng. Nếu chủ nhà tự chọn vật tư, phần này nên tách khỏi hợp đồng thi công để tránh tranh cãi khi nghiệm thu.
- Điều kiện mặt bằng. Nhà trong hẻm nhỏ, không có chỗ tập kết vật tư, phải vận chuyển xà bần bằng xe nhỏ, hoặc nhà đang có người ở và chỉ thi công được theo giờ — tất cả đều làm tăng nhân công, dù khối lượng xây lắp không đổi.
Bảng giá chưa bao gồm những gì
- Thuế VAT.
- Vật tư hoàn thiện do chủ nhà tự chọn (gạch cao cấp, thiết bị vệ sinh, đèn, phụ kiện cửa) nếu đã thỏa thuận tách riêng.
- Chi phí xin phép sửa chữa, cải tạo trong trường hợp thay đổi kết cấu, diện tích hoặc công năng.
- Hạng mục gia cố kết cấu phát sinh sau khi tháo dỡ, nếu phát hiện dầm, sàn hoặc móng không đảm bảo.
- Chi phí thiết kế nếu công trình cần bản vẽ cải tạo.
Vì sao hai báo giá cho cùng một căn nhà lại chênh nhau
Đây là câu hỏi chúng tôi nghe nhiều nhất khi khách hàng đã cầm hai, ba bảng báo giá trong tay. Chênh lệch hầu như không đến từ “đơn vị này đắt, đơn vị kia rẻ”, mà đến từ việc hai bảng giá đang mô tả hai khối lượng công việc khác nhau. Năm điểm dưới đây giúp bạn tự đối chiếu.
Bóc tách theo hạng mục hay khoán theo m² sàn
Báo giá bóc tách liệt kê từng công tác kèm khối lượng và đơn giá; báo giá khoán đưa một con số trên mét vuông sàn cho toàn bộ. Bảng khoán trông gọn và thường thấp hơn ở lần nhìn đầu tiên, nhưng nó chỉ chính xác khi phạm vi công việc được mô tả rất chặt. Nếu bảng khoán không đi kèm danh mục “gồm những gì, không gồm những gì”, phần chênh sẽ xuất hiện ở giai đoạn thi công. Khi so sánh, hãy quy hai bảng về cùng một danh mục trước, rồi mới so con số.
Phạm vi tháo dỡ được tính khác nhau
Một bên tính “đục gạch nền” là bóc lớp gạch, một bên tính là đục cả lớp vữa xuống nền bê tông. Chênh lệch khối lượng ở hạng mục này có thể kéo theo cả hạng mục cán nền phía sau. Cách kiểm tra: hỏi thẳng đơn vị báo giá rằng sau khi đục xong, mặt nền sẽ ở cao độ nào và có phải cán lại không.
Cùng tên vật tư nhưng khác chủng loại
Đây là chỗ chênh lệch nhất mà nhìn bảng giá không thấy. “Trần thạch cao” có thể là khung xương thường hoặc khung xương thương hiệu, tấm thường hoặc tấm chống ẩm. “Chống thấm” có thể là quét lớp phủ gốc xi măng hai lớp, hoặc dán màng khò nóng. “Sơn lại nhà” có thể là hai lớp phủ trực tiếp, hoặc bả — lót — hai lớp phủ. Giá khác nhau vì công việc khác nhau. Yêu cầu bảng giá ghi rõ chủng loại và số lớp là cách nhanh nhất để hai bảng trở nên so sánh được.
Phần không nhìn thấy có được đưa vào không
Chống thấm sàn vệ sinh, đi lại đường điện cũ, thay ống cấp thoát nước âm tường là những hạng mục dễ bị bỏ sót khỏi báo giá ban đầu vì chưa tháo dỡ nên chưa thấy. Một bảng giá không nhắc gì đến chúng không có nghĩa là không phải làm — chỉ có nghĩa là chi phí đó sẽ xuất hiện sau. Nếu nhà bạn đã có dấu hiệu thấm hoặc hệ điện nước trên 10 năm, hãy yêu cầu đưa các hạng mục này vào báo giá ngay từ đầu dưới dạng khối lượng dự phòng, kèm điều kiện áp dụng.
Điều kiện mặt bằng và tiến độ
Nhà hẻm nhỏ, nhà đang có người ở, công trình chỉ được thi công trong khung giờ nhất định, hoặc yêu cầu bàn giao gấp — tất cả đều làm tăng nhân công. Đây là phần hợp lý để chênh lệch, miễn là được nói rõ chứ không giấu vào đơn giá.
Cần lưu ý. Báo giá thấp bất thường ở nhóm hạng mục kết cấu và hệ kỹ thuật đáng để hỏi lại kỹ hơn báo giá thấp ở nhóm hoàn thiện. Hoàn thiện làm sai thì sửa lại được; kết cấu và phần âm tường làm sai thì phải đục ra làm lại.
Đọc hiện trạng nhà trước khi quyết định sửa
Trước khi chốt hạng mục và ngân sách, nên xác định căn nhà đang gặp vấn đề gì và nguyên nhân nằm ở đâu. Nhiều trường hợp chúng tôi khảo sát cho thấy hạng mục khách hàng định làm không xử lý được nguyên nhân thật, dẫn đến hư hại quay lại sau một đến hai mùa mưa.
| Dấu hiệu quan sát được | Nguyên nhân thường gặp | Chỉ xử lý bề mặt có đủ không | Hướng xử lý |
|---|---|---|---|
| Sơn bong thành mảng, tường phồng rộp, gõ nghe bộp | Lớp vữa bị rỗng, tách khỏi tường gạch; hoặc tường đang ẩm từ bên trong | Không | Bóc lớp vữa rỗng đến nền chắc, xác định nguồn ẩm trước, trát lại rồi mới sơn |
| Chân tường loang ố, mốc, cao 30–80 cm tính từ nền | Ẩm chân tường do nền hoặc do rò rỉ đường ống chạy sát chân tường | Không | Kiểm tra đường ống trước; nếu do nền thì xử lý ngăn ẩm chân tường |
| Trần tầng dưới thấm ố, nhỏ giọt ngay dưới sàn vệ sinh | Lớp chống thấm sàn vệ sinh hỏng, hoặc rò tại cổ ống xuyên sàn | Không | Bóc gạch sàn vệ sinh, xử lý cổ ống và chống thấm lại toàn sàn, ngâm thử nước trước khi lát |
| Trần thấm ố lan rộng ở tầng trên cùng | Thấm từ sân thượng, sàn mái hoặc máng xối | Không | Xử lý từ mặt trên: sân thượng, cổ ống thoát, khe co giãn |
| Nứt chân chim, mạng nhện trên bề mặt sơn | Nứt lớp vữa/lớp sơn, không liên quan kết cấu | Có, trong đa số trường hợp | Trám, xử lý bề mặt rồi sơn lại |
| Nứt chạy dài, xiên qua góc cửa, xuyên qua cả hai mặt tường, có xu hướng rộng thêm | Có thể liên quan chuyển vị kết cấu hoặc lún | Không | Cần khảo sát kết cấu trước khi làm bất kỳ hạng mục hoàn thiện nào |
| Gạch nền bộp, nứt cục bộ, kênh mép | Lớp vữa lót không đầy, hoặc nền bên dưới lún | Tùy nguyên nhân | Bóc kiểm tra lớp lót; nếu do nền lún thì phải xử lý nền |
| Aptomat nhảy khi dùng nhiều thiết bị, ổ cắm nóng, dây vỏ giòn nứt | Hệ điện cũ, tiết diện dây không còn phù hợp tải hiện tại | Không | Đi lại tuyến điện theo tải thực tế, thay tủ điện và thiết bị đóng cắt |
Hai nhóm dấu hiệu cần dừng lại và khảo sát kỹ trước khi làm hoàn thiện là nứt có dấu hiệu liên quan đến kết cấu và thấm chưa xác định được nguồn. Với nứt kết cấu, sơn phủ hay trám bề mặt chỉ che dấu hiệu mà không xử lý nguyên nhân, và nứt sẽ xuất hiện lại. Với chống thấm, xử lý sai vị trí là lý do phổ biến nhất khiến hạng mục chống thấm phải làm lại lần hai.
Nếu nhà bạn chỉ có nứt chân chim và lớp vữa còn bám chắc, phần lớn ngân sách nên dồn vào sơn lại nhà thay vì đục toàn bộ — đây là trường hợp xử lý bề mặt là đủ và tiết kiệm.
Sửa lại hay xây mới
Không có ngưỡng chung áp cho mọi căn nhà. Quyết định phụ thuộc vào ba câu hỏi, trả lời theo thứ tự.
Kết cấu hiện tại còn dùng được không. Nếu móng, cột, dầm, sàn còn đảm bảo và không có dấu hiệu lún hay chuyển vị, cải tạo thường hợp lý hơn. Nếu kết cấu đã xuống cấp hoặc không đáp ứng được công năng mới (ví dụ muốn nâng thêm tầng nhưng móng không chịu được), chi phí gia cố có thể tiệm cận chi phí xây mới mà kết quả vẫn bị ràng buộc bởi khung cũ.
Bạn muốn thay đổi bao nhiêu phần trăm của căn nhà? Nếu giữ nguyên mặt bằng và chỉ làm mới hoàn thiện, hệ điện nước, thì cải tạo là phương án rõ ràng. Nếu phải phá gần hết tường ngăn, đổi vị trí cầu thang và khu vệ sinh, đục lại toàn bộ hệ kỹ thuật, thì phần “giữ lại” còn quá ít để cải tạo có lợi thế về giá.
Ràng buộc pháp lý và thời gian. Cải tạo trong phạm vi không thay đổi kết cấu chịu lực, công năng và diện tích thường có thủ tục nhẹ hơn và thi công nhanh hơn. Xây mới cần thời gian cho thủ tục và thi công dài hơn, đồng thời phải tính chi phí thuê chỗ ở trong thời gian đó.
| Cải tạo | Xây mới | |
|---|---|---|
| Phù hợp khi | Kết cấu còn tốt, mặt bằng cơ bản giữ nguyên | Kết cấu xuống cấp, cần thay đổi toàn bộ công năng hoặc nâng tầng lớn |
| Ưu điểm | Thời gian ngắn hơn, thủ tục nhẹ hơn, có thể làm cuốn chiếu | Chủ động hoàn toàn về mặt bằng, hệ kỹ thuật và kết cấu |
| Nhược điểm | Bị ràng buộc bởi khung cũ; rủi ro phát sinh sau khi tháo dỡ | Chi phí và thời gian lớn hơn; phải thu xếp chỗ ở |
| Rủi ro chính | Phát sinh khối lượng khi mở ra phần khuất | Kéo dài tiến độ do thủ tục |
Với hiện trạng chưa rõ ràng, chúng tôi thường khuyến nghị khảo sát trước rồi mới quyết định, vì chi phí một buổi khảo sát nhỏ hơn nhiều so với chi phí chọn sai hướng.
Các nhóm hạng mục nhận thi công tại khu vực Thủ Đức
Nhà ở dân dụng
- Sửa chữa, cải tạo nhà cấp 4 — thay mái, nâng nền, chia lại công năng, làm mới hoàn thiện.
- Cải tạo nâng tầng, cơi nới — cần khảo sát khả năng chịu tải của móng và kết cấu hiện hữu trước khi báo giá.
- Sửa chữa căn hộ chung cư — làm việc theo nội quy của tòa nhà về giờ thi công và vận chuyển vật tư.
Mặt bằng kinh doanh
- Cải tạo quán cà phê — ưu tiên tiến độ và phương án thi công hạn chế ảnh hưởng đến mặt bằng lân cận.
- Cải tạo cửa hàng, showroom — thường đi kèm hệ điện chiếu sáng và mặt dựng.
Hạng mục đơn lẻ
- Chống thấm sàn vệ sinh, sân thượng, tường ngoài.
- Sơn nhà trong và ngoài.
- Trần, vách thạch cao.
- Mái tôn — thay tôn, làm mới khung kèo.
- Nội thất hoàn thiện sau cải tạo.
Quy trình thi công và tiêu chí chuyển bước
Quy trình dưới đây là cách đội Nhân Thủy làm việc. Mỗi bước ghi rõ kiểm tra gì, cho ra kết quả gì và điều kiện nào thì được chuyển sang bước sau — để bạn biết mình đang ở đâu và có quyền yêu cầu gì tại từng thời điểm.
Bước 1 — Tiếp nhận yêu cầu và hẹn khảo sát. Ghi nhận loại công trình, diện tích, hiện trạng, mô tả sơ bộ và mong muốn của chủ nhà. Kết quả: lịch khảo sát và danh sách nội dung sẽ được kiểm tra tại hiện trường. Chuyển bước khi hai bên thống nhất được thời gian.
Bước 2 — Khảo sát hiện trạng. Kiểm tra bề mặt tường, trần, nền; vị trí thấm và nứt; tình trạng hệ điện và cấp thoát nước; phạm vi cần tháo dỡ; điều kiện mặt bằng và lối vận chuyển vật tư. Chụp ảnh hiện trạng và đo khối lượng thực tế. Kết quả: bản ghi hiện trạng, khối lượng sơ bộ và các điểm rủi ro cần dự phòng. Chuyển bước khi đã xác định được phạm vi công việc, kể cả phần chưa mở ra được, thì phải nêu rõ là chưa xác định.
Bước 3 — Phương án và báo giá bóc tách. Lập phương án xử lý cho từng vấn đề đã ghi nhận, gắn với hạng mục và khối lượng. Kết quả: bảng báo giá theo hạng mục, ghi rõ đã gồm gì, chưa gồm gì, hạng mục nào là dự phòng và điều kiện nào kích hoạt nó. Người xác nhận: chủ nhà. Chuyển bước khi chủ nhà đã hiểu và đồng ý với phạm vi, không chỉ với con số tổng.
Bước 4 — Ký hợp đồng. Hợp đồng nêu phạm vi công việc, khối lượng, đơn giá, tiến độ, điều khoản thanh toán, điều kiện phát sinh và thời hạn bảo hành theo từng hạng mục. Kết quả: hợp đồng hai bên giữ. Chuyển bước khi đã ký và thống nhất ngày khởi công.
Bước 5 — Thi công. Che chắn, bảo vệ phần giữ lại, tháo dỡ theo phạm vi đã chốt. Sau khi tháo dỡ, nếu phát hiện phần khuất khác với dự kiến, dừng lại, thông báo và chốt lại khối lượng trước khi làm tiếp — đây là điểm nhiều tranh chấp phát sinh nếu bỏ qua. Kết quả: từng hạng mục hoàn thành theo trình tự kết cấu → hệ kỹ thuật → hoàn thiện. Người xác nhận: kỹ thuật phụ trách công trình. Chuyển hạng mục khi hạng mục trước đạt yêu cầu, ví dụ, sàn vệ sinh phải ngâm thử nước đạt mới được lát gạch.
Bước 6 — Nghiệm thu và bàn giao. Kiểm tra theo danh mục hạng mục trong hợp đồng: độ phẳng, độ bám, vận hành hệ điện nước, kiểm tra thấm sau khi hoàn thiện. Vệ sinh và dọn xà bần trước khi bàn giao. Kết quả: biên bản nghiệm thu, hồ sơ bảo hành. Người xác nhận: chủ nhà ký biên bản.
Xem thêm quy trình làm việc chung của Nhân Thủy áp dụng cho mọi công trình.
Bảo hành, nghiệm thu và điều kiện áp dụng
Thời hạn bảo hành khác nhau theo hạng mục, từ 6 đến 24 tháng, được ghi rõ trong hợp đồng thi công trước khi khởi công. Việc bảo hành trong thời hạn không phát sinh chi phí.
[CẦN BỔ SUNG — bảng thời hạn bảo hành cụ thể theo từng nhóm hạng mục: chống thấm, sơn, ốp lát, điện nước, thạch cao, mái tôn. Hiện trang chỉ nêu khoảng 6–24 tháng mà không cho biết hạng mục nào ứng với mốc nào.]
Điều kiện áp dụng bảo hành:
- Áp dụng cho hạng mục do Nhân Thủy thi công, với vật tư trong phạm vi hợp đồng.
- Không áp dụng cho hư hại do tác động bên ngoài sau bàn giao, do chủ nhà tự sửa đổi, hoặc do nguyên nhân đã được cảnh báo bằng văn bản trong quá trình khảo sát mà chủ nhà chọn không xử lý.
- Với hạng mục chống thấm, bảo hành gắn với phạm vi đã xử lý; nếu nguồn thấm đến từ khu vực nằm ngoài phạm vi hợp đồng thì được xử lý như hạng mục mới.
Chi tiết xem chính sách bảo hành.
Công trình đã thi công tại khu vực Thủ Đức
Cải tạo nhà ở — đường số 9, phường Hiệp Bình Phước
Chủ đầu tư: anh Luân. Yêu cầu ban đầu: tháo dỡ và thi công lại toàn bộ căn nhà, thay nội thất và sơn nước. Phương án đã thực hiện: xây tô, ốp lát gạch, cải tạo toàn bộ căn nhà, lắp đặt lại hệ thống điện nước, sơn hiệu ứng hoàn thiện.
Xem thêm các công trình Nhân Thủy đã thực hiện.
Chuẩn bị gì trước khi gọi khảo sát
Báo giá sát thực tế phụ thuộc rất nhiều vào thông tin bạn cung cấp ngay từ đầu. Sáu việc dưới đây giúp rút ngắn thời gian và giảm phát sinh về sau.
- Chụp ảnh hiện trạng những chỗ đang có vấn đề: vết nứt, vết thấm, chỗ bong tróc, tủ điện, khu vệ sinh. Chụp cả toàn cảnh phòng để thấy tỉ lệ.
- Ghi lại thời điểm và điều kiện xuất hiện vấn đề. Vết thấm chỉ xuất hiện sau mưa lớn, hay có quanh năm? Thông tin này giúp khoanh vùng nguyên nhân nhanh hơn nhiều so với chỉ nhìn ảnh.
- Xác định phần muốn giữ nguyên. Nhiều chủ nhà chỉ nói phần muốn thay; phần muốn giữ cũng quan trọng không kém vì nó quyết định biện pháp che chắn và phạm vi tháo dỡ.
- Nắm ngân sách dự kiến theo khoảng, không cần con số chính xác. Có khoảng ngân sách thì phương án đưa ra sẽ nằm trong tầm với, thay vì phải làm lại từ đầu.
- Kiểm tra ràng buộc của tòa nhà hoặc khu vực nếu là chung cư hoặc nhà trong khu quản lý: giờ thi công, lối vận chuyển vật tư, thủ tục đăng ký.
- Chuẩn bị hồ sơ nhà nếu có — bản vẽ cũ, giấy phép xây dựng ban đầu. Với công trình cần thay đổi kết cấu, hồ sơ này tiết kiệm được cả một bước dò tìm.
Câu hỏi thường gặp
Sửa nhà ở Thủ Đức có đắt hơn khu vực khác không? Đơn giá theo hạng mục của Nhân Thủy niêm yết chung cho các khu vực phục vụ, không phân biệt theo địa bàn. Phần có thể làm chênh chi phí là điều kiện mặt bằng cụ thể: nhà trong hẻm nhỏ, khó vận chuyển vật tư và xà bần sẽ tăng nhân công so với nhà mặt đường, bất kể ở khu vực nào.
Có thể ở lại trong nhà khi đang sửa không? Được, nếu phạm vi thi công tách bạch được theo khu vực và không phải cắt điện nước toàn nhà kéo dài. Trường hợp cải tạo toàn bộ, đục nền để đi lại hệ kỹ thuật hoặc thi công phần mái, chúng tôi khuyến nghị bố trí chỗ ở tạm vì bụi và tiếng ồn ở mức không cho sinh hoạt bình thường.
Sửa nhà có cần xin phép không? Phụ thuộc vào phạm vi. Cải tạo không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng và không ảnh hưởng đến môi trường, an toàn công trình thường được miễn giấy phép; thay đổi kết cấu, tăng diện tích hoặc nâng tầng thì cần thủ tục. Quy định có thể thay đổi và áp dụng khác nhau theo từng trường hợp — nên xác nhận với cơ quan quản lý xây dựng địa phương trước khi khởi công. Chúng tôi hỗ trợ tư vấn hồ sơ nhưng không thay bạn quyết định vấn đề pháp lý.
Đã sơn lại rồi mà tường vẫn bong, vì sao? Thường là vì lớp vữa bên dưới đã rỗng hoặc tường còn ẩm, nên chỉ xử lý ở lớp phủ. Sơn bám vào lớp nền không chắc thì bong theo lớp nền đó. Cách kiểm tra đơn giản: gõ nhẹ lên tường, chỗ nghe bộp là chỗ vữa đã tách, cần bóc đến nền chắc trước khi trát và sơn lại.
Bảng giá này áp dụng được bao lâu? Đơn giá phụ thuộc vào giá vật tư và nhân công tại thời điểm báo, nên chỉ dùng để ước tính. Con số trong hợp đồng được chốt sau khảo sát và có hiệu lực theo thời hạn ghi trong hợp đồng.
Bước tiếp theo
Nếu bạn đã xác định được nhóm hạng mục cần làm, bước hợp lý tiếp theo là khảo sát hiện trạng để chốt khối lượng. Buổi khảo sát cho ra bản ghi hiện trạng, phương án xử lý cho từng vấn đề và báo giá bóc tách theo hạng mục — đủ để bạn so sánh với các đơn vị khác trên cùng một mặt bằng thông tin.
Gửi yêu cầu khảo sát và báo giá — hoặc gọi 0981 878 997.
Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế Xây dựng Nhân Thủy
Mã số thuế: 0318465173
Địa chỉ: 12 đường 49, phường Phước Long, TP.HCM
Hotline: 0981 878 997 — 0778 997 898
Zalo: 0981 878 997
